租赁合同中约定的“进场费”是否可以要求退回？

租赁合同纠纷中，出租方向承租方要求支付“入场费”跟“转让费”一样已经是租赁行业的普遍现象，但是我国合同法以及其他相关法律法规对于入场费并无明确的规定，因此在出现纠纷时，对于承租方要求出租方返还所谓入场费的诉求成为了司法实践中不同地域不同法院裁判的争议焦点。

目前我国法律法规层面并无关于进场费的明文禁止性规定，唯一关于进场费的规定，即2006年公安部、商务部、国家发展和改革委员会、国家税务总局、国家工商行政管理总局颁布的《零售商供应商公平交易管理办法》，该办法第十三条规定：“零售商不得收取或变相收取以下费用：（一）以签订或续签合同为由收取的费用；（二）要求已经按照国家有关规定取得商品条码并可在零售商经营场所内正常使用的供应商，购买店内码而收取的费用；（三）向使用店内码的供应商收取超过实际成本的条码费；（四）店铺改造、装修时，向供应商收取的未专门用于该供应商特定商品销售区域的装修、装饰费；（五）未提供促销服务，以节庆、店庆、新店开业、重新开业、企业上市、合并等为由收取的费用；（六）其他与销售商品没有直接关系、应当由零售商自身承担或未提供服务而收取的费用。”因此，根据上述规定，所谓的“进场费”系出租方为了获取自身更大的利益而巧立名目收取的费用，跟实际的租赁没有直接的关系，故进场费实质上并无任何法律依据。

徐茂荣、徐茂珍与上海芷涵投资管理有限公司、陈乃梅等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市松江区人民法院

民事判决书

（2018）沪0117民初11406号

原告：徐茂荣，女，1962年10月25日生，汉族，住湖南省。

原告：徐茂珍，女，1970年2月23日生，汉族，住上海市闵行区。

上述二原告共同委托诉讼代理人：丁勇，上海市金马律师事务所律师。

被告：上海芷涵投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。

法定代表人：陈乃梅，总经理。

被告：陈乃梅，女，1983年12月15日生，汉族，住安徽省。

上述二被告共同委托诉讼代理人：鲁培栓，上海昌鑫律师事务所律师。

被告：刘东辉，男，1981年7月20日生，汉族，住上海市黄浦区。

第三人：上海平高企业集团有限公司，住所地上海市松江区。

法定代表人：俞跃良，董事长。

委托诉讼代理人：王晓嫣，女。

委托诉讼代理人：王丽，女。

原告徐茂荣、徐茂珍诉被告上海芷涵投资管理有限公司(以下简称“芷涵公司”)、陈乃梅房屋租赁合同纠纷一案,本院于2018年7月5日立案受理后，依法适用简易程审理，并于2018年8月31日公开开庭进行了第一次庭审。后经原告申请，本院依法追加上海平高企业集团有限公司(以下简称“平高公司”)作为第三人参与本案诉讼，并于2018年11月1日公开开庭进行第二次庭审。2018年11月3日，经原告申请，本院依法追加刘东辉作为被告参与本案诉讼，并于2018年12月4日公开开庭进行第三次庭审。原告徐茂荣、徐茂珍的共同委托诉讼代理人丁勇及被告芷涵公司、陈乃梅的共同委托诉讼代理人鲁培栓均到庭参加三次庭审，原告徐茂珍到庭参加第一次庭审，被告平高公司的委托诉讼代理人王晓嫣、王丽到庭参加第二、三次庭审，被告刘东辉经传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告徐茂荣、徐茂珍向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告芷涵公司签订的《租赁合同》；2、判令被告芷涵公司退还履约保证金42,000元；3、判令被告芷涵公司退还进场费60,000元；4、判令被告芷涵公司赔偿原告实际损失198,995元；5、判令被告陈乃梅对被告芷涵公司的各项责任承担连带责任。审理中，原告变更第4、5项诉讼请求为：4、判令被告芷涵公司支付原告违约金63,000元，并赔偿原告实际损失135,995元；5、判令被告陈乃梅、刘东辉对被告芷涵公司的上述款项支付义务承担连带责任。事实和理由：2016年12月26日，两原告与被告芷涵公司签订《租赁合同》，约定被告芷涵公司作为出租方，将位于上海市松江区中山中路XXX弄XXX号平高大楼2楼美食广场A-01/02/03场地(以下简称“系争房屋”)出租给两原告用于经营“牛排、汉堡……等西式简餐甜点”，租期自2017年1月20日至2019年1月19日。签约当日，两原告依约向被告芷涵公司支付了履约保证金42,000元、进场费60,000元。依照合同约定，被告芷涵公司应于2017年1月20日前向两原告交付房产，双方共同验收确认，并在《场地交接清单》上前面确认，并约定，如果被告芷涵公司晚于2017年3月1日交付场地，则按两原告因开店实际发生费用赔偿。后两原告为开业做了各项准备工作，购置设备及招聘人员，并为招聘员工安排住宿需要而在附近租赁住房。然，被告芷涵公司未能按合同约定向原告交付系争房屋，系争房屋所在的平高大厦美食广场一直未能正式开业，合同附件约定的《开业时间确认书》、《场地交接清单》始终未能够签署。2018年1月25日，平高大厦业主的物业管理单位以被告同业主存在纠纷为由，强制要求原告将先期已经搬入的物品撤场。经查，被告芷涵公司与平高大厦的产权人(即本案第三人)，在2016年10月26日签订租赁合同，后因被告芷涵公司未按约履行付款义务，双方于2018年2月解除了租赁合同，系争房屋已由第三人再次出租给其他方。被告芷涵公司在上海市存在多处类似租赁广场转租商户的情况，都出现了承租后招募入住商户收取费用而商户不能正常经营的情况，原因在于被告芷涵公司与业主签订合同后均不能按约付款所致。因被告芷涵公司的原因，导致原告与被告芷涵公司签订的租赁合同目的无法实现，给原告方造成了高额经济损失，被告芷涵公司为一人有限责任公司，被告陈乃梅为被告芷涵公司的单一自然人股东，与公司的财产混同，应对公司债务承担连带责任，被告刘东辉与被告陈乃梅系夫妻关系，且参与公司经营，签署了本案租赁合同，本案相关债务属于夫妻共同债务，被告刘东辉也应对夫妻共同债务承担连带法律责任，故为维护原告合法权益，请求判如诉请。

被告芷涵公司、陈乃梅共同辩称，1、同意解除租赁合同，但认为解除日期为2018年8月31日；2、不同意返还履约保证金，因原告尚欠被告半年租金及水电费，双方尚未清算，应从履约保证金中扣除；3、也不同意返还进场费60,000元，因双方口头约定该进场费系对被告就系争场地装修费的补偿，合同也没有关于进场费返还的约定，进场费的概念就是获得进场的资格，一旦进场了就不存在退还的问题；4、被告认为违约责任在于原告，原告即使存在损失，也应该由原告方自己承担，被告不应承担违约责任，现被告因经济困难在本案中不提起反诉，保留相应的诉讼权利；5、被告芷涵公司与被告陈乃梅之间不存在财产混同的情况，应由被告芷涵公司承担责任，原告根据婚姻关系，要求被告刘东辉承担清楚责任，也没有事实和法律依据。

被告刘东辉未作答辩。

第三人平高公司述称，2016年10月26日，第三人与被告陈乃梅签订租赁合同，并于2016年11月11日向被告陈乃梅交付租赁物，后因被告经营困难，双方于2018年1月15日提前解除了包括系争房屋在内的二层建筑物的租赁合同关系，被告芷涵公司、刘东辉在2017年12月16日的申请书中承诺，其会自行解决好美食城的纠纷事宜，故原告的诉请与第三人无关。

经审理查明：2016年12月26日，原告徐茂荣、徐茂珍作为承租方(乙方)与被告芷涵公司作为出租方(甲方)签订《租赁合同》一份，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，实际使用面积约为55平方米(建筑面积为80平方)……，租赁用途为合法经营“牛排、汉堡、沙拉、披萨、意面小吃、鲜榨果汁、咖啡等西式简餐甜点”项目；签订合同时，乙方需出示营业执照、卫生许可证等从事上述经营的资质有关文件原件……；租赁期限自2017年1月20日起至2019年1月19日止，需与甲方商场同时开业的，具体开业时间以甲方通知为准(详见附件三)；营业调整期为自乙方实际接收物业之日并开始营业起后30日(详见附件四)；乙方装修方案需经甲方审核、备案，装修工程及饰面广告工程由甲方负责；若因租赁场地建设、消防等原因或甲方招商计划调整延期交付租赁场地的，租赁期限、装修免租期、场地租赁费用计算起始日也相应顺延；本合同所述场地租赁费用包括场地使用费、设备使用费，从场地交付之日起计算(交付日期见附件五《场地交接清单》上所记载的交付日期起计)，标准为固定租赁场地费(见附件四)，先付后用，逾期支付则按本合同第十三条约定向甲方支付违约金，三月结一次，三月25日前，乙方支付下一周期的租赁费用(第一次租赁费用支付应包含当月计租之日至月末以及下一个自然月的租金，具体以计租日为准)；物业费为2400元/月计算，包括空调使用费；乙方自本合同签订当日向甲方支付履约保证金42,000元，三个月租金63,000元，进场费60,000元，三个月物业费7,200元，共计172,200元；合同终止后，在乙方未对所经营档口有结构或物品损坏及未拖欠甲方公司物业水电等基本费用情况下，履约保证金和食品安全保证金全额退还；履约保证金仅用于设施设备损坏赔偿、抵扣乙方违约金、损害赔偿金、产品质量纠纷先行赔付；在承租期内的任何时候、任何情况下，乙方均不得以履约保证金折抵乙方应付租赁费用及其他应付费用……；甲方应于2017年1月20日前向乙方交付房产，双方共同验收确认房产，并在《场地交接清单》(附件五)上签字确认，双方同意从共同签字确认的《场地交接清单》(附件五)上确认的日期开始计算费用，在乙方没有全额支付租赁费用和保证金前，甲方有权拒绝交付场地，并不承担任何违约责任；租赁期间，房屋的□所有权/□使用权归甲方所有，乙方享有承租人的权利，如甲方系租赁场地的承租人转租，当甲方与房屋的产权方的租赁合同解除时，本合同亦随之解除，甲方不对乙方承担违约责任，双方根据乙方实际使用时间结算租赁费用和其他费用，并依据合同约定返还保证金；甲乙双方应严格履行本合同，如甲方违约造成合同解除，向乙方支付违约时月租赁费用三倍的违约金，如乙方违约造成合同解除的，甲方不予退还履行保证金，同时乙方应向甲方支付违约时月租赁费用三倍的违约金；乙方逾期支付租赁费用及其他相关费用时，每逾期一日，乙方需按拖欠费用总额的1‰向甲方支付违约金，逾期30个工作日，并经甲方书面催缴仍未支付的，甲方有权采取停水、停电、封存乙方财产等措施，且有权单方解除合同，没收履约保证金，并要求乙方承担相当于违约时上一月份租赁费用三倍的违约金，同时保留向乙方索赔相关损失的权利；甲方如晚于2017年3月1日交付场地，甲方将按乙方因开店实际发生费用赔偿……。该份合同的附件四为租赁合同项目及费用补充条款(固定租金)，载明：租赁场地交付日以场地交接确认书为准，2017年1月20日至2018年1月19日的保底租金(固定)为21,000元/月，2018年1月20日至2018年1月19日的保底租金(固定)为23,800元/月，进场费为60,000元……，被告芷涵公司在该附件四上盖章确认并约定甲方承诺不招租同类业态餐饮。另，该份合同对双方权利和义务等相关事宜作出了约定。被告刘东辉作为被告芷涵公司的授权代表在该份合同上签名。

同日，被告芷涵公司出具《收据》一份，写明收到原告徐茂珍支付的系争房屋进场费12,000元；原告徐茂荣分别于2016年12月28日、12月29日向被告陈乃梅转账50,000元、40,000元

另查明，系争房屋登记的权利人为第三人平高公司。被告芷涵公司为一人有限责任公司，法定代表人为被告陈乃梅。被告陈乃梅与被告刘东辉系夫妻关系，于2013年11月11日登记结婚。

2016年10月26日，被告芷涵公司、陈乃梅作为承租方与第三人平高公司作为出租方签订《房屋租赁合同》一份，约定第三人将包括系争房屋在内位于“上海平高世贸中心”2F东面部分区域及3F北面部分区域的商铺出租给被告芷涵公司、陈乃梅，用于经营餐饮，租赁期限自2016年11月10日起至2026年11月9日，其中2016年11月10日至2017年4月9日为免租装修期；交付日期为2016年11月10日或乙方付清首期租金和租赁保证金后的三日日(以较晚日期为准)。另，该份合同对租金计算标准等有关事宜作出了约定。

2016年11月11日，被告陈乃梅与第三人平高公司签订了《房屋交接书》一份，载明第三人将包括系争房屋在内的商铺交付给被告陈乃梅。

2017年12月16日，被告芷涵公司、刘东辉向第三人平高公司出具《申请》一份，写明被告芷涵公司屡次遭遇工程事故(尤其是二楼)，因施工队工程延误及燃气工程延误造成二楼美食城联营商户出现大面积退租现象，目前又接近年底，非常不利于招商，公司经营非常困难，特向第三人申请退出中山中路79弄平高大厦二楼的租赁……。

2017年12月26日，被告芷涵公司、陈乃梅、刘东辉作为承租方(乙方)与第三人平高公司作为出租方(甲方)签订《房屋租赁补充协议》一份，约定就上述《房屋租赁合同》，自本协议签订之日起，将被告刘东辉追加为原合同承租方；因乙方经营困难，乙方提出提前退出原合同2F房屋租赁，各方一致同意，于2018年1月15日提前解除原合同约定的有关2F层东面部分区域(租用面积：1,307平方米)租金，3F层北面部分区域(租用面积：2,160平方米)的租赁条款及相关事宜仍按原合同执行……。另，该协议对乙方违约提前退出2F房屋租赁的违约责任等有关事项作出了约定。

再查明，原告就系争房屋经营的“简西餐”于2018年1月25日将店铺里物品搬离系争房屋，物品出店原因为撤柜。

2018年11月8日，第三人出具《情况说明》一份，载明：不清楚原告徐茂荣、徐茂珍的进场时间；原告所述的承租区域有“简西餐”餐饮开过业，有过经营，但不清楚具体经营情况及实际经营的时间。

审理中，原告徐茂荣、徐茂珍陈述，2017年春节前，因之前租赁场地已到期，原告将相应的冰箱、食材及操作台等少部分设施搬入系争房屋；并于2017年10月国庆期间勉强进行试营业，但因为该美食广场未通过消防、环评，没有排烟及空调，不允许做广告，没有达到合同约定的交付条件；本次诉讼前未向被告发送相关解除合同的通知；进场费为双方签订合同的前提条件，与装修费无关。对此，被告芷涵公司、陈乃梅则认为，2017年1月中旬向原告交付系争房屋，但记不清具体的交付时间，也未办理房屋交接手续；原告未按合同约定支付租金，但在本案中不主张相关的权利，保留另案诉讼的权利；打过电话向原告催缴租金，但未向原告发送书面的解除合同通知；进场费是原告取得进场资格而支付的费用，是原告对被告装修房屋的补偿金。

以上事实，有租赁合同、收据、银行详单、物品出店申请单、房屋租赁合同、房屋交接书、房屋租赁补充协议、申请、情况说明、照片、结婚登记审查处理表及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。

本院认为，原告与被告芷涵公司签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，未违反相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约履行各自的合同义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据上述租赁合同的约定，被告芷涵公司与第三人的租赁合同解除，原告与被告芷涵公司签订的租赁合同随之解除，现被告芷涵公司与第三人就系争房屋签订的租赁合同已于2018年1月15日解除，故原告要求解除合同的诉请，于法有据，本院予以支持。原告与被告芷涵公司在本次诉讼前，均未向对方发送解除通知，故以本案起诉状送达之日，即2018年7月11日，作为合同解除之日。

根据合同约定，原告应自合同签订当日向被告支付履约保证金、三个月租金、进场费及三个月物业费共计172,200元，现原告仅向被告芷涵公司支付履约保证金及进场费，存在违约行为，但被告芷涵公司并未提供证据证明其向原告进行相关催告，庭审中，被告芷涵公司仅表示保留相关诉讼权利，并未提出相应诉请，现因被告芷涵公司自身原因与第三人解除合同，被告芷涵公司未提供充分证据证明其已将符合交付条件的系争房屋交于原告使用，被告芷涵公司亦存在相应违约行为。关于履约保证金，因合同约定履约保证金仅用于设施设备损坏赔偿、抵扣原告违约金、损害赔偿金及产品质量纠纷先行赔付，现原告已搬离系争房屋，被告亦未向原告主张相关费用，故原告要求返还履约保证金42,000元的诉请，符合法律规定，本院予以支持。关于进场费，虽合同并未约定进场费属于合同终止后可退还款项，但考虑到原告在签约后仅存在短期经营的实际情况，故进场费可认定为被告芷涵公司违约行为给原告所导致的实际损失，应由被告芷涵公司予以全额退还。因原告存在违约行为，亦无提供充分证据证明其他可确认的合同约定范围内的实际损失，故在被告芷涵公司退还进场费的情况下，原告再行主张违约金及赔偿损失的诉请，本院不予支持。

因被告芷涵公司为有限责任公司(自然人独资)，被告陈乃梅系被告芷涵公司的单一自然人股东，根据法律规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。现被告陈乃梅并未提供被告芷涵公司财产独立于自己财产的任何证据，被告刘东辉与被告陈乃梅系夫妻关系，且作为被告芷涵公司的授权代表在合同上签字、盖章，应对夫妻共同债务承担共同还款责任，故原告要求被告陈乃梅、刘东辉承担连带责任，于法有据，本院予以支持。

另，被告刘东辉经传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国公司法》第六十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、最高人民法院《关于人民法院适用

若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，判决如下：

一、原告徐茂荣、徐茂珍与被告上海芷涵投资管理有限公司签订的《租赁合同》于2018年7月11日解除；

二、被告上海芷涵投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐茂荣、徐茂珍履约保证金42,000元；

三、被告上海芷涵投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告徐茂荣、徐茂珍进场费60,000元；

四、被告陈乃梅、刘东辉对被告上海芷涵投资管理有限公司的上述第二、三项付款义务承担连带责任;

五、驳回原告徐茂荣、徐茂珍的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5,815元，减半收取计2,907.50元，由原告徐茂荣、徐茂珍共同负担1,697元，被告上海芷涵投资管理有限公司、陈乃梅、刘东辉共同负担1,210.50元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员  李娜

二〇一九年一月二十一日

书记员  万小兰