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承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同---宋志坚与赵树忠、田振房屋租赁合同纠纷

发布日期:2020-04-10 21:43:59

承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同---宋志坚与赵树忠、田振房屋租赁合同纠纷---宋志坚与赵树忠、田振房屋租赁合同纠纷

天津市高级人民法院

民 事 裁 定 书

(2016)津民申692号

再审申请人(一审被告、二审上诉人):宋志坚。

被申请人(一审原告、二审被上诉人):赵树忠。

委托代理人:刘静安,天津金匙律师事务所律师。

一审被告:田振。

一审被告:焦大飞。

一审被告:王义新。

再审申请人宋志坚因与被申请人赵树忠、一审被告田振、焦大飞、王义新房屋租赁合同纠纷一案,不服天津市第一中级人民法院(以下简称二审法院)(2015)一中民四终字第0591号民事判决(以下简称二审判决),向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查,现已审查终结。

宋志坚申请再审称:(一)与其签订《房屋租赁合同》的是赵凤忠,两审法院仅以赵树忠补写的一份授权委托书,便认定赵树忠委托赵凤忠签订房屋租赁合同的事实,是缺乏依据的。(二)两审法院认定租赁合同解除的时间错误。另案一审判决书落款时间虽为2013年11月20日,但该案经宋志坚上诉后,至二审判决维持原判后才为生效,故应以二审判决作出的2014年5月8日为租赁合同解除时间,并应以此时点为计算房屋占用费的起算点。(三)涉案租赁合同被另案判决解除后,讼争房屋的实际使用人为田振、焦大飞、王义新,其应为腾房义务人,按照合同约定支付租金或房屋占用费。宋志坚并非腾房义务人,无须支付房屋占用费。(四)因宋志坚承租讼争房屋后经过装修而使讼争房屋提升了价值,由此造成转租后的差价。因此,房屋占用费不应以转租合同的租金为计算标准,而应以宋志坚与赵凤忠签订的房屋租赁合同的租金为计算标准。故宋志坚依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定,申请再审。

本院认为,另案赵树忠诉宋志坚房屋租赁合同纠纷的生效判决确认了如下事实:讼争房屋系大邱庄镇津美街村民委员会交由赵树忠管理使用,赵树忠委托赵凤忠与宋志坚签订讼争房屋的房屋租赁合同,该合同合法有效,宋志坚未经赵树忠同意将房屋部分转租,属于非法转租。并据此判令解除赵树忠与宋志坚之间的房屋租赁合同。故宋志坚在本案中对上述事实所提出的相关主张,本院不予支持。

宋志坚未经赵树忠同意的转租行为,符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:…(五)法律规定的其他情形”及第九十六条“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的,应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的,可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”的规定,赵树忠以提起诉讼的方式主张解除合同,且该主张得到支持,故两审法院以另案一审判决作出之日作为宋志坚与赵树忠之间房屋租赁合同解除的时间,并无不当。该房屋租赁合同解除后,宋志坚没有及时将讼争房屋返还赵树忠,而继续将讼争房屋交与田振、焦大飞、王义新占有使用,故其与田振、焦大飞、王义新均为腾房义务人,并应承担房屋占有使用费的支付责任。同时,宋志坚未经赵树忠同意将讼争房屋转租,并赚取租金差价的行为,不应受到法律保护,两审法院依据宋志坚与田振、焦大飞、王义新转租合同约定的租金为标准计算房屋占有使用费,并无不当。

综上,宋志坚的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定,裁定如下:

驳回宋志坚的再审申请。

审 判 长  李 彤

代理审判员  杨泽宇

代理审判员  张 昕

二〇一六年六月七日

书 记 员  赵 伟