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房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记

发布日期:2020-04-10 21:52:53

裁判要点:在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。(以下判决书源自中国裁判文书网)

湖北省高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2017)鄂民再142号

再审申请人(一审原告、二审被上诉人):李志宇,男,汉族,1980年11月18日出生,住湖北省十堰市茅箭区。

委托诉讼代理人:梁建国,湖北立丰(十堰)律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审上诉人):湖北虹桥房地产开发有限公司。住所地:湖北省十堰市茅箭区车站路16号。

法定代表人:朱奎荣,该公司董事长。

委托诉讼代理人:曹树全,该公司法务部主任。

委托诉讼代理人:刘勋,该公司总经理助理。

再审申请人李志宇因与被申请人湖北虹桥房地产开发有限公司(以下简称虹桥公司)商品房买卖合同纠纷一案,不服湖北省十堰市中级人民法院(2016)鄂03民终1011号民事判决,向本院申请再审。本院于2017年4月24日作出(2017)鄂民申186号民事裁定提审本案。本院依法组成合议庭进行了审理,现已审理终结。

李志宇申请再审称,二审判决认定事实不清,适用法律错误。1、双方订立的《商品房买卖合同》第十五条已明确约定:“……如因出卖人的责任造成买受人不能办理房地产权属证书的,双方同意按下列第3项处理:……3、银行按揭购房,产权证按银行要求办理。办理房屋所有权证的相关费用,按国家规定,各自承担。”此处的“房地产权属证书”当然包括了房屋所有权证和土地使用权证两个证书。二审认定双方并未在合同中约定虹桥公司办理土地使用权证的义务,属认定事实错误。2、虹桥公司在其向业主出具的承诺书以及上诉状等材料中均自认其有为业主办理土地使用证的义务。3、房屋与土地不可分割,不动产(商品房)买卖,必须办理房屋所有权和土地使用权登记。二审判决认为房屋权属证书仅指房产证书,是对法律理解的错误,违反了物权法定原则,也与目前房屋交易的实践和房屋价值的体现不符。4、虹桥公司违反合同约定,应承担违约责任,根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”一审判决关于违约金的计算正确,二审法院依据公平原则,判令虹桥公司承担公平责任,显属错误。李志宇请求依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定对本案进行再审。

被申请人虹桥公司辩称,二审判决认定事实清楚,适用法律正确,双方合同约定的房地产权属证书并不包含国有土地使用权证。

本院再审认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定:“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”第六十条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”第六十一条规定:“……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。法律另有规定的,依照有关法律的规定办理。”依据上述法律规定,李志宇购买该房屋的同时,该房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。本案中的所涉房地产权属证书应既包括房屋所有权证,也包括国有土地使用权证。因虹桥公司原因,导致李志宇所购房屋至今无法办理国有土地使用权证,虹桥公司应承担违约责任。二审判决未对上述基本事实进行审理,李志宇的再审事由成立。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第三项以及《最高人民法院关于民事审判监督程序严格依法适用指令再审和发回重审若干问题的规定》第四条的规定,裁定如下:

一、撤销湖北省十堰市中级人民法院(2016)鄂03民终1011号民事判决和湖北省十堰市茅箭区人民法院(2015)鄂茅箭民一初字第03165号民事判决。

二、本案发回湖北省十堰市茅箭区人民法院重审。

审判长  张乐喜

审判员  严开元

审判员  马文艳

审判员  赵莉丽

审判员  杨 艳

二〇一七年五月十五日

书记员  漆昌伟