房地产转让纠纷案例

原告：四川华宇业昊房地产开发有限公司，住所地：成都市武侯区。

法定代表人：蒋杰，该公司总经理。

委托代理人：陈博，泰和泰律师事务所律师。

被告：刘和平，男，1985年12月10日出生，汉族，住四川省巴中市巴州区。

被告：苏丽君，女，1985年1月21日出生，汉族，住四川省仪陇县。

原告四川华宇业昊房地产开发有限公司（以下简称“华宇业昊房产公司”）与被告刘和平、苏丽君商品房屋预售合同纠纷一案，本院于2017年6月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年8月7日、8月22日公开开庭进行了审理。原告华宇业昊房产公司的委托代理人陈博，被告刘和平、苏丽君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告华宇业昊房产公司诉称，2013年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及附件，被告购买了原告开发建设的位于郫县郫筒镇檬柏西路599号的华宇.天府花城项目房屋，应房屋总价款为人民币372956元。根据合同约定，被告以按揭方式支付购房款，被告应在合同签订之日向原告支付首付款112956元，剩余款260000元通过贷款方式支付。合同签订后，原被告双方与贷款银行签订了个人一手住房贷款合同，由被告向贷款银行申请贷款，原告为被告的借款向银行提供了连带责任保证。2016年6月27日，贷款银行委托四川明之鉴律师事务所向告发送了《律师函》，告知原告截至2016年6月23日，被告已连续11期未足额归还贷款，要求原告承担担保责任，代为清偿被告拖欠的贷款本息260626.84元。2017年1月12日，贷款银行再次向原告发送了《履行连带担保责任通知书》，告知原告，截至2017年1月10日，被告已连续逾期520天，累计17期未按时足额偿还贷款本息，已构成违约并损害了贷款银行的权益，贷款银行已对被告所贷贷款宣布提前全部收回，要求原告承担连带担保责任，将被告拖欠的贷款本息等费用支付给贷款银行，贷款银行要求原告支付的费用包括贷款剩余本金、预计贷款利息、罚息、执行公证费、法院执行费、律师费等，费用暂计293191.06元。原告于2017年1月20日代被告向贷款银行偿还了贷款本息及其他相关费用共计290472.65元。2017年4月5日，原告向被告发送了《催告函》，要求被告偿还代偿款项，但被告至今未向原告偿还款项。被告的上述行为严重违反了合同约定，给原告造成了较大的损失，原告为维护自己的合法权益，支付20000元律师代理费。根据合同约定，因被告违约行为给原告造成的包括律师费在内的实际损失均应由被告承担。原告依法起诉至人民法院，请求：1、判令解除原告与被告于2013年6月25日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》。2、判令被告按照合同及附件约定向原告支付购房款总额10%的违约金，即37295.6元。前述被告应承担的违约金直接从被告已向原告支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付。3、判令被告在合同解除后十日内将房屋退还给原告。4、判令被告支付原告向贷款银行代为偿还的按揭贷款本息等费用共计290472.65元。前述被告应承担的违约金直接从被告已向原告支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付。5、判令被告向原告支付所产生的律师损失费20000元。前述被告应承担的违约金直接从被告已向原告支付的购房款中扣减，不足部分由被告另行支付。6、判令被告在合同解除之日起5日内，配合原告办理撤销备案手续、撤销预先登记手续、撤销抵押预告登记手续。7、判令被告承担全部诉讼费。

被告刘和平辩称，1、被告没有收到任何函件和电话、短信通知，是其主动找到银行，银行表示开发商已代偿，后去找开发商协商；贷款担保并没有看到，银行催收也只收到前2次，原告代偿，其愿意偿还，但在购买房屋时并没有说明原告是担保方；原告代偿其29万元，原告想采取这种手段将房屋收回。

被告苏丽君没有答辩意见。

经审理查明，2013年6月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，被告购买了原告开发建设的位于郫县郫筒镇檬柏西路599号的华宇.天府花城项目房屋，应房屋总价款为372956元。根据合同约定，被告以按揭方式支付购房款，被告应在合同签订之日向原告支付首付款112956元，剩余款260000元通过贷款方式支付。《商品房买卖合同补充协议》第一条第二款第（2）项第4约定：“在出卖人为买受人贷款向按揭银行承担担保责任期内，如因买受人原因导致出卖人承担担保责任的，买受人需在接到出卖人通知的次日偿还出卖人已承担的担保金额及出卖人在此过程中发生的包括律师费等其他费用支出，否则，买受人还应从出卖人实际承担担保责任之日起每日按出卖人承担金额的万分之五向出卖人支付违约金，直到买受人付清款项之日止；逾期支付超过十日的，出卖人有权解除合同，并向买受人收取总房款面分之十的违约金。”第6约定：“在出卖人为买受人贷款向按揭银行承担担保责任期间内，合同及补充协议无论因何种原因被解除，出卖人应向买受人退还（/支付）的购房款及其他费用（若有），在扣除相应款项后，出卖人有权将其直接支付给按揭银行以结清买受人贷款，结清贷款后有余额的，出卖人再将余额支付给买受人。”第十条第三款约定：“无论何种原因导致双方签订的商品房买卖合同解除，买受人均应在合同解除后五日内配合出卖人到房产管理部门办理合同备案登记的注销手续，否则应按每天50元向出卖人承担违约责任人；同时，买受人应在合同解除后的十日内将房屋退回给出卖人，否则，应按同地段相同品质物业租金标准的150%向出卖人支付房屋占用费…….”合同签订后，原被告双方与中国银行成都西区开发支行签订《个人一手住房贷款合同》，由被告向贷款银行申请贷款，原告为被告的借款向银行提供了连带责任保证。

2016年6月27日，贷款银行委托四川明之鉴律师事务所向原告发送了《律师函》，告知原告截至2016年6月23日，被告已连续11期未足额归还贷款，要求原告承担担保责任，代为清偿被告拖欠的贷款本息260626.84元。2017年1月12日，贷款银行再次向原告发送了《履行连带担保责任通知书》，告知原告，截至2017年1月10日，被告已连续逾期520天，累计17期未按时足额偿还贷款本民，已构成违约并损害了贷款银行的权益，贷款银行已对被告所贷贷款宣布提前全部收回，要求原告承担连带担保责任，将被告拖欠的贷款本息等费用支付给贷款银行，贷款银行要求原告支付的费用包括贷款本金、预计贷款利息、罚息、执行公证费、法院执行费、律师费等，费用暂计293191.06元。原告于2017年1月20日代被告向贷款银行偿还了贷款本息270551.65元及支付贷款银行产生的公证费、执行费、律师费共计19921元，以上费用共计290472.65元。2017年4月5日，原告向被告发送了《催告函》，要求被告偿还代偿款项，但被告至今未向原告偿还款项。原告为催收款项与四川泰和泰律师事务所签订《委托代理合同》，支付代理费人民币20000元。

上述事实，有原告提交的原、被告身份信息、《商品房屋买卖合同》及附件、商品房买卖合同摘要、贷款合同、《履行连带担保责任通知书》、付款回单、代偿说明、催告函、快递回单、委托代理合同及发票、银行进帐单等证据予以证实，足以认定。

本院认为，原、被告签订《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》是双方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。

1．关于解除合同是否有约定解除合同的条件已经成就，或者具有法定解除合同的情形的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本案中，因原、被告双方所签订的《商品房买卖合同》约定被告在履行与银行签订的贷款合同中，因其未能按约归还贷款本息，导致中国银行西区支行向原告发出《履行连带担保责任通知书》，要求原告承担连带担保责任，原告代被告向贷款银行承担了各项费用。根据《商品房买卖合同》附件的约定，有权要求被告支付其代付款项，有权要求解除《商品房买卖合同》，同时被告应承担总房款10%的违约金，并收回房屋。而被告已累计17期未按约向按揭银行偿还贷款本息，且原告也依据原、被告及按揭银行三方的约定代被告偿还全部贷款本息，故双方所约定的解除合同的条件已成就，原告据此请求解除买卖合同，符合法律规定，本院予以支持。

2、关于原告要求被告支付其代偿银行的全部贷款本金、利息、罚息、公证费、执行费、律师费等费用的主张是否成立的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，本案合同解除后，该合同所涉及的郫筒镇檬柏西路599号的华宇.天府花城项目商品房一套应退还给原告，原告也应将被告所支付的购房款退还给被告，被告支付了首付款后，余款通过按揭贷款的方式，现原告已代被告偿还了按揭银行的贷款贷款本息270551.65元及支付贷款银行产生的公证费、执行费、律师费共计19921元，以上费用共计290472.65元，而根据《商品房买卖合同》约定，原告要求被告偿还代偿款的主张成立，本院予以支持。

3、关于原告要求支付违约金（按总房价款10%计）37295.6元主张是否成立的问题，本院认为，本案被告未能按期偿还贷款，导致原告承担连带保证责任的事实清楚，原被告双方虽对违约金进行了约定（总房价款的10%即37295.6元），但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”以及《最高人民法院头天适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。在本案中，原告未举证证明因被告履行债务所产生的损失的大小，故本院酷情予以调整，认定被告应向原告支付逾期违约金18000元，

4、关于原告要求被告于本合同解除之日起5日内与原告到郫都区房管局办理完毕本案商品房的撤销备案手续、撤销预告登记手续、撤销抵押预告登记手续的主张是否成立的问题，本院认为，本案合同解除后，该合同涉及的“华宇.天府花城”项目7幢2单元2902号房屋应退还给原告，但因该商品房目前登记备案在被告名下，而《商品房买卖合同补充协议》第十条第3款约定，无论何种原因导致商品房买卖合同解除，买受人均应在合同解除后五日内配合出卖人到房管理局办理撤销备案登记手续……。故原告的该项诉讼请求本院予以支持。

5、关于原告为实现债权支付代理费20000元的主张是否成立。根据《商品房买卖合同》约定，因被告的违约行为给原告选成的包括律师费在内的实际损失应由被告承担，属合理范围，本院予以支持。

综上，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件》合法有效，被告未按约履行主要义务，其行为已构成违约，应当承担违约责任；原、被告双方约定的合同解除条件已经成就，合同解除后被告应协助原告办理该房屋备案登记的撤销手续。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院头天适用<中华人民共和国合同法>若干问题解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、解除原告四川华宇业昊房地产开发有限公司与被告刘和平、苏丽君于2013年6月25日签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》。

二、被告刘和平、苏丽君在本判决生效后五日内，配合原告四川华宇业昊房地产开发有限公司到房屋登记管理部门办理上述《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同附件》房屋的备案登记、预先登记及抵押预告登记注销手续。

三、被告刘和平、苏丽君在本判决生效后十日内将位于华宇.天府花城项目7幢2单元2902号商品房房屋退还给原告四川华宇业昊房地产开发有限公司。

四、被告刘和平、苏丽君在本判决生效后十日内支付原告四川华宇业昊房地产开发有限公司向贷款银行代为偿还的按揭贷款本息等费用共计290472.65元、违约金18000元。款项从被告已支付给原告的购房款中抵扣，不足部分由被告另行支付。

五、被告刘和平、苏丽君在本判决生效后十日内支付原告四川华宇业昊房地产开发有限公司律师代理费20000元。款项从被告已支付给原告的购房款中抵扣，不足部分由被告另行支付。

六、驳回原告四川华宇业昊房地产开发有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费3258元由被告刘和平、苏丽君承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员文武

二〇一七年八月二十二日

书记员李天岚