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房屋建成后,未办理房屋所有权证,依照法律规定,不得转让。

发布日期:2020-04-02 20:28:18

裁判要点:《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的房地产,不得转让。第三十九条第二款规定,转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。因而,房屋建成后,未办理房屋所有权证,依照法律规定,不得转让。(以下判决书源自中国裁判文书网)

山西省运城市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)晋08民终76号

上诉人(原审原告):马电科,男,1963年4月28日出生,汉族,住址山西省河津市。

委托诉讼代理人:柴淑萍,山西古耿律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):刘怀堂,男,1959年4月25日出生,汉族,住址山西省河津市。

委托诉讼代理人:赵建宏,山西汾水律师事务所律师。

上诉人马电科因与被上诉人刘怀堂房屋买卖合同纠纷一案,不服山西省河津市人民法院(2018)晋0882民初1171号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人马电科的委托诉讼代理人柴淑萍、被上诉人刘怀堂的委托诉讼代理人赵建宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

马电科上诉请求:一、请求依法撤销河津市人民法院(2018)晋0882民初1171号民事判决中“驳回原告诉讼请求”的判决,并改判支持上诉人的一审诉讼请求;二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一、一审判决认定本案转让的房产未领取权属证书与实不符。被上诉人刘怀堂以l50万元之价出售给上诉人的位于河津市文苑北区十四排东邻马电科西邻胡永祥的两座毛坯房(东西地基长20米),该房屋的土地是河津市国土资源局经过拍卖程序出让给被上诉人的,该土地依法是可以转让的,且该房屋的土地于2013年9月18日在河津市人民政府办理了土地登记手续,已领取了土地使用证书。这一使用证书的取得让被上诉人对该处房产拥有了土地权属证书,同时被上诉人在取得土地使用权的土地上建设房屋也是经过城建部门规划许可的,仅是2011年被上诉人在出售此房时该房尚未竣工不具有办证条件。上述事实足以证明被上诉人对其出售给上诉人的两座房屋是拥有权属登记证书的,该房产权属是明确的,而非一审判决认定的未依法登记取得权属证书,故一审判决认定事实明显错误。二、一审判决认定本案房产不得转让与法不符。从一审庭审调查可以清楚地证明被上诉人在2011年6月9日转让给上诉人的是两座毛坯房,房屋尚未建设完工,转让时被上诉人不仅以出让方式取得了土地使用权,而且已支付了全部的土地使用权出让金,且该房屋建设工程在转让时已超过25%,依《城市房地产管理法》第39条之规定,本案的房产在20l1年时是依法可以转让的,现在一审法院以该条第二款的规定认定该房产不得转让明显违背了客观事实。该条第二款是规定在转让时房屋已建成的应当持有房屋所有权证书,而本案房产在转让时其房屋尚未建成。因此,一审判决认定本案房产不得转让与法不符。三、一审判决认定房屋买卖合同有效与法相符,判决驳回上诉人在一审的诉讼请求与法相悖。《民法总则》第119条明确规定依法成立的合同对当事人具有法律约束力。一审判决依据事实与法律认定本案房屋买卖合同有效,完全体现了一审法院遵守“以事实为依据,以法律为准绳”的办案原则。一审既然认定房屋买卖合同有效,依照《合同法》第60条的规定,双方当事人均应全面履行各自的合同义务,上诉人依照合同约定不仅交付了l50万元的购房款,而且还根据被上诉人的要求向其支付了65万元的土地变更及房产登记相关费用;依照合同约定,被上诉人在收到房款50%时即要给上诉人办理土地变更及房产登记手续。然而被上诉人在收到房屋全款后仍未按合同约定给上诉人办理合同约定的土地变更及房产登记手续,其行为明显违约,上诉人依照《合同法》第107条的规定要求被上诉人履行合同义务,法院应判决支持上诉人的诉讼请求,判令被上诉人为上诉人办理买卖房屋的土地变更手续和房产登记手续。然而一审判决虽认定合同有效,却驳回了上诉人请求被上诉人履行协议义务的诉讼请求,该判决明显与法相悖。综上所述,一审判决驳回上诉人的一审诉讼请求与法相悖,为此,上诉人依法提起上诉,请求二审法院撤销一审判决的“驳回原告诉讼请求”的判决,改判支持上诉人一审诉讼请求。

刘怀堂辩称,第一,需要明确的是,2011年6月9日上诉人与答辩人签订房屋买卖协议时,答辩人的土地和房产均未办理法定登记手续,该土地和房屋属于我国《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项规定的“未依法登记领取权属证书的”房地产,不得转让的范畴。而且,该法第三十九条第二款明文规定,转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。这是我国法律对房地产转让必须具备权属证书的法定要求,而非上诉人仅用口头所述的“房产权属明确”可以替代的,双方所签房屋买卖协议前提明显违法,依法不应履行。第二,上诉人与答辩人所签的房屋买卖协议,属于答辩人与其妻邵淑绒的共有财产。2011年6月9日上诉人与答辩人签订《房屋买卖协议书》时,并未取得邵淑绒的同意和相关授权,在原审邵淑绒的“我坚决不同意向马电科出卖他们协议中我们的房屋,并不予协助办理该房屋的权属变更手续,他们签订的协议我不认可”的明确声明中,足见共有人邵淑绒之态度,所以本案合同事实上已无法再继续履行。我国《物权法》第九十七条对于共有物的处分条件有明确规定,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。因此,在本案房屋共有权人邵淑绒并不同意出售该房屋的情况下,答辩人作为共有权人之一对案涉房屋的处分不符合上述法律规定“全体共同共有人同意”的条件。另外,我国《城市房地产管理法》第三十八条第(四)项规定,未经其他共有人书面同意,不得转让共有房地产。因此,上诉人的诉讼请求同样不符合上述法律规定。根据合同法第一百一十条规定:“当事人一方不履行金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的。对方可以要求履行,但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行。”综上两点,上诉人的诉讼请求不符合法院判决强制履行的“法律上或者事实上能够履行”的要求,故该诉讼请求不能获得支持,依法应予驳回。第三,原判依法驳回上诉人的诉讼请求,同样也符合审判实践。出卖人出卖登记在其名下的共有房屋不符合物权法第九十条规定的条件或者共有人约定的条件,在房屋买卖合同有效的情下,买受人请求履行房屋买卖合同,其他共有人不同意出卖该共房屋,并表示不予协助办理该房屋权属变更登记手续的,人民法应驳回买受人关于继续履行合同的诉讼请求。这是最高人民法院民一庭对此类案件的倾向性意见,符合审判实践。

马电科向一审法院起诉请求:一、请求依法判令被告履行协议,为原告办理位于河津市文苑北区十四排第二、三、一家的土地变更和房产证等手续;二、请求依法判令被告赔偿其违约行为给原告造成的经济损失10万元;三、本案诉讼费由被告承担;四、被告赔偿原告办理土地手续的65万元;五、65万元的利息;六、被告擅自将土地证办理在其名下造成的全部经济损失。

一审法院认定事实:被告刘怀堂于2002年12月25日与河津市国土资源局签订河津市国有土地使用权出让合同书,取得了西环线以南别墅小区第14排土地使用权,于2006年2月15日取得了中华人民共和国建设工程规划许可证,于2013年10月8日取得了山西省建设工程竣工规划认可证,于2013年9月18日取得了土地使用证。2011年6月9日,原告马电科与被告刘怀堂签订房屋买卖协议书,其中协议第三条约定“付款方法,房屋装修完之后,甲方付乙方房屋款50%,乙方负责办理土地房产证等有关手续(手续费甲方负责,包括甲方现有东边20米的土地房产证等一切手续)手续办完后再付余款的50%”,2012年9月3日,被告刘怀堂收取马电科购房款75万元,2013年11月16日,被告刘怀堂收取马电科购房款75万元。2013年11月17日,马电科通过银行转账支付刘怀堂65万元。一审法院认为,原、被告所签的合同为有效合同。但合同内容违反了未依法登记领取权属证书的房产不得转让、转让房地产时房屋已经建成的应当持有房屋所有权证书的规定。故对原告主张办理土地变更和房产证登记手续的诉讼请求,一审不予支持;对原告主张的过户违约金亦不予支持;对原告主张的房产证办证费65万元的诉讼请求,因其不能举证证明为办证费用,故不予支持。经审判委员会讨论决定,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、第三十九条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条之规定,判决如下:驳回原告马电科的诉讼请求。案件受理费1150元,由原告马电科负担。

二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。

本院认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定,以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十九条规定的条件的房地产,不得转让。第三十九条第二款规定,转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。本案中,上诉人马电科与被上诉人刘怀堂签订的《房屋买卖协议书》中的所涉房屋现已建成,但未办理房屋所有权证。依照上述法律规定,是不得转让的。双方签订的买卖协议中未约定被上诉人刘怀堂违约应承担什么责任,故一审对上诉人马电科要求被上诉人刘怀堂赔偿其经济损失10万元的主张不予支持,并无不当。上诉人马电科通过银行转账支付给被上诉人刘怀堂的65万元,因其不能举证证明该款为办理土地手续费用,故上诉人马电科要求返还,本院不予支持。

综上所述,马电科的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费11463元,由上诉人马电科负担。

本判决为终审判决。

审判长  胡东革

审判员  高军武

审判员  王玉林

二〇一九年三月十九日

书记员  陈 瑶