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继承买受人权利,需要履行办理登记等手续义务

发布日期:2020-04-10 21:54:29

裁判要点:继承了买受人的权利,仍应当履行办理土地使用权移转登记手续的义务,称与没有合同关系从而没有协助办理土地使用权移转登记手续的义务之理由没有事实和法律依据。(以下判决书源自中国裁判文书网)

湖北省荆州市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)鄂10民终1998号

上诉人(原审被告):张柏祥,男,1950年4月18日出生,汉族,住监利县。

委托诉讼代理人:陶桓茂,监利县荆南法律服务所法律工作者。

被上诉人(原审原告):徐峰,女,1977年3月10日出生,汉族,住监利县。

被上诉人(原审原告):石烈平,男,1977年12月1日出生,汉族,住监利县。

委托诉讼代理人:李诗勇,湖北荆利维律师事务所律师。

上诉人张柏祥因与被上诉人徐峰、石烈平房屋买卖合同纠纷一案,不服监利县人民法院(2019)鄂1023民初1575号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年11月20立案后依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张柏祥及委托诉讼代理人陶恒茂,被上诉人石烈平及被上诉人徐峰、石烈平的委托诉讼代理人李诗勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

张柏祥上诉请求:撤销一审判决,驳回被上诉人的诉讼请求。主要事实和理由:上诉人与被上诉人没有合同关系,上诉人不存在协助办证的义务。上诉人是自建用房,并不是开发商品房,一审适用《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》是适用法律不当。双方当时只是买卖房屋,没有转让土地使用权,土地使用权仍然属于上诉人个人拥有。

徐峰、石烈平向一审提出诉讼请求:1.请求人民法院依法判令被告张柏祥协助原告办理(房权证号为监利房权证容字第××号)土地使用权转移登记手续、协助原告办理不动产登记手续。2.本案的一切诉讼费用由被告张柏祥承担。

被告张柏祥辩称,该房他卖给了程再香而不是本案原告,已按买卖合同履行了约定义务,并协助办理了房产证,合同中并未约定被告应当协助办理土地使用权转让或不动产登记手续,且《不动产登记暂行条例》是2015年出台,对此前的房屋交易行为没有溯及力,法律规定现在是“两证并行”,原有房产证继续有效,并不一定非要办理不动产登记,故被告没有义务协助办理相关手续,如要被告配合,原告应给予相应补偿。另外,本案不符合不动产登记纠纷的特征,协助责任应基于合同关系而产生。

一审认定:被告张柏祥于2014年受让由监利县百货公司转让的位于监利县容城镇交通路的一宗土地使用权,证号为监国用[2004]字第010208046号,面积1150.50平方米,用途为城镇混合住宅用地,被告在该宗土地上进行商品房开发。原告与被告于2004年签订《商品房购销合同》,合同约定:乙方(程再香)购买甲方(被告)开发的二室二厅商品房一套,位于第5层南,面积102.22平方米,总价55000元。在该合同第二条第四款中约定“根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则,该商品房相应占有的土地使用权,在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定”,第十九条约定“乙方在实际接收该商品房之日起,在房地产产权登记机关约定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续,甲方协助”。程再香按合同约定支付了价款,并办理了房产证。2011年,该房最后赠与给原告徐峰,并办理了房产登记(房权证号为监利房权证容字第××号,共有人石烈平)。原告要求被告协助办理土地使用权变更及不动产登记事项,但被告不同意,为此,双方发生纠纷。

一审认为,被告与程再香签订房屋买卖合同,是双方真实意思表示,不违反法律规定,合法有效,依法应予保护。程再香按约履行了支付价款义务,被告应按合同约定全面履行自己的义务。虽该房进行了转让,但被告相关义务不能免除。二原告要求被告在办理房地产权属登记中提供协助,被告拒绝按约履行协助义务,其行为违反了合同的规定。1995年实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条规定“房地产转让、抵押时,房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”、1998年实施的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内,办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件”,现行的对房地产的不动产登记制度即是实现“两证合一”的具体规定。原告要求被告继续履行合同义务,协助办理土地使用权变更及不动产登记,符合合同签订时公布实施的法律规范的规定,一审应予支持。被告辩称如果提供协助义务,要求原告补偿等相关意见,违反了合同约定及相关法律规定,该辩称意见一审不予支持。原告的诉请是基于双方合同的约定,本案案由应定为房屋买卖合同纠纷,被告的该点辩称意见一审予以采纳。

综上所述,二原告的诉请应予支持。一审依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、1995年实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条、1998年实施的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款规定,判决:被告张柏祥在本判决生效之日起90日内,协助原告徐峰、石烈平在不动产登记机构办理本案所涉房地产(房权证号为监利房权证容字第××号)的相关土地使用权转让及不动产登记手续。案件受理费1000元,减半收取计500元,由被告张柏祥负担。

二审中被上诉人没有新证据向法庭提交。上诉人向法庭提交了下列证据:1、建筑工程施工许可证。证明涉案房屋是上诉人自建自用,不是商品房开发房屋,不能适用城市商品房开发条例规定。证据2、财政部国家税务总局文件。证明个人自建自用的房屋在销售中免征营业税,在当时是可以销售的。证据3、公证书。证明上诉人受让涉案土地是和百货公司签的合同,上诉人是受让的国有土地。证据4、上诉人和国土局签订的合同。证明上诉人已经经过合法的出让方式取得了合法的土地使用权证。被上诉人质证意见是:该四份证据都不是新证据。对证据1,认为建筑施工许可证虽然施工单位写的自建,但不代表该房屋是自建自用,上诉人所建的房屋实际上已经通过正规渠道在从事房地产交易并且全部办理了房屋所有权证。对证据2、3、4,不是新证据。本院认为,上列证据不是新证据,不能作为二审证据所使用。

本院查明,上诉人张柏祥于2002年受让由监利县百货公司转让的位于监利县容城镇交通路的一宗土地使用权,证号为监国用[2004]字第010208046号,面积1150.50平方米。本案的其他事实与一审认定的一致。

本院认为,本案中,上诉人和被上诉人之母程再香签订了正规的商品房购销合同,该合同在原监利县房产局备案登记,并有房产局加盖公章见证,同时也有房产局的工作人员在合同上签名见证,该合同是典型的商品房买卖合同。上诉人认为没有从事房地产开发,是纯自建自用的房屋与本案事实不符。依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十一条和《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定,上诉人张柏祥应该协助被上诉人办理土地使用权转移登记手续。2004年,上诉人张柏祥与程再香签订《商品房购销合同》,合同约定:乙方(程再香)购买甲方(上诉人张伯祥)开发的二室二厅商品房一套,位于第5层南,面积102.22平方米,总价55000元。在该合同第二条第四款中约定“根据法律规定的房屋所有权与该房屋占有的土地使用权,在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定”,第九条约定“乙方在实际接受该商品房之日起,在房地产产权登记机关约定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续,甲方协助”。该合同中“双方应遵守事项”第三条:“房地产转让时,房屋所有权和该房屋占有范围的土地使用权同时转让”,在“双方应遵守事项”中,有甲方张柏祥签名,乙方程再香签名,原监利县房产局盖章签发。程再香按照合同约定履行了支付价款的义务,上诉人应当按照合同的约定履行土地使用权转移登记的义务。2011年程再香将房屋赠上诉人并办理了公证,同时办理房产变更登记(房权证号为监利房权证容字第××号,共有人石烈平)。对此,被上诉人继承了买受人的权利,上诉人仍应当履行为被上诉人办理土地使用权移转登记手续的义务,上诉人称与被上诉人没有合同关系从而没有协助办理土地使用权移转登记手续的义务之理由没有事实和法律依据,本院不予支持。

综上,上诉人的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚,适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费1000元,由上诉人张柏祥负担。

本判决为终审判决。

审判长  陈时中

审判员  陶齐学

审判员  谢成勇

二〇一九年十二月十日

书记员  程 瀛