商业租赁合同中的“免租期”是否可以永久免租？

司法实践中，在承租方提前解约的情况下，对免租期租金支付问题，不同法院所持观点有所不同，但若租赁合同中明确约定了免租期的适用条件，则出现纠纷后几乎会被法院认可。从严格法律意义上讲，免租期条款的法律性质应解读为附解除条件的债务免除。所谓附解除条件是承租人租期未到即退租或违约，条件成就则出租人有权主张免租期的租金。

HAMILTONKING与上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市长宁区人民法院

民事判决书

（2016）沪0105民初5353号

原告HAMILTONKING(中文名：金瀚)，男，1974年12月5日出生，现住上海市长宁区。

委托代理人司兴玲，上海劲力律师事务所律师。

被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司，注册地上海市浦东新区。法定代表人蓝屹，职务总经理。

委托代理人任鹏，北京市合川律师事务所律师。原告HAMILTONKING(中文名：金瀚，以下称“金瀚”)诉被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月15日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用简易程序，由审判员金喆勋独任审判，于2016年4月19日、5月25日依法公开开庭进行了审理。原告金瀚及其委托代理人司兴玲，被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司的委托代理人任鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告金瀚诉称，2013年11月22日，原、被告就上海市长宁区荣华西道99弄1号101室房屋(以下简称“涉讼房屋”)签订房屋租赁合同，合同约定了合同标的、交房日期、租赁期限、免租期和租金及租金调整等合同条款；合同还对解除合同的条件、违约责任以及双方发生争议的管辖作了约定。合同签订后，原告依约向被告交付房屋，并给予免租期；被告经营的咖啡店也正常营业，但据原告了解被告的经营业绩一直不是很理想。2015年10月9日，原告突然接到被告《解除合同通知书》。2015年10月21日，被告向原告送达《闭店告知书》；被告于2015年10月29日正式停止营业；2015年10月30日进行撤店工作，要求原告到现场进行房屋交接。另被告2015年10月份房租至今未付，其退租毁约，有违诚信，造成了原告不应有的巨大损失。综上，为了维护原告合法权益，诉至法院请求：1、被告支付拖欠原告2015年10月份的租金人民币(下同，略)84,210元；2、被告支付逾期支付房租的违约金(自2015年10月11日起，按日租金的0.5%计算至实际支付日止)；3、被告支付解除合同违约金人民币168,420元，并以房租保证金冲抵；4、被告赔偿原告2013年12月至2014年1月免租期损失168,420元、2015年11月至2016年1月房屋空置期损失84,210×3=252,630元及2016年2月至2016年6月9日房屋空置期损失90,946×4%2B90,946/30×8=388,036.30元、2016年6月9日至2016年8月8日免租期损失90,946×2=181,892元、律师代理费损失10,000元，共计1,000,978元；5、本案诉讼费用由被告承担。

审理中原告增加诉请，请求确认原、被告双方的合同于2015年10月30日解除。被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司辩称，同意支付2015年10月的租金84,210元，不同意其余的诉讼请求。涉讼房屋的使用用途是住宅，不能用于商业经营，该房从被告入场到撤离，始终无法通过消防验收。合同条款明确约定是商铺，原告在起诉时提供的产权证明明确指明房屋的用途是住宅，原告出租的用途不能违反法律强制性规定，该场地无法让被告完成开设咖啡店的目的。被告与原告签订的合同已经履行，免租期是双方约定好的。解约后，被告不应该承担免租期的费用，空置费和律师费。

经审理查明，涉讼房屋位于上海市长宁区荣华西道99弄1号101室，建筑面积127.24平方米，房屋用途为居住，于2007年12月10日核准登记在原告金瀚名下。2013年11月22日，原告金瀚(甲方)与被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将涉讼房屋整套出租给乙方，土地使用用途为居住；乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为商铺使用；租赁期自2014年2月1日起至2020年1月31日止；该房屋月租金为每月84,210元，该房屋租金贰年内不变。自第叁年起，双方可协商对租金进行调整。有关调整事宜由甲、乙双方在补充条款中约定；乙方应于每月拾日前向甲方支付租金。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的0.5%支付违约金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为两某某的租金，即168,420元；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给双方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的，或甲方交付的房屋存在缺陷、危及乙方安全的；(六)乙方逾期不支付租金累计超过壹个月的。合同还约定：“租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的／倍向甲方支付违约金，若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方可从租赁保证金中抵扣。保证金不足抵扣的，不足部分则由乙方另行支付。”合同补充条款约定，2013年12月1日至2014年1月31日止共60天为免租金装修期，供乙方进行装修，设备安装调试和其他营业准备工作，在此期间乙方无需支付租金，但需支付使用的水，电，煤气费用；租金自2014年2月1日起计算，第一年至第二年即2014年2月1日至2016年1月31日止，租金为每月84,210元；第三年至第四年即2016年2月1日至2018年1月31日止，租金为每月90,946元。支付方式：租金应于起租日起每二个月前10日将租金汇入甲方指定银行帐户。甲方须配合乙方办理经营咖啡店所涉及行政事宜，包括但不限于营业执照申报，消防申报，及环保许可申报，甲方保证乙方可以正常营业，如无法正常营业，甲方须赔偿乙方所有装修费用及因证照问题所产生的实际经济损失，但不包括营业损失。在合同附件一《工程营运确认表》中约定，甲方需提供乙方租赁房屋之房地产权证或土地证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程消防验收意见批文、建设工程竣工验收备案许可证、门牌号暂代房地产权证。……同时甲方需和乙方签署相关消防安全协议等办理消防证照时所需的资料。……签约后免租装修期为3个月，其中包括乙方的实际装修期及营业证照办理期(包括但不限于消防验收、食品卫生、环保及营业执照的办理。)2015年10月8日，被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司向原告发送《解除合同通知书》，表示：“由于贵司此物业属于住宅用房性质，我司至今无法正常办理相关消防手续。近期相关部门多次就此问题联系我司，并将因此对我司进行相关处罚。基于此商铺房屋产权性质造成无法办理相关餐饮的消防手续。我司特此通知，要求解除本合同。……”

2015年10月14日，原告金瀚向被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司发函，表示：“……本店铺对外出租多年均无相关消防问题，也从没有接到任何处罚通知。……九月与贵公司王祎炳先生会谈，曾谈到业绩不理想，希望帮忙调降租金。贵公司因生意不好不想再继续承租可相约共商解约之事。”2015年10月20日，被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司向原告发送《闭店告知书》，表示其将于2015年10月29日22：00正式停止营业；于10月30日8：00至17：00进行撤店工作，通知原告于10月30日8：00至17：00进行房屋交接等。2015年10月22日，原告金瀚向被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司发函，表示：“……10月16日，张倩小姐在电话上谈即以公司月营业额的百分之十来支付房租，本人要求提供一年营业额数据以供参考月租金，均未得任何答复。贵公司竟以一纸通知片面擅自退租毁约。贵公司闭店告知书所提到即的1，2，3点都是贵公司的个别行为，均未经本人同意，无法接受认可。……”

审理中，原、被告确认双方已于2015年11月7日进行了房屋的交接；确认租房用于经营咖啡店的营业执照已办出。原告要求法院确认房屋租赁合同于2015年10月30日解除，被告表示认可。原告确认其与被告交接房屋后，于2016年5月9日与案外人签订了自2016年6月9日至2021年6月8日关于涉讼房屋的租赁合同，且给予案外人两个月的免租期。以上事实，有房屋租赁合同、房地产权证、解除合同通知书、闭店告知书、银行存款帐户交易明细、原告所发函件、快递凭证及当事人的陈述等证据予以证明，并经庭审审核无误，本院予以确认。由于双方当事人各执己见，致本案调解不成。本院认为，原、被告就涉讼房屋签订的租赁合同系双方的真实意思表示，当属合法有效。双方当事人应当遵循诚实信用原则，恪守合同约定，按约履行己方各项义务。

本案争议焦点在于何方违约及违约责任如何承担。原告认为被告提前解约及欠付租金，属明显违约；被告认为因原告所有的涉讼房屋用途是居住，不能用于商业经营，该场地无法通过消防验收，无法让被告完成合同约定的使用用途，因此系原告违约。

本院认为，本案合同中明确写明涉讼房屋土地用途为居住，被告在承租该房时已明确知晓房屋的性质；合同补充条款及附件中也仅写明出租方在消防问题上均是配合义务。由于出租人的主要合同义务是交付房屋，出租人已履行了自身义务，被告在了解房屋性质为居住的情况下还要租赁此房屋用于商铺，且在营业执照已办出、房屋租赁一年多的情况下提出因房屋产权性质无法办理相关餐饮的消防手续而要求提前解约，但被告又无法提供其申请办理消防手续、要求原告就消防问题尽配合义务、无法通过消防验收、消防部门出具的整改、处罚文件的任何书面证据，也无法提供其在提出解约前就消防问题与原告协商的任何书面证据，显然该理由不成立，其提前解约的行为属违约，由此产生的后果应由其自行承担。考虑到双方已实际交接房屋，原告亦要求确认租赁合同于2015年10月30日解除，被告也表示认可，本院予以准许。

关于租金的欠付。依据合同法的规定，一方当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，双方确认被告2015年10月的租金至今未付，因此被告应当继续履行支付义务。

关于违约金。被告于2015年10月8日提出解约，根据合同约定承租方应于每两个月拾日前支付租金，因此被告系因提前解约而不支付租金，被告实质仅存在提前解约的违约行为。原告关于被告存在提前解约及欠付租金两个违约行为的意见本院不予采信。原告以合同约定的承租方逾期不支付租金累计超过1个月为依据主张解约违约金，本院难以支持。

关于损失。本案租赁合同就承租方中途擅自退租未约定违约金的具体数额，但约定了损失的赔偿。鉴于原告明知其所有的涉讼房屋为居住性质，仍租赁给被告用于商铺经营，因此本院结合案情酌定相当于三个月的租金作为被告对原告房屋空置损失的补偿，从租赁保证金即两个月的租金中予以抵扣。本案中租赁合同提前解除系因被告的过错，且租赁合同为六年，现仅履行了一年多，故本院酌定相当于二个月的租金作为被告对原告免租期损失的补偿。关于原告主张的律师费的诉请，因缺乏法律依据，本院难以支持。原告既主张被告提前解约的损失赔偿，又主张逾期付款的违约金，本院认为酌定的损失足以弥补原告的损失，因此原告关于欠付租金要求被告支付滞纳金的诉请，本院难以支持。

据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：

一、原告HAMILTONKING与被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司于2013年11月22日签订的《房屋租赁合同》于2015年10月30日解除；

二、被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告HAMILTONKING支付欠付租金人民币84,210元； 

三、被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告HAMILTONKING支付房屋空置期损失人民币252,630元(其中人民币168,420元以被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司支付给原告HAMILTONKING的租赁保证金人民币168,420元予以抵扣)；

四、被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告HAMILTONKING支付免租期租金损失人民币168,420元；五、驳回原告HAMILTONKING的其余诉请。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币16,082.48元，因本案适用简易程序审理，减半收取计人民币8,041.24元，由原告HAMILTONKING负担人民币4,800.24元，被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司负担人民币3,241元。

如不服本判决，原告HAMILTONKING可在判决书送达之日起三十日内，被告上海华润帕瑟菲克餐饮管理有限公司可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

审判员  金喆勋

二〇一六年五月三十日

书记员  屠晓婷