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物权变动既要有债权的合意,也必须依法登记。

发布日期:2020-03-31 19:08:20

裁判要点:包括不动产所有权、国有土地使用权在内,物权法规定的多数不动产物权的变动采取了债权形式主义模式,即物权变动既要有债权的合意,也必须依法登记。(以下判决书源自裁判文书网)

山东省高级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)鲁民再467号

上诉人(原审原告):吕跃军,男,1966年3月11日出生,汉族。

被上诉人(原审被告):山东金岩科技开发有限公司,住所地济南市开拓路2005号。

法定代表人:张志军,董事长。

被上诉人(原审被告):济南金都科技信息服务有限公司,住所地济南市开拓路2005号。

法定代表人:张志军,董事长。

以上两被上诉人共同委托诉讼代理人:刘军,北京市康达律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):张志军,女,1960年10月17日出生,汉族。

被上诉人(原审被告):王清,女,1984年12月3日出生,汉族。

被上诉人(原审被告):王茂军,男,1957年2月8日出生,汉族。

以上三被上诉人共同委托诉讼代理人:穆存杰,男,系济南高新区舜华路街道牛旺社区居民委员会推荐。

吕跃军与山东金岩科技开发有限公司(以下简称金岩公司)、济南金都科技信息服务有限公司(以下简称金都公司)、张志军、王清、王茂军房屋买卖合同纠纷一案,本院于2014年5月5日作出(2013)鲁民一终字第407号民事判决,已经发生法律效力。金岩公司、金都公司不服,向最高人民法院申请再审。最高人民法院于2015年11月15日作出(2014)民申字第1913号民事裁定,指令本院再审本案。本院于2016年6月29日作出(2016)鲁民再51号民事裁定,撤销本院(2013)鲁民一终字第407号和济南市中级人民法院(2011)济民一初字第3号民事判决,发回济南市中级人民法院重审。济南市中级人民法院于2017年6月13日作出(2016)鲁01民再96号民事判决,吕跃军不服,向本院提起上诉。本院于2017年8月16日立案后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人吕跃军,被上诉人金岩公司、金都公司的共同委托诉讼代理人刘军,被上诉人张志军、王清、王茂军的共同委托诉讼代理人穆存杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

吕跃军上诉请求:1.撤销(2016)鲁01民再96号民事判决,发回重审或依法改判。2.判令金岩公司将综合楼过户给吕跃军,办理不动产转让登记,并承担所有费用;判令金岩公司将济南高新国用(2005)第0100039号土地及其上所有建筑物和附属物交付吕跃军,并办理不动产过户登记;判令金岩公司在吕跃军独立使用范围边界处建安院墙,楼西侧与车间分开,保障窗户采光通风、避免噪音,金岩公司支付吕跃军垫付的水电独立分户费用;判令金岩公司支付违约金225万元;判令金都公司、张志军、王清、王茂军承担连带责任。3.金岩公司、金都公司、张志军、王清、王茂军承担诉讼费用。事实和理由:一、一审认定事实有误。首先,按照法不溯及既往原则,应以房地产买卖协议及补充协议约定的综合楼过户时间点判断协议能否履行;其次,履行综合楼过户登记的事实认定不清,金岩公司在签订房地产买卖合同后,没有将综合楼过户给吕跃军而是过户给金都公司,并办理了房产证,一方面说明金岩公司存在违约行为,一方面说明综合楼可以单独处置;再次,房地产买卖协议的主要内容已经履行,仅以综合楼未办理过户登记就认定合同所有约定内容不能履行属于事实认定错误;第四,土地可以分摊共有,所谓分摊共有是以分摊的方式按份共有,一审认定综合楼土地过户方式只有分割过户一种方式是错误的,且咨询函的复函并没有否定综合楼土地共有转让;第五,一审认定案涉综合楼转让改变规划和土地用途是错误的。本案买卖转让仅改变证载的权属,不改变证载的土地用途和规划,而且本案中土地证载明用途为工业,房产证载明用途为办公,土地用途和房屋用途不一致合法有效。二、一审审理程序错误。首先,违反举证原则,拒绝一一举证,吕跃军提供的相同地段相同工业用房的转让实例没有质证;其次,一审仅仅审理了综合楼能否过户的问题,遗漏了其他诉讼请求;再次,吕跃军对驳回回避申请提出复议,法院没有答复。三、法律适用错误。不动产转让登记应适用物权法第二条、第九条、第十五条,一审适用了房地产管理法第十八条,而该条的适用前提是“需要改变土地用途的”,与本案情况不符。四、判决内容前后矛盾。首先,只有把共有和分割两种过户方式都否定,才能否定综合楼土地过户,而一审仅否定了不能办理分割过户;其次,一审认为房地产转让协议和补充协议合法有效,却驳回了吕跃军的诉讼请求;再次,吕跃军没有听到法院关于合同无法履行方面情况的释明。五、咨询复函的证明事项被歪曲,效力被夸大。吕跃军提起上诉的其他事实理由,与一审时的陈述基本一致。

被上诉人金岩公司和金都公司辩称,一审认定事实清楚,适用法律正确,审判程序合法,应予维持。事实和理由:第一,案涉房地产买卖协议第一条约定转让的标的物是综合楼及其所占有的整体土地使用权的部分土地使用权,双方没有表达出任何“共有土地使用权”的意思表示,吕跃军关于共有过户的观点并非协议和补充协议之内容。假定按照吕跃军共有过户的逻辑,或者是共有整宗土地的使用权,这显然违背协议约定,或者是共有案涉房屋所占有的整宗土地的一部分,这种情形下土地性质未发生变化,依然是工业用地,如此以来必然违反“厂前区的配套用房用地面积不得超过项目规划用地的7%”的规定。第二,金岩公司为履行协议向济南市规划局、济南市国土资源局高新技术开发区分局发函征询过户事宜,回复都是不能进行分割或不能办理,吕跃军关于“被上诉人没有按照合同约定积极履约”的观点是错误的。第三,房地产管理法明确规定,“如果改变规划土地用途的必须取得规划局相关许可”,城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例也有相关规定,且在案涉协议签订前已经生效,吕跃军关于“最高院1913号所述的协议不符合规划土地管理法相关规定是错误的”等观点不成立。第四,当时把房子办到金都公司名下,除基于公司分立以外,不排除房管局的变更行为是错误的,吕跃军认为“金岩公司和金都公司的过户手续说明金岩公司同样可以过户给吕跃军”存在逻辑始点错误。第五,吕跃军所称分摊共有非法律术语,没有任何法律法规就“分摊共有”进行定义和说明。第六,案涉综合楼及所占有部分工业用地权属的主体变更意味着法律关系变更,进而意味着土地规划的变更,必然涉及到规划和国土部门的重新审批和同意,吕跃军关于“协议转让综合楼没有改变规划”的观点是错误的。第七,一审程序合法,法庭多次询问吕跃军是否变更诉讼请求,其明确表示不变更。

被上诉人张志军、王清、王茂军同意金岩公司和金都公司的答辩意见。

吕跃军向一审法院起诉请求:1.判令金岩公司将综合楼办理不动产转让登记,过户给吕跃军并承担费用;2.判令金岩公司将济南高新国用(2005)第0100039号土地及其上所有建筑物和附属物交付吕跃军,并办理不动产过户登记;3.判令金岩公司在吕跃军独立使用范围边界处建安院墙,楼西侧与车间分开,保障窗户采光通风、避免噪音;吕跃军已自行完成水电独立分户金岩公司承担费用;4.判令金岩公司支付违约金225万元;5.判令金都公司、张志军、王清、王茂军承担连带责任。

一审法院认定事实:2009年1月12日,吕跃军与金岩公司签订房地产买卖协议,约定:一、金岩公司将坐落在济南市开拓路2005号房地产(土地证号:高新国用(2005)第0100039号,面积2845.32平方米)以及附属物出售给吕跃军,并将与此相关的土地使用权同时转让给吕跃军。二、上述房地产(含附属物)的总价款为玖佰万元整。三、本协议生效后,金岩公司将全部房屋完好交付吕跃军,同时吕跃军付款陆佰万元,金岩公司将房产土地证办理到吕跃军名下后,付清余款。四、金岩公司保证上述房地产完好合法、权属清楚。五、在将房地产权证更名为吕跃军之前,吕跃军充分享有该房地产的权利,金岩公司应积极配合吕跃军行使该权利。六、双方责任义务:金岩公司责任:解除金岩公司原借款抵押、办理房地产到吕跃军名下;建安院墙,东侧开门,清理林木花草、铺设地面花砖,方便停车;西侧与车间分开,保障窗户采光、避免噪音;水电独立分户、保障吕跃军水电供应。该楼南侧空地,金岩公司在建楼前,双方共同设计审核、金岩公司出资完成绿化;上述内容履行期限:首次付款后三个月内。吕跃军责任为按合同约定付款,即具备付款条件后一个月内。任何一方违约,违约方承担对方的全部损失,并支付违约金,违约金为合同额的25%。张志军、王清、王茂军在金岩公司的担保人处签字。

2009年1月19日,吕跃军与金岩公司又签订房地产买卖协议补充协议,内容为:一、概述:金岩公司与吕跃军2009年1月12日签订了房地产买卖协议,约定了综合楼的买卖事项(经双方协商,该综合楼南侧到大门的地方由双方设计审核,吕跃军同意后金岩公司投资绿化,双方共同使用,不影响金岩公司将来开发使用)。二、经双方协商,补充如下:1.原合同第三条更改为:金岩公司将全部房屋及装修和附属物完好交付吕跃军,同时吕跃军付款肆佰万元,金岩公司前去解除其贷款抵押时,再付贰佰万元;将房产证土地证办理到吕跃军名下后,付清余款。2.如果金岩公司三个月内不能履行其责任,不能完成原合同中的综合楼房产证土地证的过户,金岩公司的院落土地及其上建筑物归吕跃军所有,金岩公司将院落土地及其上建筑物附属物交付吕跃军;院落土地和2幢楼房在银行的抵押贷款1200万元,吕跃军支付1200万元给贷款银行用于偿还金岩公司在该银行的贷款,吕跃军不再付款给金岩公司。三、金岩公司未按本合同交接上述全部房地产的,吕跃军有权派人接管上述土地院落和房屋,金岩公司未搬出的物品,视为金岩公司抛弃,吕跃军有权对上述物品处理,并无须给予金岩公司任何补偿。四、金岩公司保证上述房地产完好合法、权属清楚。双方签约后,若发生与金岩公司有关的产权纠纷或债权债务,概由金岩公司负责清理并承担责任,由此给吕跃军造成的损失,金岩公司负责赔偿。五、在将房地产权证更名为吕跃军之前,吕跃军充分享有该房地产的权利,金岩公司应积极配合吕跃军行使该权利。如遇到拆迁,所有补偿归吕跃军所有,由吕跃军全权办理相关手续和协议。六、任一方违约,违约方承担对方的全部损失,并支付违约金。违约金为合同总额的25%。九、如果本综合楼及土地无贷款抵押,本补充协议自动失效。张志军、王清、王茂军在金岩公司的担保人处签字。当日,吕跃军向金岩公司支付预付款400万元,金岩公司将综合楼土地使用权证及房屋产权证书交付吕跃军并按合同约定时间将案涉房屋交付吕跃军使用。2010年4月26日,吕跃军向金岩公司支付房款200万元。案涉综合楼、院落土地之贷款抵押均由金岩公司分别于2010年5月5日、2010年5月10日解除。

合同履行中,金岩公司就综合楼及附属土地使用权转让问题于2011年3月24日向济南市规划局咨询,内容为:金岩公司于2005年7月1日取得位于济南高新区开拓路2005号12668平方米土地使用权,土地证号:0100039号,土地性质为工业用地,使用权类型为出让。为生产所需在院内建车间两座,面积分别为1126.8平方米和1860平方米,综合办公楼一幢,建筑面积为2845.32平方米。因为生产资金紧张,公司将此综合办公楼协议出让,出让占地面积为1002.53平方米。在办理土地过户过程中,土地管理部门要求若按协议分割出售必须经规划部门审定批复规划意见,否则不予办理相关手续。鉴于此,特向规划部门咨询,此种情况能否进行土地分割相关规划手续。2011年3月31日,济南市规划局复函:该地块用地性质为工业,按照有关法律法规,综合办公楼属于工业项目配套的厂前区,且用地面积不得超过项目规划建设用地面积的7%,因此综合办公楼用地无法与车间用地进行分割。

2011年11月2日,金岩公司就案涉事项向济南市国土资源局高新技术产业开发区分局咨询,主要内容:申请贵局给予办理综合办公楼占用范围内土地使用权的分割过户手续,按相关法律法规能否办理。2011年11月5日,济南市国土资源局高新技术产业开发区分局复函,金岩公司申请的土地分割过户手续未经规划部门批准无法办理。

另查明,案涉房地产买卖协议约定的房屋座落于济南市高新区东区天辰大街以北、开拓路以西,结构为钢混,建筑面积2845.32平方米,地上层数为6层。原房。地号为010202018,地类为工业,使用权类型为出让,使用权面积为12668平方米,土地使用权证号为高新国用(2005)第0100039号。2002年7月6日,出让方山东省济南高新技术产业开发区管委会与受让方金岩公司签订国有土地使用权出让合同。合同第五条第二款约定,在出让期内如需改变本合同规定的土地用途和使用条件,应当取得出让方同意,并依照有关规定重新签订土地使用权出让合同,调整土地使用权出让金,并办理土地使用权登记手续。第十三条约定,金岩公司领取国有土地使用证,如约开发利用土地,且投资达到合同确定总投资的25%后,有权将受让的全部或部分地块的余期使用权转让、出租。

2009年1月19日,金岩公司与吕跃军签订开拓路房地产交接备忘录,将坐落在济南市开拓路2005号的房地产和济南高新国用(2005)第0100039号土地使用权证及房屋所有权证交付吕跃军,吕跃军至今占有使用。

2009年2月23日,金岩公司召开股东会,将金岩公司分立为金岩公司和金都公司。办公楼一幢,建筑面积2845.32平方米,无形资产土地使用权1927.67平方米,由金都公司所有。2010年6月3日,金岩公司将案涉综合楼房屋所有权转移至金都公司名下,金都公司办理了房屋所有权登记。

一审法院重审期间,就案涉综合楼分割、所有权转让问题分别向济南市规划局和济南市国土资源局咨询。济南市规划局济规法函〔2017〕9号复函:案涉综合楼是该工业项目的配套设施,根据国家标准《工业企业总平面设计规范》(GB50187-2012)5.7.1规定,其用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。该配套综合楼是工业项目用地不可分割的一部分,其用地属工业用地,不独立划分用地类别,不符合独立分割办理用地性质变更的法定条件。济南市国土资源局济国土资函〔2017〕57号复函:在济南市2015年12月30日开展不动产统一登记之前,土地和房屋登记工作分属于市国土局和市房管局,且对于出让类型工业用地上的房产办理转移在当时并没有禁止性规定。因此,2010年市房管局根据金岩公司申请将所属综合楼以公司分立原因转移至金都公司名下。2010年9月,山东省住建厅《关于整体建设项目配套房屋处置问题的批复》(该文于2011年印发至济南市房管局)文中明确,工业用地上配建的办公楼、宿舍等凡处置后涉及规划和土地用途变更的,均应按《土地管理办法》第26条、56条的规定,首先取得建设项目规划变更手续后,方可办理转移或抵押登记。济南市人民政府办公厅于2013年6月出台了《关于工业建设项目节约集约利用土地的实施意见(试行)》(济政办发〔2013〕12号),2016年8月出台了《济南市人民政府关于进一步规范经营性国有建设用地使用权出让工作的意见(试行)》(济政发〔2016〕23号),进一步明确了工业用地在满足一定条件下可以整体转让,不得进行分割转让。

一审法院重审过程中就本案法律关系及合同无法履行情况向吕跃军释明,询问其是否变更诉讼请求,吕跃军明确表示不变更诉讼请求。

一审法院认为,《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定,依法成立的合同,自成立时生效。吕跃军与金岩公司于2009年1月12日签订的房地产买卖协议及2009年1月19日签订的房地产买卖协议补充协议,系当事人真实意思表示,不违反法律强制性规定,合法有效。

本案焦点问题为:吕跃军诉请金岩公司协助办理综合楼所有权及其相应土地使用权过户能否履行。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十条还规定,当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的,对方可以要求继续履行,但规定了除外情形,法律上或者事实上不能履行是除外情形之一。吕跃军与金岩公司于2009年1月12日签订房地产买卖协议约定吕跃军购买金岩公司的综合楼以及附属物,总价款为900万元,吕跃军支付购房款600万元,并约定金岩公司将房产证、土地证办理到吕跃军名下后,付清余款。金岩公司于2009年1月19日将案涉房地产及权属证书交付给了吕跃军。关于该协议约定的建筑物买卖能否办理过户涉及工业用地的分割过户问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第十八条规定,“土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。”该法第三十二条还规定,房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。金岩公司于2011年3月24日、2011年11月2日分别就案涉土地变更用途、分割过户事项向济南市规划局、济南市国土资源局高新技术产业开发区分局咨询,两行政主管单位均回复金岩公司申请的土地分割过户手续未经规划部门批准无法办理,综合办公楼用地无法与车间用地进行分割转让,其地上建筑物亦无法完成过户手续。基于上述原因,吕跃军与金岩公司签订的房地产买卖协议无法继续履行,故吕跃军要求金岩公司将综合楼房产及附属的土地使用权过户至其名下的请求,一审法院不予支持。审理过程中,一审法院就本案法律关系及合同无法履行情况向吕跃军进行了释明,询问其是否变更诉讼请求,吕跃军明确表示不变更诉讼请求。因此,因金岩公司无法继续履行合同产生的损失、违约金以及因企业分立产生的责任承担和担保责任承担等问题一审法院不予处理,当事人可另行主张。一审法院于2017年6月13日作出(2016)鲁01民再96号民事判决:驳回吕跃军的诉讼请求。案件受理费89300元,由吕跃军负担。

本院二审期间,吕跃军围绕其上诉请求提交了五组新证据。证据一,济南高新区天辰大街1251号3-302-2房的拍卖、转让及权属登记资料一宗。证明工业用地上的房产可以单独转让,拍卖评估报告“估价对象的土地使用权面积为房屋建筑面积772.46平方的分摊土地使用权”表明,土地可以分摊共有方式转让登记,不必分割宗地,工业用地上的房产转让“改变土地用途规划”是错误的,咨询复函和再审结论也是错误的。证据二,济国土资函〔2017〕269号和济南市不动产登记中心关于金岩公司综合楼过户的复函,以证明按当时的时间节点综合楼过户登记没有限制性规定,可以过户到吕跃军名下。金岩公司没有申请将综合楼过户到吕跃军名下是不能办理过户登记的根本原因,其应当支付违约金。济国土资函〔2012〕396号等复函是在金岩公司没有申请办理过户登记的情况下出具的,依法不应采信。证据三,金岩公司诉请解除案涉合同的应诉通知书和诉状,证明金岩公司在房产升值后悔约,没有履行合同约定,阻碍合同目的实现。证据四,收条一份,证明一审法院收到对驳回回避申请的复议后,没有答复吕跃军,违反了法定程序。证据五,高新区管网建设费征收审核登记表、发票、收款收据、产品购销合同等材料一宗,证明吕跃军为实现水电分户支出费用471081.84元,金岩公司应支付该笔费用及利息损失总计969197元。

金岩公司、金都公司质证称,证据一不属于新证据,且与本案没有关联性;对证据二的真实性无异议,关联性不认可,因两份函没有明确结论,合法性需结合相关法律规定判断;对证据三的真实性无异议,确实提起了解除合同之诉;证据四不能证明一审违反法定程序;关于证据五,因本案所涉综合楼和土地并未完成过户,不具备水电分户的前提条件,对该组证据的合法性、关联性不认可,对发票(有人工修改痕迹的除外)以外证据的真实性不认可。

张志军、王清、王茂军同意金岩公司、金都公司的质证意见。

本院对吕跃军提交的五组证据评判如下:证据一与本案缺乏关联性,吕跃军未举证证明济南高新区天辰大街1251号3-302-2室的过户背景条件、所涉法律关系与本案一致。房地产估价结果报告中关于“估价对象的土地使用权面积为房屋建筑面积772.46平方的分摊土地使用权”的记载,表明是以3-302-2室建筑面积及该室分摊的土地使用权为估价对象,不能证明存在吕跃军所称的土地使用权分摊共有状态,故不予采信。证据二、三的真实性、合法性、关联性予以认定。证据四、五应结合其他证据以及案件分析作出认证。

本院二审查明,2017年8月吕跃军就案涉综合楼过户给金都公司等问题向济南市国土资源局等部门去函咨询,济南市国土资源局于2017年9月21日作出济国土资函〔2017〕269号复函,主要内容是“在我市2015年12月30日开展不动产统一登记之前,土地和房屋登记工作分属市国土局和市房管局,市房管局登记中心根据当时房屋登记的有关规定,依据当事人申请给予金岩科技所属综合楼办理了有关登记。对您来函提及能否给吕跃军过户事宜,应根据当时申请办理过户时相关的法律政策规定,由申请人提交全部办理过户所需资料后予以审查确定能否办理转移登记”。济南市不动产登记中心于2017年9月30日作出关于金岩公司综合楼过户的复函,主要内容是“对您来函提及按当时相关政策法律规定,是否也允许金岩公司综合楼过户至其他受让方,是否必须双方当事人的申请才能办理过户登记事宜,市住房保障和房产管理局房屋产权登记中心应根据提出申请办理过户时相关的法律政策规定,即上述《房屋登记办法》《济南市房屋登记条例》涉及转移登记的相关规定,必须由双方当事人提交相关身份证明、房屋买卖合同或者其他房屋转移的原因性文件、双方完税凭证、房屋所有权证后予以审查确定”。

案件审理期间,吕跃军就济国土资函〔2017〕57号向济南市历下区人民法院提起行政诉讼,后主动申请撤诉。金岩公司就解除案涉房地产买卖协议向济南高新技术产业开发区法院提起民事诉讼,该院已立案受理。

本院二审认为,本案共有六个焦点问题,分别是:1.金岩公司能否继续履行将综合楼办理不动产转让登记、过户给吕跃军的合同义务,如能够履行过户费用如何承担;2.金岩公司应否将济南高新国用(2005)第0100039号土地及其上所有建筑物和附属物交付吕跃军,并办理不动产过户登记;3.金岩公司应否在吕跃军独立使用范围边界处建安院墙,应否支付吕跃军垫付的水电独立分户费用;4.金岩公司应否支付吕跃军违约金225万元;5.金都公司、张志军、王清、王茂军应否承担连带责任;6.一审是否存在程序错误。

关于第一个焦点问题,案涉房地产买卖协议无法继续履行。首先,包括不动产所有权、国有土地使用权在内,物权法规定的多数不动产物权的变动采取了债权形式主义模式,即物权变动既要有债权的合意,也必须依法登记。本案所涉综合楼转让的债权合意表现为金岩公司与吕跃军签署的房地产买卖协议,一审法院依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国房地产管理法》等相关法律规定认定协议效力、债务能否履行等情况,适用法律正确,应予维持。其次,吕跃军主张案涉房地产买卖协议中约定“将与此相关的土地使用权”转让,因综合楼与其他建筑共用一宗土地,所以“相关”的含义应是该宗土地,即吕跃军对该宗土地享有按份共有的权利,协议约定的四至仅表明了吕跃军在该宗地上独立使用的范围。本院认为,按份共有并非分别所有,吕跃军既主张按份共有,又主张对约定的四至享有单独的使用权,不符合按份共有的法律含义。吕跃军主张金岩公司应为其办理共有过户手续,应当提供作为该请求权基础的合同依据或与此相关的证据材料。根据房地产买卖协议记载,一方面,在“将与此相关的土地使用权同时转让给乙方”后面,紧跟着对土地四至的约定,将该约定理解为对“相关”土地使用权范围的解释较为合理;另一方面,该协议其他条款未载明双方达成了共有案涉宗地的合意,吕跃军对房地产买卖协议相关语词的理解、对案涉宗地按份共有的主张缺少证据证明,其关于分摊共有的主张亦没有法律基础,本院不予支持。第三,济南市规划局济规管函〔2011〕164号答复,案涉综合楼无法与车间用地进行分割;济国土资函〔2012〕396号答复,工业用地中的配套建设用地不适用分割转让过户,确需分割的,需经国土资源主管部门、城市规划部门等相关部门同意,调整出让合同后办理土地登记;济南市规划局济规法函〔2017〕9号进一步明确,依据2016年7月市政府批准的贤文片区控制性详细规划,案涉项目所在地块的规划用地性质为居住,与该配套综合楼独立分割后需要变更的商业服务设施用地不符,不符合办理规划条件变更的法定条件。故案涉综合楼及占有的相关土地使用权因不具备转让条件无法进行分割过户。第四,吕跃军接手案涉综合楼后从事宾馆经营,事实上改变了土地用途,相关方的行为应当受到《中华人民共和国土地管理法》第二十六条、第五十六条,《中华人民共和国房地产管理法》第十八条的约束,且吕跃军提供的济南市不动产登记中心给其的复函明确,应根据提出申请办理过户时相关的法律政策规定按程序办理,故吕跃军提出综合楼权属转让不改变土地用途、一审所涉时间点错误的主张,本院不予支持。

关于第二个焦点问题,案涉补充协议已经失效,吕跃军上诉请求判令金岩公司交付济南高新国用(2005)第0100039号土地及其上所有建筑物和附属物,并办理不动产过户登记,没有合同依据。首先,该项上诉请求表明吕跃军认为案涉宗地的使用权应由其单独享有,与其第一项上诉请求中的共有观点相互矛盾。其次,从补充协议的具体内容看,该协议第二条约定的内容性质上属于附条件的买卖合同,如金岩公司在三个月内不能交付房屋、装修及附属物、解除贷款抵押、将房产证土地证办至吕跃军名下,则通过代金岩公司支付银行1200万元解除土地房产抵押的方式,获得金岩公司整宗土地的使用权及地上建筑物的所有权。但三个月期满后,吕跃军并没有向银行支付该款项,而是由金岩公司向银行还款,于2010年5月5日和2010年5月10日分别解除了案涉综合楼、宗地上的抵押,依照补充协议第九条,该补充协议自始不发生效力,对合同双方不具有约束力。故吕跃军的该项上诉请求,本院不予支持。

关于焦点问题三、四、五,吕跃军提出的与该三项焦点问题相关的上诉请求,是以房地产买卖协议能够继续履行为前提的,现吕跃军不能依据该协议实现受让案涉综合楼所有权和所涉土地使用权的目的,有关合同从属性义务的履行已无必要,其他财产性请求可在损失清算时一并主张,故一审法院对该部分请求不予支持并无不当,与此相关的证据法院亦不予审查认定。

关于焦点问题六,首先,一审合议庭根据吕跃军提交的证据目录,已组织双方当事人对案涉证据进行了质证。吕跃军认为其在一审法院组织质证济国土资函〔2017〕57号函及济南市不动产登记中心复函时向承办法官提出了回避申请,该两份证据因未经质证而无效。经查在卷调查笔录,吕跃军对当时发表的质证意见签字确认,笔录中亦未记载其在调查过程中提出过回避申请。据当时参与调查的穆存杰回忆,吕跃军是在调查近结束阶段提出的申请。本院二审期间,吕跃军对一审质证意见进行了补充,其主要质证意见与一审基本一致,故其该项上诉理由不满足将案件发回重审的条件。其次,一审庭审时,吕跃军对合议庭归纳的焦点问题无异议和补充,一审法院认为因金岩公司无法继续履行合同产生的损失、违约金以及因企业分立产生的责任承担和担保责任承担等问题应不予处理,当事人可另行主张,已表明一审法院对吕跃军相关诉请的观点,并未遗漏;第三,在2017年1月10日下午的庭审中,合议庭多次询问吕跃军“因合同无法继续履行的话,你是否变更诉讼请求”,吕跃军表示不变更,并在庭审笔录中签字确认;第四,吕跃军提供的收条中载明法院收到投诉法官复议书,但因案卷中无相关申请复议材料,无法确认其所称投诉法官复议书即是针对申请回避决定书的复议申请,且吕跃军的回避申请被驳回后,吕跃军既未向一审法院也未在二审期间向本院补交证据证明一审承办法官存在《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条规定的回避情形。综上,吕跃军关于一审严重违反法定程序,应予发回重审的观点,本院不予支持。

综上所述,案涉房地产买卖协议不具备继续履行条件,吕跃军的上诉请求本院难以支持。如吕跃军认为因案涉房地产买卖协议无法继续履行导致相关民事权益受到损害,可另循法律途径救济。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。因金岩公司未依照国有土地使用权出让合同的约定征得出让方同意即与吕跃军签订协议转让案涉房地产,在吕跃军支付600万元购房款后,金岩公司没有将案涉综合楼过户至吕跃军名下,而是过户至金都公司名下,并称该行为取得了吕跃军的认可,且同意以转让金都公司给吕跃军的方式实现房地产买卖目的,但在本院审理期间金岩公司、金都公司又以该转让方案涉嫌违法为由不同意履行。金岩公司、金都公司在本案中的行为有违诚信,致纠纷成讼,应负担本案诉讼费用。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

一审案件受理费89300元、财产保全费5000元,二审案件受理费89300元,由山东金岩科技开发有限公司、济南金都科技信息服务有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长 冯 波

审判员 崔志芹

审判员 柴家祥

二〇一七年十二月四日

书记员 柴 华