房地产转让纠纷案例

原告：邓某，男，汉族，住广西容县。

原告：陈某，男，汉族，住广西容县。

两原告的共同委托代理人：谢志泽，广西峤山绣水律师事务所律师。

被告：余某，女，汉族，住广西容县。

委托代理人：李耀强，男，1962年9月21日出生，汉族，住容县。

原告邓某、陈某诉被告余某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年3月7日立案后，依法适用简易程序于2019年3月29日公开开庭进行了审理。原告邓某、陈某及其共同委托代理人谢志泽、被告余某的委托代理人李耀强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告邓某、陈某向本院提出诉讼请求：被告支付尚欠购房款30720元及利息给原告（利息计算办法：以30720元为基数，从2014年7月1日计起至付清之日止，按银行规定的同期贷款利率4倍计）。事实与理由:2013年2月28日,经原、被告双方协商，双方签订了一份（南沙阁房屋套间转让合同），合同约定原告把名下位于容县容州镇南大街至转让给被告，并约定了房屋价款。原告依约办理了商品房相关的证件给被告，但被告不依约付清购房款给原告，经原告多次向被告追索，被告以种种理由拒付。

被告余某辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。

被告含装修费在内的购房款应付、已付，多承担购房银行按揭利息款项。具体情况如下：一、应付含装修费的购房款：1.实际购房款：398000元-60000元=338000元；2、应付装修款：60000元。合计338000元+60000元=398000元。二、已付含装修费的购房款：1、定金5000元；2、首付款130000元；3、装修款60000元；4、建设银行按揭款245000元；合计440000元。三、被告多承担购房按揭款利息损失：1、被告多付购房款42000元=实际已付440000元-实际应付398000元；2、多承担购房款按揭利息损失：42000元×4.9%年×10年=20580元。四、原告应退还和赔偿给被告的款项：1、实际多收含装修费的房款42000元；2、应赔偿多计购房款按揭所造成的利息损失20580元。合计62580元。另外，原告在证据材料“各客户结算总表”中主张本案整套房购房款398000元（含30000元车位）没有事实依据，因为从双方的房屋买卖合同第一条约定中可以看到：房价与车位费完全是分开的两个收费项目，房价中只包含装修费60000元整在内，并不包含车位费30000元在内。因此，实际房价是338000元，而不是368000元。房屋买卖合同第八条约定房屋买卖所发生的税费由被告承担，违反我国税法等法律法规的强制性规定，是无效的约定，原告主张税费39613.50元不应得到支持。原告列表费用序号中的第6-7项评估费重复计算。路灯费500元、水电入户费2000元在房屋买卖合同中没有约定，且水电入户是被告自行安装，被告没有给付路灯费和水电入户费的义务。

本院经审理认定事实如下：2013年2月18日，原告邓某、陈某作为甲方与被告余某作为乙方签订《南沙阁房屋转让合同》，该合同主要约定有：一、经甲乙双方友好协商，甲方自愿将自己名下的容县容州镇南大街至沙井巷的房屋第一单元第三层，房号302，车位为号的所有产权转让给乙方，该套间以套为单位，具体见附件图纸（图纸与实物有差异的，以甲方建成实物为准），该套间的户型是三房两厅一厨两卫，整套房价为人民币叁拾玖万捌仟零佰零拾零元整（￥398000.00元），车位每个叁万元，两项合计总金额为人民币肆拾伍万捌仟零佰零拾零元整（￥458000.00元）（装修费陆万元在内）；二、甲方须帮助乙方办理土地证、房产证的过房手续，所需的费用由乙方支付；四、甲方出让给乙方的是毛坯房，电线接到门口，水管接到厨房或卫生间；水表、电表由甲方代理办理开户手续，所需要费用由乙方支付，水电费由各户主自己缴纳；过道路灯及地下室路灯由各户主公摊支付电费；八、乙方应在签订合同之日起向有关部门履行纳税义务；房屋套间买卖发生的契税和房屋转户（或上户）发生的各项费用，由乙方交纳；十、自甲方交房之日起，乙方如需银行按揭的，必须交付房价款的30%（40%）给甲方，房价款的70%（60%）余款，乙方必须出具欠条给甲方；若乙方因为自己的原因办理不到按揭的，则须在十五天内用现金支付所欠甲方的70%（60%）房款，超过约定期限的，甲方有权追索乙方所欠甲方的70%（60%）房款并按同期银行利率的4倍计算利息，直至乙方所欠的房款付清给甲方为止。原、被告签订上述合同第一条中的文字“（装修费陆万元在内）”是手写且盖有被告的手印。

2013年2月18日，被告余某支付5000元定金给原告，同年4月4日支付房屋首付款130000元给原告，同年5月13日支付装修款60000元给原告。2014年2月11日，被告通过转建设银行容县支行转账支付购房款245000元给原告，以上合计440000元。原告主张被告应支付的购房合同款共470719.5元，即包括：1、套房款368000元（不含车位费），2、办房产证、纳税等费用39613.5元，3、预收路灯费500元，4、水电入户费2000元，5、装修款60000元，6、办理土地使用证费用606元。原告主张被告签订合同后支付440000元后，被告尚欠原告款项30720元。被告主张套房款是338000元（不含车位费），而不是原告主张的368000元，被告主张其支付的440000元属于支付了全部购房合同款项且多支付了部分款项。

另查明，被告没有购买原告的车位。2013年5月，原告将涉案房屋装修完毕后交付被告使用。2013年11月8日，容县房产部门颁发了上述房屋的房屋所有权证（房产证号为：房权证容县字第××号）。2014年6月5日，容县人民政府颁发了上述房屋的土地使用权证【土地使用权证号为：容国用（2014）第17140643号】。

本院认为，原告与被告签订的《南沙阁房屋套间转让合同》，是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，被告支付购房款项440000元给原告，事实清楚，本院予确认。原告已经办理涉案房屋所有权证、土地使用权证，根据原、被告签订的合同约定，被告应支付原告代交纳相应的房产交易税及办理房地产权证的费用。原告请求被告支付原告已代缴的办房产证、纳税等费用39613.5元、土地使用证费用606元，符合双方的约定且被告提供了相应的票据予以证实，依法予以支持。原、被告的签订的合同约定水表、电表由甲方（原告）代理办理开户手续、所需费用由乙方（被告）支付。原告请求被告支付水电入户费2000元，并提供了其他房屋交该费用的收据予以佐证，被告辩称其自己安装水电入户但没有提交证据予以证实。根据原、被告的合同约定及参照原告的证据，对于水电入户费2000元的请求，依法予支持。原告与被告签订的合同约定过道路灯及地下室路灯由各户主公摊支付电费，原告已经交付于2013年5月已经交付房屋给被告使用。原告预收500元的路灯使用费用，符合常理及原、被告的约定，依法予以支持。

关于本案的套房款368000元（不含车位费），还是33800元问题，以及利息应否支付问题。原告主张根据双方签订合同第一条中约定“整套房价为人民币叁拾玖万捌仟零佰零拾零元整（￥398000.00元），两项合计总金额为人民币肆拾伍万捌仟零佰零拾零元整（￥458000.00元）（装修费陆万元在内）”中的“两项”实际是指“三项”，原因是装修费是签合同时手写上去的，直接在总价上体现，“三项”即指：1、套房款368000元，2、车位30000元，3、装修费60000元。被告主张“整套房价为人民币叁拾玖万捌仟零佰零拾零元整（￥398000.00元），两项合计总金额为人民币肆拾伍万捌仟零佰零拾零元整（￥458000.00元）（装修费陆万元在内）”中的458000.00元是计算错误，实际房价款398000元中已经包括了装修费60000元，套房款应是338000元。本院认为，根据合同条款的文字分析，对于该458000.00元，有大写也有小写，且大小写数额一致，按常理不应是计算错误。原、被告签订的合同第四条约定甲方转让给乙方的是毛坯房，原告实际转让给被告的是精装房，按常理应另加上装修款的价款，也即套房款加上装修款得出本案的装修后房款458000元。原告的主张符合常理及合同的文义解释，应认定套房款368000元（不含车位费）。因此，原告主张被告应支付的购房合同款470719.5元符合本案的事实及双方合同的约定。原告主张被告签订合同后支付440000元后，被告尚欠原告款项30720元，事实清楚，依法予以确认。原告请求被告支付该款项30720元，依法有据，依法予以支持。原、被告签订的合同没有约定因合同条款发生争议了应如何计算逾期欠款的利息，原告请求根据原、被告签订的合同第十条约定计算本案逾期支付房款的利息不符合本案的实际，应从起诉之日（2019年3月7日）起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算为宜。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百五十九条、第一百六十一条和《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规定，判决如下：

1、被告余某支付尚欠购房款人民币30720元给原告邓某、陈某;

2、被告余某支付利息给原告邓某、陈某（利息计算办法：以人民币30720元为基数，从2019年3月7日起至还清欠款之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算）。

上述债务，义务人应在本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间届满之日起二年内向本院申请执行。

本案减半收取案件受理费人民币697元，由被告余某负担。

如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于玉林市中级人民法院。

审 判 员 杨庆俭

二〇一九年四月二十三日

法官助理 何孔清

书 记 员 周 励