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租赁合同中约定“税费全部由承租方承担”是否具有法律效力?

发布日期:2020-03-30 22:45:44

租赁合同中所约定的税费承担条款系租赁双方真实意思表示,且在不违反法律、法官的强制性规定,亦不损害社会公共利益或第三人利益的情况下,是合法有效的。因此,租赁合同中租赁双方所约定的税费承担,即使法定纳税人已经缴纳了税款,合同约定的税费承担者仍然要把税款支付给法定纳税人,应当按照租赁合同所约定的纳税条款进行。

 

梁容安、黄群好与梁凤娟、中山市盈翠轩餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

中山市第一人民法院

民事判决书

2014)中一法民一初字第2071号

原告:梁容安,男,汉族,1953年7月15日出生,住中山市。

原告:黄群好,女,汉族,1954年12月26日出生,住中山市。

上列两原告共同委托代理人:江展鸿、彭桂强,广东维纳律师事务所律师、实习律师。

被告:梁凤娟,女,汉族,1980年6月6日出生,住中山市。

委托代理人:黄展廷、黄春竹,广东任允律师事务所律师。

被告:中山市盈翠轩餐饮有限公司,住所地中山市。

法定代表人:何建设。

原告梁容安、黄群好诉被告梁凤娟、中山市盈翠轩餐饮有限公司(以下简称盈翠轩公司)房屋租赁合同纠纷一案,本院于2014年7月28日受理后,依法组成合议庭于2014年11月28日公开开庭进行了审理。原告梁容安及两原告共同委托代理人江展鸿,被告梁凤娟委托代理人黄展廷到庭参加诉讼,被告盈翠轩公司经本院公告传唤,公告期限届满未到庭应诉。本案现已审理终结。

原告梁容安、黄群好诉称:2011年5月29日,被告梁凤娟与两原告签订商铺租赁合同,约定:租用两原告位于中山市东区起湾北路12号水云轩会所2层202卡的商铺作经营私房菜场所,租赁期限从2011年6月1日至2017年12月31日止;前五年租金每月为24533元,最后两年租金为每月40899元;租用期间的物业管理费、租赁税费由承租方承担;租金按月缴交,承租方必须在每月的10日前交纳当月租金,逾期缴交租金的须承担每日万分之三的违约金;拖欠房租一个月的或未经出租方书面同意连续5天关门不营业的,则视为承租方违约,出租方有权终止合同,并没收租赁合同保证金。合同签订后,原告依约向被告梁凤娟移交了出租物业及收到租金押金35000元。被告盈翠轩公司在原告出租物业经营私房菜餐饮服务。2014年7月起租金因被告盈翠轩公司关门停业至今没有交纳,且经营期间应由被告盈翠轩公司承担及负责缴交的物业管理费、租赁税费、水电费也未依约缴纳,经查,被告盈翠轩公司拖欠的费用有:2014年5、6、7月的物业管理费8145.09元、水费8178.36元,2014年5月31日至6月30日的电费15185.48元,2011年7月至2014年6月的租赁税费合计48481.52元,上述费用共计79990.45元,原告已为被告盈翠轩公司代为缴纳。原告认为,两被告的行为已构成违约,为维护自身合法权益,特提起诉讼,请求判令:1.解除原告与被告梁凤娟于2011年5月29日签订的商铺租赁合同;2.两被告共同向原告清还拖欠的租金73599元(2014年7、8、9三个月租金,月租金为24533元,暂计至2014年9月30日止);3.两被告共同向原告清还代缴费用79990.45元(其中水费8178.36元、物业管理费8145.09元、电费15185.48元、租赁税费48481.52元);4.被告梁凤娟交纳的租赁合同保证金35000元归原告所有;5.两被告承担本案诉讼费用。

庭审中,两原告分别明确诉求2为:两被告向原告支付从2014年7月起至2014年9月止的租金73599元;诉求3为:两被告向原告支付从2014年5月31日起至6月30日止的电费15185.48元,2014年5月至7月期间水费8178.36元、物业管理费8145.09元,2011年7月1日起至2014年6月30日止的房屋租赁税费48481.52元,上述代缴费用合计79990.45元;诉求5的诉讼费用胜诉后由两被告迳付原告。

两原告对其主张的事实以及诉讼请求在举证期限内提供的证据有:1.梁容安、黄群号身份证;2.梁凤娟身份证复印件;3.房地产权属证书;4.商铺租赁合同;5.水电费发票;6.税收缴款书及发票;7.押金收款收据;8.企业机读档案登记资料。

被告梁凤娟辩称:1.盈翠轩公司企业名称变更前为中山市水云轩私房菜有限公司(以下简称水云轩公司),法定代表人为陈焯文,该公司于2004年起向中山市华鸿物业管理有限公司承租、使用涉案商铺。两原告购买涉案商铺后,因当时梁凤娟正为水云轩公司办理企业名称及法定代表人变更手续,公司暂未有公章可以使用,才会以自己名义与原告签订商铺租赁合同,梁凤娟上述签订合同行为只是其作为盈翠轩公司法定代表人期间履行职务的代表行为,合同签订前后,承租方一直都是水云轩公司或更名后的盈翠轩公司,原告收取的租金也是以盈翠轩公司名义支付,即使自2013年7月26日起梁凤娟不再是盈翠轩公司的法定代表人以及公司的股东,盈翠轩公司仍然与原告按照租赁合同的约定继续承租涉案商铺至今,综上所述,被告梁凤娟只是代表公司签订租赁合同,其不是合同实际承租人,故不应对盈翠轩公司拖欠原告的租金以及各项代缴费用承担支付责任。2.租赁合同中关于租赁税费由承租方支付的约定违反了租赁税纳税主体应为出租方的国家相关税法及暂行条例的强制性规定,该合同条款无效,故原告诉求中代缴的租赁税费不应由两被告支付。3.签订租赁合同时被告梁凤娟以水云轩公司名义向两原告垫付了合同保证金35000元,当被告梁凤娟于2013年7月退出对盈翠轩公司管理时已从公司处收回当初垫付的合同保证金,故对于原告主张不予退还合同保证金的诉求没有异议。

被告梁凤娟就其辩解在举证期限内提交企业机读档案变更登记资料为证。

被告盈翠轩公司在法定期限内未提交书面答辩状,未提供证据,亦未到庭应诉、答辩。

经审理查明:2011年初,梁容安、黄群好购买了位于中山市东区起湾12号华鸿水云轩会所***卡商铺,该商铺在两原告购买前已一直由水云轩公司承租使用。2011年5月28日,梁容安、黄群好作为出租方(甲方)与梁凤娟作为承租方(乙方)签订了商铺租赁合同,约定:由甲方将位于中山市东区起湾12号华鸿水云轩会所***卡商铺出租给乙方作为私房菜使用,面积为817.79平方米;租期自2011年6月1日起至2017年12月31日止;第一年至第五年每月租金为24533元,第六年至第七年每月租金40899元;乙方在签订本合同时即付35000元作为押金;物业管理费3元/平方米,租金及物业管理费每月10日前缴清;租赁期间所产生的租赁税及土地使用税由乙方负责,由甲方代扣代缴;乙方应按时交纳自行负担的费用;租赁期间,乙方拖欠房租1个月的或未经甲方书面同意连续5天关门不营业的,甲方有权终止合同,收回商铺,乙方应向甲方支付35000元作为违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后,梁容安、黄群好收取了梁凤娟交纳的35000元押金,并向梁凤娟出具了付款人为水云轩公司的押金收据,商铺继续由水云轩公司作餐饮使用,水云轩公司于同年7月22日变更企业名称后则以盈翠轩公司名称继续经营。据原告陈述,合同签订当月即2011年5月起至8月期间,梁容安、黄群好直接向梁凤娟收取租金。水云轩公司正式变更企业名称为盈翠轩公司后,梁容安、黄群好于同年9月起,改为每月直接向盈翠轩公司收取租金。2014年7月初,梁容安、黄群好到盈翠轩公司收取租金时发现公司已关门停止营业,遂于同年7月28日诉至本院,主张前述实体权利。

另查:中山市水云轩私房菜有限公司于2003年成立,法定代表人为陈焯文,股东罗永雄、陈焯文分别持股76%、24%,企业类型为有限责任公司,该公司于2004年1月1日变更股东为梁凤娟持股100%,但法定代表人仍登记在陈焯文名下。2011年7月22日,中山市水云轩私房菜有限公司变更企业名称为中山市盈翠轩餐饮有限公司,法定代表人由陈焯文变更为梁凤娟,股东梁凤娟持股100%。2013年7月26日,中山市盈翠轩餐饮有限公司法定代表人由梁凤娟变更为吴燕仪,股东变更为吴燕仪持股100%。2013年9月10日,中山市盈翠轩餐饮有限公司法定代表人由吴燕仪变更为何建设,股东变更为何建设与郭念民各持股50%。

又查:涉案租赁合同履行期间,盈翠轩公司一直以公司名义缴交合同约定的水电费及物业管理费。至庭审结束前,盈翠轩公司仍然处于关门停业状态。

本院认为:本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的协议没有违反法律、行政法规的强制性规定,是双方当事人的真实意思表示,合同合法有效,应受法律保护,双方应履行各自义务。综合双方当事人的诉辩意见,本案的争议焦点为:一、租赁合同的实际承租方是谁;二、原告关于垫付税款的诉求能否支持。

关于焦点一。根据庭审中查明的事实可知,两原告购买涉案商铺前已由水云轩公司承租用于私房菜餐饮经营,虽然签订租赁合同时合同的承租方载明为被告梁凤娟,并向被告梁凤娟收取了押金35000元,但出具押金收据时却确认收款人为水云轩公司,且在水云轩公司变更企业名称为盈翠轩公司后,两原告就自2011年9月起直接向被告盈翠轩公司收取租金,租赁合同履行期间水电费以及物业管理费也是以被告盈翠轩公司名义支付,即使是在2013年7月26日起被告梁凤娟不再是盈翠轩公司的法定代表人以及股东后,两原告与被告盈翠轩公司亦未因公司法定代表人及股东的变更而终止合同的履行,被告盈翠轩公司依然依约定期向两原告支付租金,故从两原告以公司名义开具押金收据的行为以及与被告盈翠轩公司自2011年9月起多年来交收租金、水电费、物业管理费形成的交易习惯可以推定两原告对被告盈翠轩公司为实际承租方的事实已予认可,签订租赁合同时被告梁凤娟为水云轩公司的全资股东,其签订合同的行为目的在于让水云轩公司即更名后的盈翠轩公司继续承租、使用涉案商铺维持正常的经营,在公司名称变更手续办理期间以自己名义签订租赁合同行为可视为履行职务的代表行为,故本院对于被告梁凤娟认为其只是代表盈翠轩公司与两原告签订租赁合同的辩解意见予以支持,认定两原告关于租金以及各项代付费用的诉求应由实际承租方即被告盈翠轩公司承担支付责任。

被告盈翠轩公司从2014年7月起关门停业并拖欠租金至庭审结束之日已长达5个多月,以其实际行动表明不再继续履行合同义务,致使两原告签订租赁合同的目的已不能实现,依据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行主要债务;……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”以及第九十七条“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失”之规定,两原告有权要求解除合同并支付拖欠租金,故本院对两原告该诉请予以支持。对于租金部分,庭审中,两原告明确表示本案中只诉求被告支付自2014年7月起至2014年9月止的租金73599元(24533元/月×3个月),该诉求是原告自由处分其民事权利的行为,没有超出合同约定,本院予以准许。

关于焦点二。现行关于租赁税收的各个暂行条例均属于管理性强制规范,而非效力性强制规范,故即使条例中规定租赁税的纳税主体应为出租人,只要合同双方的约定并不损害国家或社会公共利益,出租方与承租方仍可就租赁税的实际承担方进行约定,涉案租赁合同中关于租赁税费应由承租方即被告盈翠轩公司承担的约定对合同双方均具有约束力,原、被告均应根据双方约定各自履行合同义务,故本院对被告梁凤娟认为合同中约定租赁税由承租方承担的条款为无效条款的辩解意见不予采纳。

涉案租赁合同明确约定被告盈翠轩公司经营期间产生的各项费用包括水电费、物业管理费、租赁税费均由承租方即被告盈翠轩公司自行承担,原告提供的各项费用的发票充分证明原告已为被告盈翠轩公司代缴上述费用的事实,故本院对原告要求被告盈翠轩公司支付从2014年5月31日起至6月30日止的电费15185.48元,2014年5月至7月的水费8178.36元、物业管理费8145.09元,2011年7月1日起至2014年6月30日止的房屋租赁税费48481.52元的诉讼请求予以支持。

对于不予返还合同保证金,原告所述的合同保证金即为合同约定的押金,具有违约金的性质,租赁合同约定若因承租方违约导致合同解除,承租方应向出租方支付35000元作为违约金,前已论述,被告盈翠轩公司关门停业并拖欠租金的行为已符合法定合同解除条件,在此前提下原告有权依据合同约定对被告梁凤娟代表盈翠轩公司交纳的保证金即押金35000元作为违约金不予返还,故本院对两原告关于合同保证金35000元归两原告所有的诉求亦予支持。

被告盈翠轩公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼,视为其自动放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利,应自行承担相应的诉讼风险。

综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)(四)项、第九十七条、第一百零七条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第九十二条、第一百四十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,缺席判决如下:

一、解除原告梁容安、黄群好与被告梁凤娟代表中山市盈翠轩餐饮有限公司于2011年5月29日签订的商铺租赁合同;

二、被告中山市盈翠轩餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告梁容安、黄群好支付租金73599元、水费8178.36元、电费15185.48元、物业管理费8145.09元、代缴租赁税48481.52元,上述款项合计153589.45元;

三、被告梁凤娟代表中山市盈翠轩餐饮有限公司向原告梁容安、黄群好交纳的合同保证金35000元归原告梁容安、黄群好所有;

四、驳回原告梁容安、黄群好的其他诉讼请求。

如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4072元(原告梁容安已预交),由被告中山市盈翠轩餐饮有限公司负担(被告中山市盈翠轩餐饮有限公司于本判决生效之日起七日内迳付原告梁容安)。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省中山市中级人民法院。

 

审判长  匡勇

审判员  梁泳诗

审判员  刘宇

二〇一四年十二月十一日

书记员  黄卓锴