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裁判要点:《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”之规定,案涉房屋项下土地使用权应视为一并转让,案涉房屋之买卖合同效

发布日期:2020-04-10 21:57:36

裁判要点:土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。(以下判决书源自中国裁判文书网)

湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)鄂28民终1362号

上诉人(原审被告):湖北省烟草公司恩施州公司。住所地:恩施市施州大道119号。

法定代表人:谭志平,公司经理。

委托诉讼代理人:宋发辉,湖北施南律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):罗登成,男,1970年9月13日出生,土家族,住湖北省咸丰县。

委托诉讼代理人:刘咸生,湖北刘咸生律师事务所律师。

上诉人湖北省烟草公司恩施州公司因与被上诉人罗登成建设用地使用权合同、房屋买卖合同纠纷一案,不服湖北省咸丰县人民法院(2018)鄂2826民初329号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年6月7日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案经本院院长批准依法延长审理期限三个月。现已审理终结。

湖北省烟草公司恩施州公司上诉请求:撤销一审判决,改判驳回罗登成的诉讼请求。事实与理由:一审判决认定事实错误。涉案房屋是在国有划拨土地上修建,湖北省烟草公司恩施州公司并未处置该土地,国有划拨土地的转让应以缴纳土地出让金为前提条件,而本案中双方当事人未约定由谁缴纳土地出让金,一审法院避开案件关键环节,简单凭双方协议来认定由湖北省烟草公司恩施州公司办理过户手续、湖北省烟草公司恩施州公司与罗登成间的协议有效属于认定事实错误。本案的协议应认定为已成立,但就土地转让内容的约定并未生效。一审判决适用法律不当。一审判决认定事实错误,导致适用法律不当,从而错误判决湖北省烟草公司恩施州公司为罗登成办理房屋过户手续,损害了湖北省烟草公司恩施州公司及国家利益,划拨土地在转让前必须缴纳土地出让金,而涉案土地在转让时未缴纳土地出让金,也没有约定谁缴纳,在未缴纳土地出让金的情况下将该宗地进行转让违反法律强制性规定,该约定应属无效。

罗登成辩称,一审判决认定事实清楚,适用法律准确,请求驳回湖北省烟草公司恩施州公司的上诉请求。本案交易的是房屋,交易已经完成17年,双方对此没有争议,湖北省烟草公司恩施州公司拒不给罗登成办理房屋过户手续,违反了协议约定,人民法院应当支持罗登成的诉讼请求,该协议不违反法律效力性强制性规定。

罗登成向一审法院起诉请求:判令湖北省烟草公司恩施州公司履行协议义务给罗登成办理房屋土地过户手续,并承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实:2002年初,罗登成知悉当时的湖北省烟草公司咸丰县公司要变卖咸丰县丁寨乡土地坪村用于收购烟叶的房屋及土地,便有意购买。2002年5月8日,罗登成与原湖北省烟草公司咸丰县公司签订书面《协议》,协议约定,一、甲方(原咸丰县烟草公司)将丁寨土地坪烟草组(包括土地、砖混结构房屋)有偿转让给乙方(罗登成)。二、甲方转让该烟草组土地、房屋合计人民币一万三千二百元整,乙方必须一次性交清。三、乙方交清土地、房屋转让费后,甲方将该宗地的土地使用证交给乙方。四、甲方负责到有关部门办理土地转让过户手续,过户所需的一切税费,由甲方承担。当天,罗登成即委托其父亲罗吉祥代为支付了标的物价款13200元,咸丰县烟草公司出具收款收据一份,随后咸丰县烟草公司便将标的房屋及土地交付罗登成使用至今。咸丰县烟草公司一直未按约定给罗登成办理过户手续,后咸丰县烟草公司与湖北省烟草公司恩施州公司合并,咸丰县烟草公司变成湖北省烟草公司恩施州公司咸丰县分公司。罗登成及其父亲多次找到湖北省烟草公司恩施州公司及其咸丰县分公司要求办理过户手续,但一直没有结果。另查明,1991年4月29日,湖北省烟草公司恩施州公司即取得了争议土地的划拨土地使用权。

一审法院认为,双方签订的协议,是双方当事人的真实意思表示,并未违反法律强制性规定,合法有效。《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定:“建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的,该建筑物构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分”。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条规定,转让地上建筑物、构筑物及其附属设施时,其使用范围内的土地使用权随之转让。土地和房屋等地上建筑物、构筑物及其附属设施都属于法定的不动产范畴,二者在自然属性上是联为一体的,离开了土地,房屋等地上建筑物、构筑物及其附属设施则失去了其作为不动产的基础。本案中所涉土地使用权虽为划拨取得,但罗登成仍然是以居住而使用房屋及土地,没有改变土地使用性质,故不涉及国家利益和公共利益。因此,对于划拨土地及其建筑物、构筑物以及附属物法律并非绝对禁止转让,只要依法办理了土地出让手续,缴纳土地出让金后是可以转让的。协议签订后,双方当事人应当积极履行合同约定的义务,湖北省烟草公司恩施州公司虽然将所涉房屋及土地交付给罗登成使用,罗登成也实际占有、使用了多年,但湖北省烟草公司恩施州公司未按约定给罗登成办理房屋及土地过户手续,属于没有完全履行约定的义务。罗登成的诉讼请求应当得到支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百四十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第六十四条第一款之规定判决:湖北省烟草公司恩施州公司为罗登成办理房屋土地过户手续。限本判决生效后30日内履行完毕。案件受理费200元,减半收取100元,由湖北省烟草公司恩施州公司负担。

二审期间,湖北省烟草公司恩施州公司、罗登成未向本院提交新证据。

另,罗登成在二审询问时陈述,在原房屋的基础上增加了两层平房,还加了一层瓦面(琉璃瓦),原为一层,现相当于四层,剩余的土地修了猪圈和烤房,猪圈约100㎡,是畜牧局的扶贫项目,没有其他部门批准,加层等不需要其他手续。

经审理查明,一审查明的事实属实,本院予以确认。

本院认为,围绕湖北省烟草公司恩施州公司的上诉请求,双方争议焦点为涉案《协议》的效力,罗登成主张由湖北省烟草公司恩施州公司办理房屋、土地过户手续的请求是否应当支持。评析如下:

依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第四十条第一款规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条规定:“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的,应当认定合同有效。”经审查,原湖北省烟草公司咸丰县公司与罗登成于2002年5月8日签订的涉案《协议》约定,原湖北省烟草公司咸丰县公司将丁寨土地坪烟草组的土地、砖混结构房屋有偿转让给罗登成,双方形成土地使用权转让、房屋买卖复合法律关系,依据房地一体转让原则,房屋占用范围内的土地使用权一并转让。湖北省烟草公司恩施州公司、罗登成提交的现有证据显示,涉案土地占地总面积为1350平方米,土地性质为划拨,转让价款为13250元;但现有证据不能证明原湖北省烟草公司咸丰县公司在转让涉案划拨土地及土地上建筑物给罗登成时,经过了有批准权的人民政府批准,也不能证明原湖北省烟草公司咸丰县公司已经取得涉案土地的土地使用权证书、房屋所有权证或房屋建设许可证,且在罗登成起诉前,涉案土地未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续及合法的房屋手续。依据前述法律、司法解释及《中华人民共和国合同法》第五十二条:“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定,涉案《协议》应认定为无效。一审判决认定涉案《协议》有效不当,本院予以纠正。涉案《协议》无效,自始没有法律约束力。涉案土地在未经有批准权的人民政府准予转让、由受让方办理土地使用权出让手续、并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金等前提条件下,罗登成不能依法取得涉案土地的使用权和房屋所有权;现有情况下,湖北省烟草公司恩施州公司亦不能直接办理涉案土地、房屋的过户手续。故,罗登成据此主张湖北省烟草公司恩施州公司履行合同义务,要求湖北省烟草公司恩施州公司办理涉案《协议》约定土地、房屋过户手续的诉讼请求没有法律依据,本院不予支持。至于因涉案《协议》无效导致的法律后果,当事人可以另行主张权利,也可共同协商请求有批准权的人民政府审批转让,在法律规定的转让条件成就后,依法办理涉案土地、房屋的相关权利证书。

综上所述,湖北省烟草公司恩施州公司的上诉请求成立。依据《中华人民共和国合同法》五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第四十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:

一、撤销湖北省咸丰县人民法院(2018)鄂2826民初329号民事判决;

二、驳回罗登成的诉讼请求。

一审案件受理费200元,由罗登成负担;二审案件受理费200元,由湖北省烟草公司恩施州公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  郜帮勇

审判员  张成军

审判员  杨 芳

二〇一八年十一月二十八日

书记员  欧顺恩