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证明房屋所有权发生转移的材料多样,根据具体情况进行认定

发布日期:2020-04-02 20:27:19

裁判要点:证明房屋所有权发生转移的材料可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。(以下判决书源自中国裁判文书网)

山西省晋中市中级人民法院

行 政 判 决 书

(2019)晋07行终50号

上诉人(原审原告)**飞。

委托代理人张兰民,山西英正律师事务所律师。

被上诉人(原审被告)昔阳县自然资源局,住所地:昔阳县江口东街。

法定代表人王志刚,局长。

出庭负责人葛卫彬,昔阳县自然资源局副局长。

委托代理人郭海柱,山西日月明律师事务所律师。

原审第三人司忠慧。

委托代理人王保芳,山西正名律师事务所律师。

上诉人**飞与被上诉人昔阳县自然资源局房屋行政登记一案,不服左权县人民法院于2018年12月11日作出的(2018)晋0722行初87号行政判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

原审查明,**飞系中国工商银行昔阳支行退休职工,在昔阳县城××××号拥有房产(系独门独院小二楼)一处。2009年7月17日,**飞(即甲方)和司忠慧(即乙方)签订了《房屋买卖合同书》,**飞将登记在自己名下、产权证编号为房权证昔字第××号的该处房屋以151000元的价款(系上述房地产及附属建筑物总价款)出售给司忠慧。该房屋买卖合同第三条约定“现甲方的房子产权70%,协议达成之后剩余30%的房屋产权,若乙方需要办理100%全产权,甲方需协助乙方办理手续”。2009年7月18日,司忠慧将151000元购房款向原告**飞交付。2009年7月28日,司忠慧在**飞妻子的协助下,通过以中国工商银行昔阳支行与**飞签订《成本价出售公有住房协议书》方式,向昔阳县住房资金管理中心交纳了6043元的购房款(系按照成本价规范后补交的购房款)和3252元的利息,将其所购买房屋剩余30%的所有权先规范到**飞名下,后司忠慧又向登记机关申请办理所购买房屋的所有权转移登记,原登记机关昔阳县人民政府经审核后于2009年8月27日向司忠慧核发了房权证昔交转让字第××号《房屋所有权证》。原审认为,向房屋所有权人核发权利证书原本属于市、县级人民政府的行政职责,在不动产登记暂行条例施行后,该项职责统一由新的不动产登记机构承接。**飞结合昔阳县县域内不动产登记的实际状况,将昔阳县国土资源局列为本案被告于法有据。经过庭审确认的事实是:原登记机关即昔阳县人民政府于2009年8月27日向司忠慧核发了房权证昔交转让字第××号《房屋所有权证》。司忠慧取得该《房屋所有权证》是由于其和**飞签订有《房屋买卖合同书》,其中约定了**飞有协助司忠慧办理100%房屋所有权的义务。事实上,在**飞妻子的协助下,司忠慧最终出资购买了所购买房屋剩余30%的所有权。综上,**飞和司忠慧均认可《房屋买卖合同书》系双方真实意思表示,至于是由**飞、还是由**飞的家人协助司忠慧办理房屋所有权转移登记相关手续,并不影响该房屋买卖合同目的的实现,即登记机关向司忠慧核发《房屋所有权证》这一房屋行政登记行为对**飞的权利义务并不产生实际影响。为此,对**飞要求撤销昔阳县国土资源局向司忠慧作出的房屋转移登记行政行为的诉讼请求,不予支持。原审判决:驳回**飞的诉讼请求。

上诉人**飞上诉称,一审法院认定事实错误。司忠慧提供的证据中第五组证的《情况说明》,证据形式不合法,且不具有真实性、客观性,不能作为认定案件事实的考虑因素。第一,该证据是单一证据,且证人孔某不是办理《成本价出售公有住房协议书》的实际承办人,不能证明**飞妻子是否协助办理,是否签字;第二,法律规定证人有出庭作证的义务,而孔某不存在“证人确有困难不能出庭”的情形,同时也没有向一审法院提出不出庭作证的申请书,却无故不出庭作证,故该证据形式不合法;第三、不排除证人孔某出伪证的可能性。因证人孔某身为原昔阳县工商银行行长,而该行原副行长赵乃红为司忠慧的姐夫,其有碍于私人关而出具假证。二、被上诉人昔阳县自然资源局提供的第2-10组证据不具有真实性、客观性。虽然这些证据表现上看似完整无缺、符合房屋转移登记的全部手续,但事实是这些证据没有一个上诉人及其妻子的签字、捺印。如果一审法院稍加注意,进行简单的鉴定,就可以发现这些证据系司忠慧伪造上诉人签字、捺印。真实的事实是,上诉人和其妻子直到2018年9月份接到昔阳县工商银行通行规范剩余的30%产权时才得知,司忠慧已于2009年7月28日伪造上诉人签名与昔阳县工商银行签订了《成本价出售共有住房协议书》,将该产权优先过户到上诉人名下,然后又单独向登记机关申请办理房屋所有权转移登记,通过篡改房屋成交价格、伪造上诉人的签名、捺印,而登记机关没有尽到合理审慎义务,于2009年8月27日,向其核发了新的房屋所有权证。三、一审法院适用法律错误。根据《房屋登记办法》第十二条、第十八条的规定,申请房屋所有权转移登记应当由有关当事人双方共同申请。而本案由司忠慧单独提出房屋转移登记,自行伪造相关协议、申请书等,这显然不符合上述法律规定,故被上诉人的房屋转移登记行为违法,应依法予以撤销。综上,请求二审撤销左权县人民法院于2018年12月11日作出的(2018)晋0722行初87号行政判决,改判撤销昔阳县自然资源局为司忠慧颁发的昔交转让字第××号《房屋所有权证》。

被上诉人昔阳县自然资源局答辩称,一、昔阳县房产管理所为司忠慧核发的编号为2009-0360的房屋所有权证书的行政行为合法有效。2009年8月27日,昔阳县房屋管理所在办理房屋登记过程中,按照《房屋登记办法》《城市房地产转让管理规定》的相关规定,审核了**飞的房屋所有权证书、**飞的卖房申请、司忠慧的买房申请、双方签订的房地产买卖契约、**飞和司忠慧的身份证复印件、税务部门出具的完税证明等材料。在此基础上,昔阳县房产管理所为司忠慧颁发了涉诉的房屋产权证书。昔阳县房屋管理所的登记发证行为,符合《房屋登记办法》第七条、第十二条、第三十三条及《城市房地产转让管理规定》第十四条的规定。二、根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定,公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的,应当自知道或知道作出行政行为之日起六个月内提出。昔阳县房屋管理所的行政登记行为发生于2009年8月27日,至今已超过九年,**飞起诉已经超过诉讼时限,应当驳回起诉。综上,请求二审驳回上诉,维持原判。

原审第三人司忠慧答辩称,一、昔阳县房产管理所为司忠慧颁发房屋所有权证书的行政行为合法。房屋产权登记是房地产主管机关根据当事人的申请对房屋产权的设定、转移、变更、终止等依法进行审查和登记,予以确认和证明的一种行政行为,该登记不创设权利义务,仅产生公示、公信效力。只要申请人在规定的时间提交的申请书和有关文件材料符合法律法规规定,登记机关就应当予以核准登记,颁发房屋权利证书。本案**飞与司忠慧双方之间买卖房屋的意思表示真实、自愿,办理房屋产权登记的意愿也在双方签订的《房屋买卖合同书》的第三条做了明确约定,申请转移登记的意愿也真实、自愿,申请文件材料齐全,权属来源清晰,昔阳县房管所作出的转移登记有充分的事实依据和法律依据,程序合法、该行政行为合法。二、昔阳县房产管理所为司忠慧颁发房屋所有权证书的行政行为对**飞的权利义务不产生实际影响。双方于2009年7月17日自愿签订的《房屋买卖合同书》的目的就是房屋买卖,履行相应的过户手续是完成房屋买卖不可或缺的必然步骤,是约定义务,也是法定义务,至于是**飞还是**飞妻子协助办理房屋产权转移登记的相关手续,并不影响房屋买卖合同的目的的实现。三、**飞受尚未出现的利益驱使,属于滥用诉权。2018年,涉案房屋被传出将会被拆迁,**飞听说后不仅先是到昔阳县公安局按诈骗案报案,公安机关调查后未予立案,后又提起行政本次行政诉讼,不仅违约,更违背诚实信用原则,不仅不利于交易安全,也不利于社会秩序的稳定。本案如果**飞请求撤销涉案房产证的真实目的是为了解除双方的房屋买卖合同法律关系,根据《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》第八条的规定,应当先行解决民事争议。四、**飞的起诉已经超过起诉期限,应当驳回其起诉。昔阳县房屋管理所的登记行为发生于2009年8月27日,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第四十六条的规定和《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第六十九第二款的规定,应当裁定驳回其起诉。综上,请求二审驳回**飞的起诉。

被上诉人昔阳县自然资源局在一审期间提供了以下证据和依据:1.所有权人为**飞的房权证昔字第××号《房屋所有权证》;2.2009年7月27日昔阳县住房制度改革领导组办公室出具的第229号《住房制度以成本价出售公房发证通知书》;3.规范时间为2009年7月28日的《标准价房改房规范成本价登记卡》;4.2009年7月28日《成本价出售公有住房协议书》;5.2009年8月27日《山西省地方税务局契税完税证》和《昔阳县地方税务局完税证明》;6.**飞和司忠慧的身份证复印件各一份;7.2009年8月27日**飞的《卖房申请》;8.2009年8月27日司忠慧的《购房申请》;9.2009年8月5日《房地产买卖契约》;10.房屋所有权人为司忠慧的《房地产权登记信息》10.《房屋登记办法》(节录);11.《城市房地产转让管理规定》;12.2016年9月9日昔阳县人民政府昔政发(2016)41号《关于实施不动产统一登记的公告》。

上诉人**飞在一审期间提供了以下证据:1.视听资料即录音光盘一份;2.**飞的房权证昔字第××号《房屋所有权证》档案封面(复印件);3.2009年7月17日《房屋买卖合同书》;4.2009年8月5日《房地产买卖契约》;5.《昔阳县地方税务局房地产各税综合申报表》。

原审第三人司忠慧在一审法定期间提供了以下证据:1.2009年7月17日的《房屋买卖合同书》;2.2009年7月18日**飞出具的《收据》;3.昔阳县住房资金管理中心《收款票据》两支;4.昔阳县住房制度改革办公室《收费票据》;5.原中国工商银行昔阳支行行长孔某出具的《情况说明》和孔某的身份证复印件;6.司忠慧的房权证昔交转让字第××号《房屋所有权证》。

上述双方当事人在一审中提供的证据、依据均经原庭审质证并随卷移送本院。经二审庭审质证,本院对证据的分析、认证及查明的事实同一审一致。另查明,2019年2月15日,中共昔阳县委办公室昔阳县人民政府办公室印发《昔阳县机构改革方案的通知》,根据该通知,组建昔阳县自然资源局,将昔阳县国土资源局的职能归入昔阳县自然资源局。

本院认为,本案的争议焦点是昔阳县人民政府为司忠慧颁发的房权证昔交转让字第××号《房屋所有权证》是否合法。根据《房屋登记办法》第三十三条的规定,申请房屋所有权转移登记,应当提交下列材料:(一)登记申请书;(二)申请人身份证明;(三)房屋所有权证书或者房地产权证书;(四)证明房屋所有权发生转移的材料;(五)其他必要材料。证明房屋所有权发生转移的材料可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书,或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。本案中,昔阳县自然资源局提供的**飞的卖房申请、司忠慧的购房申请,**飞与司忠慧身份证复印件、**飞名下的房权证昔字第××号《房屋所有权证》、**飞与司忠慧签订的《房地产买卖契约》、昔阳县地方税务局的完税证明,符合上述规定的要求。根据《中华人民共和国物权法》第十二条规定,登记机构应当履行下列职责:(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料;(二)就有关登记事项询问申请人;(三)如实、及时登记有关事项;(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的,登记机构可以要求申请人补充材料,必要时可以实地查看。《房屋登记办法》第十八条规定,房屋登记机构应当查验申请登记材料,并根据不同登记申请就申请登记事项是否是申请人的真实意思表示、申请登记房屋是否为共有房屋、房屋登记簿记载的权利人是否同意更正,以及申请登记材料中需进一步明确的其他有关事项询问申请人。询问结果应当经申请人签字确认,并归档保留。房屋登记机构认为申请登记房屋的有关情况需要进一步证明的,可以要求申请人补充材料。根据上述规定,就有关登记事项询问申请人,是登记机关办理登记时的法定义务。本案中,昔阳县房屋登记部门未依照上述规定履行登记询问义务,且司忠慧在二审中承认《房地产买卖契约》中**飞的签名不是**飞本人所签,鉴于司忠慧申请登记时提供了**飞的身份证复印件,昔阳县房屋登记部门未就转移登记事项是否为**飞的真实意思表示进行询问,属于《最高人民法院关于适用<中华人民共和国行政诉讼法>的解释》第九十六条第(三)项规定的轻微违法情形。司忠慧已就涉案房屋向**飞支付相应价款,司忠慧取得房屋涉案产权证对**飞的利益不产生实际影响,根据《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第一款第(二)项的规定,人民法院应判决确认违法,但不撤销行政行为。原审适用法律错误,应予纠正。依照《中华人民共和国行政诉讼法》第八十九条第一款第(二)项的规定,判决如下:

一、撤销左权县人民法院(2018)晋0722行初87号行政判决;

二、确认昔阳县人民政府在2009年为司忠慧颁发的房权证昔交转让字第××号《房屋所有权证》违法。

上诉审案件受理费五十元,由被上诉人昔阳县自然资源局负担。

本判决为终审判决。

审判长  陈雪平

审判员  范光伟

审判员  赵保军

二〇一九年三月三十一日

书记员  张力耕