房地产转让纠纷案例

上诉人（原审原告）：成都保利天新房地产开发有限公司，住所地：四川省成都市天府新区华阳街道广都上街135号。

法定代表人：吴章焰，董事长。

委托诉讼代理人：魏揉柔，四川泰常律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨慧，四川泰常律师所律师。

被上诉人（原审被告）：孙娥，女，1986年5月5日出生，汉族，住四川省平昌县。

上诉人成都保利天新房地产开发有限公司（以下简称保利公司）因与被上诉人孙娥商品房屋预售合同纠纷一案，不服成都市双流区人民法院（2016）川0116民初4840号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月10日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

保利公司的上诉请求：1、撤销原判，依法改判支持保利公司的一审全部诉讼请求；2、本案二审诉讼费由孙娥承担。事实与理由：一、一审法院认定双方对合同的主要条款、付款方式进行了变更，因此认定双方合同签订时间视为2016年5月23日，系事实认定错误。本案因孙娥的原因导致需要其提高首付款，保利公司配合孙娥在补足首付款当天便变更了合同，但只对主合同首付款比例及公积金贷款数额作了变更，付款方式仍是贷款方式，合同其他条款均未作变更，属于非实质性变更，且变更后的合同签订时间仍然为2016年3月14日。二、一审法院认定房屋销售人员杨××有权代表保利公司与孙娥协商房屋买卖过程中的相关事宜，其行为所产生的法律后果应由保利公司承担缺乏事实与法律依据。本案中，孙娥并没有提供任何证据能够证明曾经向房屋销售人员杨××进行协商，杨××的行为也不能代表保利公司的行为。三、即使双方变更了合同部分内容，也并不视为对付款期限的变更，该变更行为不影响合同的履行，孙娥负有自行补足款项的义务。

孙娥辩称，其没有违反合同约定，合同签订后，保利公司就收回了合同，两星期后才将合同交给孙娥。孙娥不知晓保利公司对违约金是如何计算的。

保利公司向一审法院起诉请求：孙娥向保利公司支付违约金6552元。（违约金计算方式560000×39×0.0003，自2016年4月14日暂计算至2016年5月23日，要求计算至实际付清之日止，如逾期付款超过90日，违约金标准全部按每日0.0004计算）。

一审法院认定事实：2016年3月14日，保利公司、孙娥签订《四川省商品房买卖合同（预售）》《保利创智锦城项目商品房买卖合同补充协议》及附件，合同约定，孙娥购买保利公司开发成都市天府新区、4组，华阳街道伏龙社区保利创智锦城三幢8层802号住房，套内面积77.28平方米，每平方米9708.33元，房屋总价750260元。合同第九条约定，付款方式及期限，1……2……3贷款方式付款：【公积金贷款】。孙娥于2016年3月14日前支付首付房款190260元，占全部房款价款的25%，余款560000元向中国银行股份有限公司成都锦江支行（贷款机构）申请贷款支付，期限30年。合同还约定了其他相关事项。合同附件约定，按揭贷款（含公积金贷款），买受人在《商品房买卖合同》签订后30日内通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。合同签订后，保利公司将合同收回，合同签订当日，孙娥向保利公司支付首付款19万余元。2016年3月30日，孙娥到成都市公积金中心办理贷款，公积金中心工作人员审查孙娥的资料后，告诉孙娥，孙娥只能贷款540000元，首付款应再提高20000元。2016年3月31日，孙娥将贷款情况告知保利公司房屋销售人员杨××，并要求再补20000元首付款，杨××告诉孙娥，合同已备案，不能更改，并说孙娥不用管。2016年5月20日，公积金中心工作人员再次告诉孙娥必须补20000元首付，2016年5月22日，保利公司房屋销售人员杨××帮孙娥预约，2016年5月23日，孙娥补首付款20000元。同时，保利公司将商品房买卖合同交予孙娥。合同第九条变更为：付款方式及期限，1……2……3贷款方式付款【公积金贷款】孙娥于2016年3月14日前支付首付房款210260元，占全部房款价款的28%，余款540000元向中国银行股份有限公司成都锦江支行[贷款机构]申请贷款支付，期限30年。合同其他条款内容未改变。

一审法院另查明，2016年7月19日，中国邮政储蓄银行代孙娥向保利公司支付购房款540000元。【公积金贷款】

一审法院认为，保利公司、孙娥于2016年3月14日签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《保利创智锦城项目商品房买卖合同补充协议》及附件，其内容系双方当事人的真实意思表示，不违反国家的法律、行政法规禁止性规定，也不损害社会公共利益，也不损害第三人的合法权益，故双方所签订的《四川省商品房买卖合同（预售）》《保利创智锦城项目商品房买卖合同补充协议》及附件合法有效，对此，一审法院予以确认。

关于孙娥在履行《四川省商品房买卖合同（预售）》、《保利创智锦城项目商品房买卖合同补充协议》及附件是否存在违约。

第一、关于双方违约的时间从何时计算的问题，保利公司、孙娥于2016年3月14日签订《四川省商品房买卖合同（预售）》《保利创智锦城项目商品房买卖合同补充协议》及附件，双方对付款方式的约定，孙娥应于签订合同当日，向保利公司支付25%的首付房款，由于孙娥系公积金贷款支付剩余房款。双方在附件中约定，孙娥应于签订《商品房买卖合同》后30天内通过银行贷款方式一次性支付给保利公司。2016年3月30日，孙娥在办理公积金贷款时，公积金中心工作人员在审查孙娥的贷款资料时，要求孙娥提高首付款比例，并再次要求孙娥补交首付款20000元。随后，孙娥多次与保利公司房屋销售人员杨××协商，双方于2016年5月23日，达成一致意见，双方同时变更合同中约定的付款方式，并将孙娥的首付款比例提高到28%，公积金贷款为540000元。同时，孙娥补交首付款20000元。由于双方对合同的主要条款，付款方式进行了变更，因此，保利公司、孙娥的合同签订时间应视为2016年5月23日，根据附件约定，孙娥应于签订《商品房买卖合同》后30日内通过贷款的方式向保利公司支付剩余房款，即孙娥应于2016年6月22日前通过贷款的方式向保利公司支付剩余房款。故保利公司、孙娥对迟延付款的违约起算点为2016年6月23日。

第二、保利公司房屋销售人员杨××能否代表保利公司向孙娥协商房屋买卖过程中相关事宜。孙娥在向保利公司购买商品房的过程中，从接待到《四川省商品房买卖合同（预售）》《保利创智锦城项目商品房买卖合同补充协议》及附件签订，均系保利公司房屋销售人员杨××负责，孙娥在办理公积金贷款的过程中出现问题时，也是与保利公司房屋销售人员杨××协商相关事宜，最后双方达成协议，变更了付款方式中的首付款比例及公积金贷款数额，由此说明，保利公司房屋销售人员杨××有权代表保利公司与孙娥协商房屋买卖过程中的相关事宜，保利公司房屋销售人员杨××与孙娥协商房屋买卖相关事宜的行为所产生的法律后果应由保利公司承担。

综上所述，由于孙娥于2016年7月19日才将公积金贷款支付保利公司的确存在一定的违约，但是，保利公司只要求孙娥给付2016年5月23日前的违约金，而孙娥2016年5月23日前并没有违反合同约定迟延履行付款，故保利公司要求孙娥承担违约金没有事实依据，其主张一审法院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回保利公司的诉讼请求。案件受理费25元，由保利公司负担。

二审中，保利公司除对其将原合同及变更后合同交付孙娥的时间，及保利公司销售人员杨××与孙娥就补交首付款事宜之间的沟通内容有异议外，对一审法院查明的其它事实无异议；孙娥对一审法院查明的事实无异议。对当事人无异议的事实，本院予以确认。

二审中双方未提交新证据。

二审中，保利公司明确违约金的截止时间计算至2016年5月23日。

本院认为，本案的争议焦点为孙娥是否违约。孙娥在与保利公司签订商品房买卖合同及补充协议后因在办理贷款时被告知需要提高首付比例，故双方又重新签订了合同，该重新签订的合同除对首付款金额进行了变更即由原来的190260元变更为210260元外，合同的其它条款内容均未改变，按该重新签订合同的约定孙娥仍应于2016年3月14日前支付首期房款，因2016年5月23日孙娥才向保利公司付清首付款，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任。一审法院将迟延付款违约起算点认定为2016年6月23日不当，本院予以纠正。虽然孙娥支付首付款逾期，但由于逾期时间短，加之保利公司也未举出损失的证据，因此，本院酌情认定孙娥支付保利公司违约金2000元。

综上，原审认定事实错误，处理结果有误，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销成都市双流区人民法院（2016）川0116民初4840号民事判决；

二、孙娥于本判决生效之日起十日内向成都保利天新房地产开发有限公司支付违约金2000元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费25元，二审案件受理费50元，共计75元，由孙娥负担。

本判决为终审判决。

审判长尹英

审判员张菲菲

审判员夏伟

二〇一七年五月五日

书记员吴丹丹