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合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的合同,应当认定为土地使用权转让合同

发布日期:2020-04-10 21:53:49

裁判要点:合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的合同,应当认定为土地使用权转让合同。(以下判决书源自中国裁判文书网)

湖北省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2015)鄂民一终字第00076号

上诉人(原审原告):王良。

上诉人(原审原告):江德斌。

上诉人(原审原告):彭文彬。

上诉人(原审原告):王小春。

上诉人(原审原告):李生丙。

被上诉人(原审被告):京山县兴业房地产开发有限责任公司,住所地湖北省京山县新市镇温泉路。

法定代表人:谢家雄,该公司经理。

委托代理人:何大林,湖北京源律师事务所律师。

原审被告:武汉坤联房地产投资顾问有限公司,住所地湖北省武汉市黄陂区滠口街富兴街11号。

法定代表人:陈遥,该公司董事长。

委托代理人:王德祥,该公司项目经理。

上诉人王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙(以下合称王良等五人)因与被上诉人京山县兴业房地产开发有限责任公司(以下简称兴业公司)、原审被告武汉坤联房地产投资顾问有限公司(以下简称坤联公司)土地使用权转让合同纠纷一案,不服湖北省荆门市中级人民法院(2014)鄂荆门民三初字第00009号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,对本案进行了审理,现已审理终结。

王良等五人共同向一审法院提起诉讼,请求:1、依法确认王良等五人与坤联公司于2009年6月3日签订的《京汇华苑房地产项目合作开发协议》有效;2、判令坤联公司、兴业公司按照协议约定向王良等五人交付宾馆(含京汇华苑小区A栋1#门面,京汇华苑A栋公寓楼2-12层)及房屋(京汇华苑小区A栋东2楼靠南面的3套物业管理用房),并协助办理上述房产的权属转移登记手续;3、本案的诉讼费用由坤联公司、兴业公司共同负担。

一审查明,2003年11月14日,案外人湖北长江屯玉种业有限公司从原京山县种子公司处购得位于京山县××市镇××8977.23平方米的商业出让用地使用权,并办理了国有土地使用权证书[土地使用权证号:京国用(2003)第801号]。

2007年4月,王良等五人与案外人陈杰共同签订一份《个人合伙协议书》,约定由该六人共同出资购买湖北长江屯玉种业有限公司京山分公司位于京山县新市镇京源大道的房地产,并进行后期投资和房地产开发,前期预计投资240万元,由各合伙人以现金方式出资到位,并共同推举王良为合伙组织的代表人。2007年4月20日,湖北长江屯玉种业有限公司(甲方)与江德斌(乙方,前述合伙体的代表)签订一份《房产、土地转让合同》,约定甲方将其从原京山县种子公司购买的位于京山县××市镇××大道8977.23平方米土地,约合13.48亩,以及该宗土地上总建筑面积为4078.48平方米的所有房产,共计作价200万元转让给乙方。该合同还对付款方式、其他权利与义务、违约责任等作了约定。同日,双方共同签订一份《房屋、土地转让合同补充协议》,该补偿协议约定,乙方支付200万元的价款后,乙方需再向甲方支付30万元补偿费。待乙方付清所有款项后,甲方将土地使用权证和房产证原件交给乙方。2007年4月24日,湖北长江屯玉种业有限公司出具收据,收到江德斌交付的120万元,剩余款项以江德斌代湖北长江屯玉种业有限公司偿还江夏区农业发展银行的贷款的方式进行了支付。

2007年7月20日,湖北长江屯玉种业有限公司应江德斌等六人要求,与兴业公司签订了形式上的《房产、土地转让合同》,约定将湖北长江屯玉种业有限公司从原京山县种子公司处购买的,位于京山县××市镇××大道8977.23平方米土地,约合13.48亩转让给兴业公司。2007年10月,湖北长江屯玉种业有限公司与兴业公司至京山县国土资源局办理了土地使用权转让审批手续。2008年,京山县国土资源局为兴业公司核发了国有土地使用权证书[编号:京国用(2008)第644号],使用权面积8977.23平方米。地类用途:商业用地和住宅用地。同年,兴业公司取得前述宗地的《建设用地规划许可证》(编号为(2008)建设用地072400009)。

2007年7月26日,兴业公司(甲方)与王小春(乙方)签订一份《合作协议》,约定:“甲方同意乙方将原京山县种子公司土地使用权过户到甲方名下,并以甲方名义办理商住楼整体开发、立项和建安工程等相关手续,乙方自主开发经营、独立核算,土地过户、报建、立项过程中发生的所有税费由乙方承担,商住楼项目开发、建设的全部投资和各种税费等开支项目全部由乙方承担,甲方协助乙方办理融资手续。乙方向甲方缴纳项目管理费75万元,由甲方从房屋预收款中分别以30%、30%、40%三次扣回”。并约定“在原种子公司建设用地过户至甲方后,该合作协议正式生效,并在生效后双方另行签订合作细节补充协议,以明确具体权利义务”。此后,甲乙双方合作未果,也未签订细节性补充协议。

2009年6月3日,坤联公司(甲方)的代表陈遥、王德祥与王良等六人的代表王良、彭文斌、江德斌(乙方)签订一份《京汇华苑房地产项目合作开发协议》,约定:“甲乙双方共同决定合作开发京汇华苑项目,原京山县种子公司地块由实际所有者王小春、江德斌、彭文斌、王良、李生丙、陈杰共六名合伙人通过挂靠协议过户给兴业公司……合作方式:甲方缴纳项目规费,甲方负责承担项目的全部开发管理成本及费用,并享有本项目的收益。乙方提供项目土地使用权证、建设用地规划许可证、建筑规划设计方案,乙方以兴业公司名义协助甲方办理项目建筑工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证及税金、协调主管职能部门等相关事宜。付款方式:一、甲方总共付给乙方1200万元。其中,300万元为现金、900万元为房产。房产部分含建筑面积约为4300平方米的宾馆和部分住房,宾馆含一楼约200平方米的接待大厅,宾馆部分十层约2400平方米全部按单价2500元/平方米计算(约600万元左右),多层住宅按1400元/平方米计算,小高层住宅按1700元/平方米计算,多层楼下小汽车库约6间,按1700元/平方米根据实际建筑面积计算。(以上所有房源为甲方合理指定房源)。二、第一次付款时间为项目建设至主体结构工程整体封顶1个月内支付60万元;第二次付款时间为工程施工方工程合同交房时间1月内支付90万元(含甲方代乙方付给设计院的20万元);第三次付款时间为甲方同兴业公司结算完毕时同时付清余款或房产150万元。三、交房时间的约定:宾馆于项目开盘后一个月内交付给乙方。住宅车库待甲方同兴业公司结算完毕时交付给乙方”。该协议还约定了其他事项。

2009年6月24日,兴业公司(甲方)、坤联公司(乙方)以及土地权利人代表王良、赵代彪共同签订一份《京汇华苑房地产项目联合开发协议》,约定:“经平等协商,共同决定联合开发京汇华苑项目。该项目由两块地组成,约19.18亩[含湖北省京山县京源大道原种子公司地块约合15.15亩(含待征地)由实际所有者王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙、陈杰共六名合伙人协议过户至兴业公司名下。以及湖北省京山县京源大道能源科研所地块约合4.03亩(不含待征地)由实际所有者赵代彪、王时珍、杨金水共三名合伙人协议过户至兴业公司名下]。甲乙双方以及上述地块实际所有者均一致同意在甲方公司名下进行联合开发建设及销售。第二条约定开发方式及费用:甲乙双方联合开发,甲方同意以甲方公司名义协助乙方办理本项目所有开发相关手续,并向乙方收取本项目房产开发及建筑管理费用约合112万元。第三条约定付款时间:乙方分别以30%、30%、40%的比例分三次支付,第一次30%支付款待项目建设第一层结构完成支付;第二次30%支付款为项目整体结构封顶支付;第三次40%支付款待项目建设、销售、税务等工作完毕后一并结算。此费用不含乙方支付给项目土地实际所有人王良等九人的投资收益,此投资收益由乙方直接与王良等几人协商处理。另定相关协议为准。第四条约定的甲方责权利:1、甲方负责出具并帮助乙方办理项目开发建设、销售及管理的全部相关手续,并及时协助乙方完成与各政府职能部门的接洽工作……8、甲方不承担项目开发建设、销售及管理的相关费用;9、甲方不享有项目开发建设、销售及管理而产生的相关经济利益。乙方责权利:1、乙方有责任及时完成项目开发建设、销售及管理的全部手续,并积极与政府职能部门接洽……4、乙方全权拥有项目开发建设、销售及管理的相关权利;5、乙方全部承担项目开发建设、销售及管理的相关费用;6、乙方完全享有项目开发建设、销售及管理而产生的相关经济利益。第五条约定债务承担:1、甲乙双方对于非因本项目产生的债务不承担连带责任;2、合作结束,甲乙双方应将所有因本项目产生的债权债务一并结清”。协议还就纠纷解决方式、协议的生效等事项作了约定。

2009年11月23日,坤联公司(甲方)与王良等六人(乙方)签订一份《补充协议》,约定:“原协议书(指2009年6月3日的协议)中合理指定的房产条款改为在楼盘预售开始之日起第三十二天确定栋号、单元、楼层,以利乙方委托甲方销售和配合甲方统一价格销售;甲方返还乙方房产应视为现金销售,其相关产权证书应按国家规定办理,最迟交房时间不得超过2010年12月31日;原合同中个人或企业所得税条款明确约定为由甲方全额承担并缴纳,乙方协助做好相关工作;鉴于容积率补费政策变化,考虑乙方实际困难,甲方同意另壹佰万元费用代为借贷,年息为百分之二十,计算在利润分配中抵扣。无偿承担57万元补缴款额,以利工程顺利开工”。

2010年,兴业公司依照合同约定,先后取得了京汇华苑项目《建设工程规划许可证》(编号为建字第荆规工程Z52009060)、《建筑工程施工许可证》(编号420821201001130101)、《商品房预售许可证》[编号鄂京商房预字(2010)008号],并将前述证书交由坤联公司用于京汇华苑项目的开发。

按照2009年6月3日的《京汇华苑房地产项目合作开发协议》的约定,坤联公司已经向王良等五人支付了现金260万元,并交付了价值约40万元的两套房屋。另外,坤联公司也依约向王良等五人交付了的本案诉争的京汇华苑小区大门东1#门面、京汇华苑A栋公寓2至12层宾馆房屋以及京汇华苑A栋公寓二楼靠东3套物业管理用房。

坤联公司在开发建设京汇华苑项目过程中,因工程价款、税费缴纳等事项,与京汇华苑项目实际施工人以及兴业公司之间发生纠纷,正循法律途径解决。同时,坤联公司也未归集京汇华苑项目的竣工验收资料,未办理竣工验收手续,未办理京汇华苑项目房屋产权总证,也未能依照约定协助王良等五人办理本案诉争房屋的权属证书,故王良等五人为诉争房屋的办证问题诉至法院。

另查明,案外人陈杰因故将其京汇华苑土地投资股份转让给了王良等五人。

一审法院认为,本案诉争2009年6月3日的《京汇华苑房地产项目合作开发协议》约定,王良等五人将其从湖北长江屯玉种业有限公司购买的位于京山县新市镇京源大道旁的土地(约15.15亩),用于与坤联公司合作开发京汇华苑项目,但王良等五人不承担经营风险,只收取1200万元固定收益。依照最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的合同,应当认定为土地使用权转让合同”的规定,该《京汇华苑房地产项目合作开发协议》为土地使用权转让合同,本案纠纷为土地使用权转让合同纠纷。该合同系双方当事人的真实意思表示,其内容不违反法律、行政法规的强制性规定,为合法、有效的合同,对合同双方具有约束力。

关于王良等五人诉请交付诉争房屋的问题。依照2009年6月24日《京汇华苑房地产项目联合开发协议》中“坤联公司完全享有京汇华苑项目开发建设、销售及管理而产生的相关经济利益,兴业公司不享有京汇华苑项目开发建设、销售及管理而产生的相关经济利益”的约定,坤联公司有权依约向王良等五人交付诉争房屋。经查,坤联公司已向王良等五人实际交付了京汇华苑小区大门东1#门面、京汇华苑A栋公寓2至12层房屋以及京汇华苑A栋公寓二楼靠东3套物业管理用房,故对王良等五人诉请交付诉争房屋的请求不予支持。

关于王良等五人诉请坤联公司、兴业公司协助其办理诉争房屋的土地使用权证及房屋所有权证的问题。经查,坤联公司与王良等五人于2009年11月23日签订的《补充协议》第四条约定:“返还王良等五人之房屋的相关产权证书应按国家规定办理”。坤联公司应依约协助王良等五人办理诉争房屋的土地使用权变更和房屋所有权登记手续。即坤联公司应当按照本案诉争土地使用权转让合同中“坤联公司有责任及时完成该项目开发建设、销售及管理的全部手续,并积极完成与各政府相关职能部门的接洽,并全部承担该项目开发建设、销售及管理的相关费用”的约定,尽快组织相关单位对京汇华苑工程进行竣工验收,及时办理竣工验收备案登记手续以及京汇华苑项目房屋的物权初始登记手续,并承担相关税费。待房产总证办妥后,坤联公司应积极协助王良等五人办理诉争房屋所占用土地的使用权变更及房屋所有权登记手续。对王良等五人要求坤联公司协助其办理诉争房屋权属证书的诉讼请求予以支持。

本案中,王良等五人庭审中确认,其诉请坤联公司、兴业公司协助其办理权属证书的合同依据有:2009年6月3日的土地使用权转让合同、2009年6月24日的《京汇华苑房地产项目联合开发协议》以及2009年11月23日的《补充协议》。但兴业公司非2009年6月3日的土地使用权转让合同及2009年11月23日的《补充协议》的当事人,根据合同相对性原则,该两份协议对兴业公司不具有约束力。但兴业公司与坤联公司于2009年6月24日签订的联合开发协议中约定,兴业公司负有“负责出具并帮助坤联公司办理京汇华苑项目开发建设、销售及管理的全部手续”的义务,故兴业公司应尽快按照合同约定,积极协助坤联公司办理京汇华苑项目的房产总证,以便坤联公司协助本案王良等五人及其他购房业主办理房产分证。故本案中王良等五人直接诉请兴业公司协助其办理权属证书无合同依据,对王良等五人的该项诉讼请求不予支持。

综上,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条,最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条、第二十四条的规定,判决:一、确认王良等五人的代表王良与坤联公司于2009年6月3日签订的《京汇华苑房地产项目合作开发协议》有效;二、坤联公司在办妥京汇华苑项目房屋所有权总证后90日内协助王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙办理位于湖北省京山县新市镇温泉路的紧邻京汇华苑小区大门东的1#门面房、京汇华苑小区A栋2层至12层的公寓房屋以及京汇华苑小区A栋公寓二楼靠东的3套物业管理用房屋的土地使用权证以及房屋所有权证;三、驳回王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙的其他诉讼请求。一审案件受理费53800元,由王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙共同负担3800元,由坤联公司负担50000元。

宣判后,王良等五人不服,向本院提起上诉。请求:撤销一审判决第二项,改判兴业公司与坤联公司共同协助王良等五人办理房地产转让登记手续。主要理由:1、兴业公司系本案房地产项目开发主体之一,办理房地产权属登记系其法定义务。涉案房地产项目,系以兴业公司名义进行,由兴业公司与坤联公司合作开发完成,项目开发完成后的房屋初始登记、转移登记必须以兴业公司名义进行。根据相关的法律、法规的规定,协助王良等五人办理涉案房屋权属登记是兴业公司的法定义务。2、兴业公司对王良等五人具有协助办理房屋权属登记的合同义务。兴业公司与坤联公司在2009年6月24日签订的《京汇华苑房地产项目合作开发协议》第三条约定“……此费不含坤联公司支付给项目土地实际所有人王良等九人的投资收益,此投资收益由坤联公司直接与王良等九人协商处理。”该约定表明,兴业公司认同王良等五人的土地收益以及王良等五人与坤联公司之间的协议。同时,协议第五条第一项约定“双方对于非因本项目产生的债务不承担连带责任”,反言之,因本项目产生的债务兴业公司、坤联公司之间应承担连带责任,可见协助办理房屋权属登记的不仅是坤联公司,兴业公司同样承担连带责任。3、坤联公司单方无法完成房屋权属登记手续,一审判决结果形同空头支票。

兴业公司辩称:王良等五人的上诉请求没有合同和法律依据,兴业公司没有义务协助王良等五人办理房地产的相关产权登记手续。1、王良等五人与兴业公司之间未签订任何协议,而明确王良等五人享有房屋权利的是与坤联公司之间的协议,兴业公司不是协议的当事人,根据合同相对性原则王良等五人与坤联公司之间签订的协议对兴业公司没有约束力。2、王良等五人与兴业公司之间没有签订过房屋买卖合同,因此,兴业公司没有法定义务要为王良等五人办理房屋过户手续。3、王良等五人认为兴业公司与坤联公司承担连带责任没有法律依据。兴业公司与坤联公司在2009年6月24日签订了联合开发协议,但不能依此想当然地推理兴业公司要承担连带责任。4、依照兴业公司与坤联公司的协议约定,双方还要办理结算手续,在没有办理结算手续之前,兴业公司开发的房屋的产权还没有转移到坤联公司,在此之前兴业公司不负有为王良等五人办理房产过户手续的义务。请求二审法院驳回王良等五人的上诉。

坤联公司答辩称,我公司对王良等五人的上诉请求没有异议。坤联公司与王良等五人之间一直是按照2009年6月3日的协议在履行,坤联公司不是该案项目的开发主体,所以相关证件的办理应是由兴业公司负责。

二审期间,各方当事人均未提交新的证据。

二审查明,对一审查明的事实,各方当事人均无异议,本院予以确认。

本案二审争议的焦点问题是:王良等五人要求兴业公司对涉案房屋协助办理过户登记是否具有依据?

本院认为,本案系王良等五人在购得土地使用权后,于2009年6月3日与坤联公司签订《京汇华苑房地产项目合作开发协议》,约定由坤联公司进行开发,王良等五人收取固定投资回报。上述情形符合最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条关于“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的合同,应当认定为土地使用权转让合同”的规定,故上述由王良等五人与坤联公司签订的《京汇华苑房地产项目合作开发协议》,虽名为合作开发,但王良等五人不承担经营风险,故实为土地使用权转让。后坤联公司与兴业公司于2009年6月24日签订《京汇华苑房地产项目联合开发协议》,将涉案的土地办理至兴业公司名下,由坤联公司出资借用兴业公司的名义进行房地产开发,房屋的所有权由坤联公司享有。上述协议的内容不违反法律、行政法规的禁止性规定,应认定为有效。一审对协议的定性和效力认定正确,本院予以确认。

关于兴业公司对王良等五人是否负有对涉案房屋所有权协助办理产权登记的义务问题。因王良等五人分配涉案房屋系坤联公司与王良等五人之间签订的《京汇华苑房地产项目合作开发协议》的约定,兴业公司并非该协议的合同相对人。根据该协议内容,王良等五人应得分配利润中的房屋部分,是由坤联公司在开盘后一个月内交付宾馆,住宅车库待坤联公司同兴业公司结算完毕时交付,此交付义务主体为坤联公司,而非兴业公司。因王良等五人在本案中主张的房屋产权并非商品房买卖关系的合同权利,而是《京汇华苑房地产项目联合开发协议》中约定的利润分配,依据合同的相对性原则,王良等五人依约定只能要求坤联公司办理房屋交接和办证,而无权要求兴业公司直接为其办证。同时,兴业公司根据与坤联公司之间签订的《京汇华苑房地产项目联合开发协议》,将所开发项目的土地使用权证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证以及商品房预售许可证均办理在兴业公司名下,其负有“出具并帮助坤联公司办理京汇华苑项目开发建设、销售及管理的全部手续”的义务。但现坤联公司与工程的实际施工人以及兴业公司之间因工程价款、税费等发生纠纷,涉案工程项目的竣工验收至今未办理,且工程的备案资料亦未交与兴业公司,导致至今不能办理涉案工程房屋产权总证。在兴业公司因坤联公司的原因未能办理涉案项目总证时,王良等五人以兴业公司为登记备案的项目建设单位为由,认为兴业公司应承担项目建设单位的法定办证义务,要求兴业公司协助其办理因利润分配而得到房屋的产权登记,无事实和法律依据。上诉人王良等五人的上诉理由,不能成立,其上诉请求本院不予支持。

综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确。上诉人王良等五人的上诉理由无事实和法律依据,其上诉请求本院不予支持,本案依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费3800元,由王良、江德斌、彭文斌、王小春、李生丙共同负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  邵震宇

代理审判员  李 萍

代理审判员  郭振华

二〇一五年七月七日

书 记 员  向 珂