如何界定“出租人的适租义务”以及未经消防验收的租赁合同的效力？

我国《合同法》对出租方明确规定了多项义务，但是关于出租方的适租义务在《合同法》中并无明确的法律规定，因此，司法实践中容易将适租义务进行扩大化解释，本文将针对适租义务的范围和法律适用结合具体案例进行简要剖析。此外，司法实践中很多商业租赁合同还存在着因受公安、消防、卫生等政府机关审批而对合同效力存有异议的情况，因此也就出现了未经消防验收合格签订的房屋租赁合同是否有效？合同无效的责任由谁来承担？如果合同被认定为有效，承租人能否解除租赁合同？等等现实的法律争议。

魏齐国、贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

遵义市中级人民法院

民事判决书

（2017）黔03民终1101号

上诉人（原审被告、反诉原告）：魏齐国，男，汉族，1985年4月6日出生，贵州省桐梓县人，住桐梓县。

委托诉讼代理人：敖霖，贵州谋道律师事务所律师。

被上诉人（原审原告、反诉被告）：贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司。住所地：桐梓县娄山关镇下河坝。

法定代表人：李南黔，董事长。

委托诉讼代理人：黄正东，贵州抱一律师事务所律师。

上诉人魏齐国因与被上诉人贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司（以下简称遵义新中成房开公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2016）黔0322民初163号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年2月28日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。

魏齐国上诉请求：一、撤销一审判决第一项、第三项、第五项，改判支持上诉人的一审反诉请求或撤销原判发回重审。二、本案一审、二审案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、一审认定事实不清和错误。1、被上诉人交付上诉人租赁经营的房屋是否经过竣工验收，一审未予查清。2、由于上诉人承租商铺是用于酒吧经营，租赁合同约定建筑面积712㎡，在双方签订《商铺租赁合同》前，上诉人就必须向被上诉人提供装修设计方案及图纸，取得被上诉人的认可才能签订租赁合同，而一审以上诉人作为完全民事行为能力人应当在签订合同时预见到租赁房屋包括消防在内的各项手续可能不完备，并因此产生的经营风险来顶包被上诉人作为建设单位的法定义务，认定上诉人具有重大过错是认定事实错误。3、既然一审认定桐梓县公安消防大队对租赁房屋进行抽查确定该出租房屋竣工验收消防备案检查不合格，应当整改后申请复查，但被上诉人至今未申请复查，一审没有对被上诉人的法定义务予以认定并归责是认定事实不清。4、上诉人一审反诉后根据案情进展了解到事实后变更诉请为确认《商铺租赁合同》无效，一审没有认定属于认定事实不清。二、一审认定事实错误和不清必然发生适用法律错误。本案租赁合同应当认定无效但一审未予认定，以致一审不能正确适用无效合同相关法律法规。

遵义新中成房开公司在二审未提供书面答辩意见。

遵义新中成房开公司向一审法院起诉请求:1.解除双方2014年9月12日签订的《商铺租赁合同》；2.被告立即将溱水半岛13号楼二层建筑面积712平方米房屋归还给原告；3.被告立即支付原告2015年9月12日至2015年12月31日的租金48871.68元并支付相应的滞纳金17838.16元，最终按照未付租金总额30%即14661.5元支付滞纳金，两项合计63533.18元；4.被告从2016年1月1日起至实际返还房屋之日止按746.65元/天，向原告支付租金并按照所欠租金的1%/天支付滞纳金；5.诉讼费由被告负担。一审诉讼中，遵义新中成房开公司变更其第3项诉讼请求为：被告立即支付原告2015年9月12日至2015年12月31日租金73307.52元并支付相应的滞纳金21992.27元，合计95299.78元;变更其第4项诉讼请求为：被告从2016年1月1日起至实际返还房屋之日止按678.77元/天，向原告支付租金并按照所欠租金的1%/天支付滞纳金。

魏齐国向一审法院反诉请求：1.判决解除原被告2014年9月12日签订的《商铺租赁合同》；2.判决原告赔偿被告违约造成的损失300万元；3.诉讼费用由原告承担。诉讼中，魏齐国变更其第1项反诉请求为:确认原被告2014年9月12日签订的《商铺租赁合同》无效。

一审法院认定事实：原告（甲方）与被告（乙方）于2014年9月12日达成《商铺租赁合同》，由被告租赁原告位于溱水半岛13号二层约712㎡的房屋，租期2014年9月12日至2019年9月11日，第一年租金222144元，单价26元/㎡，甲方优惠乙方5个月租金实收129584元，第二至五年的租金依次为244358元、268794元、295674元、325241元；租金每年一付，第一年租金于合同签订后3日内支付，以后各年租金须提前一个月时间即于每年8月30日前交付，乙方须按约付租，如无故拖欠则甲方有权向乙方按实欠租金的1%/日加收滞纳金；第一条第2款载明“本合同签订时，乙方确认甲方已将租赁房屋相关情况（包含但不限于房屋结构、面积、相关手续办理等）告知乙方，乙方无异议”；第五条载明“甲方将房屋交给乙方后，乙方的装修及修缮，甲方概不负责，其经营情况也与甲方无关；租期结束或中途双方协商解除合同，乙方不得破坏已装修部分及房屋架构。租赁期满，乙方装修归甲方所有，甲方不作经济补偿”；第六条第5款载明“乙方商业经营装修方案应征得甲方同意，报相关部门批复，严格按照装修方案进行施工，否则因此所产生的一切责任由乙方承担”。嗣后，被告装修租赁房屋以经营TT酒吧。2015年1月26日，桐梓县文体广电旅游局向被告下达责令整改通知：立即停止经营行为，在2015年2月26日17时30分前办理完善经营场所《文化经营许可证》。2015年3月17日，涉案租赁房屋所属工程取得桐梓县公安局消防大队出具的竣工验收消防备案凭证（桐公消竣被字[2015]第0005号）。2015年3月30日，桐梓县公安消防大队对租赁房屋进行抽查并向原告送达竣工验收消防备案检查不合格通知书，告知其存在未设置消防水池的问题，应当整改后申请复查，未经检查合格，工程不得投入使用，已经使用的，应当自即日起停止使用。2015年5月19日，TT酒吧被桐梓县公安消防大队查封。2015年7月2日，TT酒吧被桐梓县文化市场综合执法大队罚款4000元，同年9月9日，TT酒吧被桐梓县公安消防大队罚款5000元。2015年9月20日，原告向被告发送租金催收律师函要求其按约支付第二年租金244358元。2015年11月26日、2016年1月11日、2016年5月16日，桐梓县公安局城北派出所分别于上述时间接报警后到TT酒吧现场处理纠纷，诉讼中，被告申请对装饰装修损失进行现场评估，后经睿思资产评估事务所出具评估报告，载明TT酒吧的装饰装修评估值1199484.94元、设备评估值624108.60元，被告支付评估费14660.19元。另，原告至今未申请消防复查。

一审法院认为，本案的争议焦点是：一、《商铺租赁合同》是否有效，如有效，是否应予解除；二、原告应否赔偿被告损失以及该损失如何确定；三、被告应否支付原告租金、滞纳金以及该租金、滞纳金如何确定。对焦点一，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第一款第（二）项、《建设工程消防监督管理规定》第二十五条、第二十六条的规定，本案租赁房屋属于备案接受抽查的工程，在获得备案凭证后可以投入使用，又根据《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的复函》第二条的规定，涉案租赁房屋消防备案检查虽不合格，但租赁合同仍应认定有效，故对被告要求确认案涉租赁合同无效的诉讼请求，本院不予支持。因消防备案检查不合格导致租赁房屋被消防机关查封，被告租赁的目的无法实现，其不愿亦不能继续租赁，故案涉租赁合同可予解除，合同解除后，被告应将租赁房屋交还原告。至于被告所持租赁合同系格式合同的问题，因案涉租赁合同系原被告自愿签订，该合同中并无免除、限制原告责任或者排除被告主要权利的条款，同时双方对合同条款的理解并无争议，故即使将该合同定性为格式合同亦不会对本案审理结果产生影响。对焦点二，根据《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《建设工程消防监督管理规定》第二十八条的规定，本案租赁房屋消防备案检查不合格，应当进行整改并经复查合格才能投入使用，虽然案涉租赁合同第一条第2款、第五条分别约定了原告已告知被告房屋的相关手续情况以及房屋交付后其经营与原告无关等内容，但原告将房屋出租属于使用行为，其不得凭此约定即免除合同法第二百一十六条确定的保障租赁房屋适租的义务即其在收到消防不合格的通知后仍负有整改以使消防验收合格，因此，从合同目的不能实现的因素来分析，被告作为完全民事行为能力人应当在签订合同时预见到租赁房屋包括消防在内的各项手续可能不完备并因此而产生的经营风险，本案中被告在未确认消防等各项手续必然合格的情形下就投入资金进行装修，其称办理二次消防时与原告工作人员廖代志通话后者承诺让被告先行装修消防手续很快就能办下来，但未对此举证予以证明，故认定被告自身具有重大过错，同时原告虽尽到了提示告知，但未完全履行出租人的适租义务，也具有一定过错，因此，一审法院综合各方的过错程度，结合案涉租赁合同第五条的约定以及被告已实际使用一段时间装饰装修价值必然耗损的事实，确定被告自担损失的80%，原告承担20%。关于该损失的确定，评估报告中载明了装饰装修和设备两部分内容，其中评估值为1199484.94元的装饰装修部分已形成附合，不适宜强行拆卸，应作为损失予以认定，评估值624108.6元的设备部分尚可拆卸，可由被告自行处理，评估费14660.19元系确定损失的必要支出，也应作为损失认定。综上，被告承担损失1214145.13元的80%即971316.1元，原告承担20%即242829.03元。对焦点三，关于租金问题，被告在使用房屋期间因未办理《文化经营许可证》被责令停业整改以及因消防设施不合格被消防机关查封，由此导致其经营受到影响，但其直至2016年1月28日才提出反诉要求解除与原告的租赁合同，且从桐梓县公安局城北派出所分别于2015年11月26日、2016年1月11日、2016年5月16日到TT酒吧出警的事实来看，被告显然还在开展经营，再者原告在租赁合同中告知了被告手续办理情况，相应租金也在其经营风险范畴内，因此，综合上述因素认定被告应当支付原告租金，同时根据被告的实际经营情况，确定租金的计算期间为2015年9月12日至法庭辩论终结之日即2016年10月17日。鉴于原告对消防设施不合格负有责任，并因此影响了被告对租赁房屋的正常使用，故一审法院结合合同约定的租金标准将本案租金酌减为180000元，并对原告主张的滞纳金不予支持。综上所述，对原告应承担的装修损失与被告应承担的租金予以抵扣，原告还应当支付被告62829.03元（242829.03元-180000元）。为此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十六条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条规定，判决如下：一、解除贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司与魏齐国于2014年9月12日签订的《商铺租赁合同》；二、魏齐国于本判决生效后十日内将位于）房屋××给贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司；三、贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即支付魏齐国损失人民币62829.03元；四、驳回贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回魏齐国的其他反诉请求。本诉案件受理费694元，反诉受理费15400元，合计16094元，由原告贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司负担1440元，被告魏齐国负担14654元。

本案在二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为，本案二审争议焦点一是《商铺租赁合同》是否有效；二是《商铺租赁合同》如果无效应如何处理。

关于《商铺租赁合同》是否有效的问题，遵义新中成房开公司与魏齐国签订《商铺租赁合同》，由魏齐国租赁遵义新中成房开公司位于溱水半岛13号二层约712㎡的房屋，并由魏齐国装修该租赁房屋用于经营TT酒吧。《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核。公安机关消防机构依法对审核的结果负责。”第十三条规定：“按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）……。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。”魏齐国租赁遵义新中成房开公司位于溱水半岛13号二层约712㎡的房屋用于酒吧经营，符合公安部《建设工程消防监督管理规定》第十三条关于“对具有下列情形之一的人员密集场所，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：（六）建筑总面积大于五百平方米的歌舞厅、录像厅、放映厅、卡拉ＯＫ厅、夜总会、游艺厅、桑拿浴室、网吧、酒吧，具有娱乐功能的餐馆、茶馆、咖啡厅”规定应当由建设单位申请消防验收的情形，魏齐国在经营该酒吧的过程中，桐梓县公安消防大队对该租赁房屋进行抽查并向遵义新中成房开公司送达竣工验收消防备案检查不合格通知书，告知其存在未设置消防水池的问题，应当整改后申请复查，未经检查合格，工程不得投入使用，已经使用的，应当自即日起停止使用。2015年5月19日，TT酒吧被桐梓县公安消防大队查封。因魏齐国经营的TT酒吧按照法律要求必须经过消防验收合格才能投入使用，消防验收合格是该房屋租赁合同有效的必要条件，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，违反法律、法规强制性规定的合同无效，故本院确认遵义新中成房开公司与魏齐国签订的《商铺租赁合同》因未经消防验收合格而无效。魏齐国请求确认该《商铺租赁合同》无效，本院予以支持。

二是《商铺租赁合同》无效后应如何处理的问题。遵义新中成房开公司与魏齐国签订《商铺租赁合同》后，遵义新中成房开公司向魏齐国交付了位于溱水半岛13号二层约712㎡的房屋，魏齐国向遵义新中成房开公司支付了第一年租赁房屋的租金129584元，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，遵义新中成房开公司与魏齐国签订的《商铺租赁合同》被确认无效后，魏齐国应返还遵义新中成房开公司的租赁房屋，遵义新中成房开公司亦应返还魏齐国已支付了第一年租赁房屋的租金129584元。该租赁房屋经睿思资产评估事务所出具评估报告，载明TT酒吧的装饰装修评估值1199484.94元、设备评估值624108.6元，魏齐国支付评估费14660.19元。根据上述法律法规规定，结合本案的实际情况，导致该租赁房屋合同无效的主要责任在于出租方遵义新中成房开公司，对于该租赁房屋装饰装修的损失，本院确定由遵义新中成房开公司承担损失的60%，魏齐国自行承担40%的比例。因设备评估值624108.6元的设备部分可拆卸，由魏齐国自行处理。另外，评估费14660.19元系确定损失的必要支出，作为损失认定。故应由遵义新中成房开公司承担损失1214145.13元（1199484.94元+14660.19元）的60%即728487.08元，由魏齐国承担另外40%即485658.05元。为此，遵义新中成房开公司还应支付129584元+728487.08元＝858071.08元。

综上所述，魏齐国的上诉请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国消防法》第十一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：

一、撤销贵州省桐梓县人民法院（2016）黔0322民初163号民事判决第一项、第三项即“一、解除贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司与魏齐国于2014年9月12日签订的《商铺租赁合同》；三、贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即支付魏齐国损失人民币62829.03元”；

二、维持贵州省桐梓县人民法院（2016）黔0322民初163号民事判决第二项、第四项、第五项即“二、魏齐国于本判决生效后十日内将位于桐梓县溱水半岛13号楼二层（建筑面积约712㎡）房屋归还给贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司；四、驳回贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；五、驳回魏齐国的其他反诉请求”；

三、贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即返还魏齐国房屋租金129584元，并立即支付魏齐国损失728487.08元，两项共计858071.08元。

一审本诉案件受理费694元、反诉受理费15400元，二审案件受理费15400元，共计31494元，由贵州省遵义新中成房地产开发有限责任公司负担18897元，魏齐国负担12597元。

本判决为终审判决。

审判长  蔡一雷

审判员  刘娟娟

代理审判员  何容

二〇一七年三月三十日

书记员  黎雪梅