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房屋项下土地使用权应视为一并转让,案涉房屋之买卖合同效力及于房屋项下土地使用权

发布日期:2020-04-10 21:57:08

裁判要点:《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”之规定,案涉房屋项下土地使用权应视为一并转让,案涉房屋之买卖合同效力及于房屋项下土地使用权。故,案外人对案涉房屋占用范围内的土地使用权亦享有足以排除强制执行的权益。(以下判决书源自中国裁判文书网)

湖北省武汉市中级人民法院

执 行 裁 定 书

(2019)鄂01执异331号

案外人:武汉域东金属制品有限公司,住所地:武汉市黄陂区武湖农场长江金属贸易中心B3幢302室。

法定代表人:张玉卿,该公司总经理。

申请执行人:中信银行股份有限公司武汉分行,住所地:武汉市汉口建设大道747号。

负责人:徐晓华,该行行长。

被执行人:武汉华鑫汇通金属实业有限公司,住所地:湖北省武汉市黄陂区武湖农场沙口分场。

法定代表人:冯博宇,该公司总经理。

被执行人:冯博宇,男,1958年3月13日出生。

被执行人:王晓明,女,1958年3月14日出生。

被执行人:冯博民,男,1964年8月31日出生。

本院在执行中信银行股份有限公司武汉分行(以下简称中信银行武汉分行)与被执行人武汉华鑫汇通金属实业有限公司(以下简称华鑫公司)、冯博宇、王晓明、冯博民金融借款合同纠纷案件过程中,案外人武汉域东金属制品有限公司(以下简称武汉域东公司)对执行标的提出书面异议。本院受理后,依法组成合议庭进行审查,现已审查终结。

案外人武汉域东公司称,本院以(2015)鄂武汉中立保字第00534、00535、00536号民事裁定书查封了华鑫公司名下地块。2016年6月27日,中信银行武汉分行向本院申请强制执行,本院以(2016)鄂01执1046号、1047号、1048号立案受理。但案外人已于2013年12月6日与华鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》,并已办理备案登记,取得中国长江金属交易中心25号房屋(以下简称案涉房屋)的房产权属,案外人的房屋正好在查封范围内。综上,案外人请求本院解除对案涉房屋项下土地使用权的查封。为支持其请求,案外人武汉域东公司向本院提交了下列证据:1、案外人与武汉华鑫公司签订的《武汉市商品房买卖合同》;2、武汉华鑫公司出具的《销售不动产统一网络发票》;3、《房屋交接确认单》;4、物业费、水电费缴费证明和《抵押合同》等证据。

本院查明,中信银行武汉分行因与华鑫公司、冯博宇、王晓明、冯博民金融借款合同纠纷,于2015年12月10日向本院提交三份书面保全申请并以自我财产提供担保,要求对被申请人采取诉前保全措施,总计冻结被申请人华鑫公司、冯博宇、王晓明、冯博民的银行存款382,000,000元或查封其相应价值的其他财产。本院经审查,于2015年12月16日分别作出(2015)鄂武汉中立保字第00534号、00535号、00536号民事裁定书,总计裁定冻结上述四被申请人的银行存款382,000,000元。如存款不足,则查封其相应价值的其他财产。

2015年12月18日,本院向黄陂区国土资源和规划局(以下简称黄陂国土局)送达(2015)鄂武汉中立保字第00534号、00535号、00536号民事裁定书及(2015)鄂武汉中立保字第00534、00535、00536号协助执行通知书,查封了华鑫公司的土地使用权。查封期限为三年(自2015年12月18日至2018年12月17日止)。案外人所主张的案涉房屋在本院查封范围之内。

另查明,中信银行武汉分行与华鑫公司、冯博宇、王晓明、冯博民金融借款合同纠纷系列案件,本院于2016年1月21日分别以(2016)鄂01民初366号、(2016)鄂01民初367号、(2016)鄂01民初368号立案受理。2016年5月16日,本院作出(2016)鄂01民初366号、(2016)鄂01民初367号、(2016)鄂01民初368号民事判决,分别判令华鑫公司应向中信银行偿还借款本金19993.56万元、14186.87万元、3819.57万元,以及支付期内利息、逾期罚息和复利;中信银行武汉分行对上述债务在五份《最高额抵押合同》分别约定的最高额抵押担保范围内就抵押物折价或拍卖、变卖的价款享有优先受偿权。

上述判决生效后,因被告未自动履行义务,权利人中信银行武汉分行于2016年6月27日向本院申请强制执行,本院于同日以(2016)鄂01执1046号、1047号、1048号立案受理。执行过程中,本院以(2016)鄂01执1046-2号、1047-2号、1048-2号执行裁定书和协助执行通知书,对黄陂国用(2010)第554号、黄陂国用(2010)第555号、黄陂国用(2010)第556号地块进行续封,再续封期限为两年,自2018年11月22日至2020年11月21日。

再查明,2013年12月6日,武汉域东公司与华鑫公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份,合同约定:武汉域东公司以单价2580元/平方米购买华鑫公司投资建设的中国长江金属交易中心25号房屋,该房屋建筑面积1622.4平方米,用途为仓储物流,总价4185792元等内容。2013年3月29日、2014年1月28日,华鑫公司分别出具《销售不动产统一网络发票》两张,载明:付款方名称“武汉域东金属制品有限公司”;不动产项目名称“中国长江金属交易中心”;销售的不动产楼牌号“25”;金额:两张共计4105792元;款项性质“预收购房款”等内容。2014年1月8日,华鑫公司出具《房屋交接确认单》一份,该《确认单》显示:甲方武汉华鑫公司将J15、J25号房屋交付乙方武汉域东公司。2019年3月4日,案外人向本院支付购房尾款8万元,同年4月2日,华鑫公司书面确认案外人欠其购房尾款8万元,至此购房款已两清。

本院认为,本案的焦点问题为案外人对案涉房屋享有的权益是否能够排除执行。

首先,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中,案外人武汉域东公司于本院查封前与被执行人武汉华鑫公司签订了《武汉市商品房买卖合同》,并支付全部购房款,根据《房屋交接确认单》可证实,案外人已实际占有涉案房产,因华鑫公司的原因使该房屋未能办理过户登记不能归责于案外人。故,案外人对案涉房屋享有足以排除强制执行的权益。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”之规定与《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”之规定,案涉房屋项下土地使用权应视为一并转让,案涉房屋之买卖合同效力及于房屋项下土地使用权。故,案外人对案涉房屋占用范围内的土地使用权亦享有足以排除强制执行的权益。

其次,关于案外人要求解除查封的问题。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十六条规定,案外人对执行标的提出异议的,人民法院经审查后认为异议理由成立的,应裁定中止对该标的的执行;申请执行人在法律规定的期限内未提起执行异议之诉的,人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内解除对该执行标的采取的执行措施。故本案中不能直接裁定解除查封,只能中止对标的物的执行。

综上,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百六十五条第一款第(二)项之规定,裁定如下:

中止对中国长江金属交易中心25号房屋占用范围内的土地使用权的执行。

案外人、当事人对裁定不服,认为原判决、裁定错误的,应当依照审判监督程序办理;与原判决、裁定无关的,可以自本裁定送达之日起十五日内向执行法院提起执行异议之诉。

审 判 长  姚 红

审 判 员  谌 玲

人民陪审员  钱志武

二〇一九年四月二十九日

法官助理马春燕

书记员王珊