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河北同泰房地产开发有限公司、石家庄中冶科技有限公司合资、合作开发房地产合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

发布日期:2020-04-09 21:54:41

中华人民共和国最高人民法院

(2019)最高法民申3168号

再审申请人(一审原告、二审上诉人):河北同泰房地产开发有限公司,住所地河北省石家庄市桥西区新村街2-1-301室。

法定代表人:陈粤,该公司执行董事、经理。

委托诉讼代理人:冯强,河北厚正律师事务所律师。

委托诉讼代理人:杨平,河北厚正律师事务所律师。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):石家庄中冶科技有限公司,住所地河北省石家庄市长安区西兆通镇南石家庄村工业园区内学前路北路三号。

法定代表人:孙朝辉,该公司执行董事。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):孙朝辉,男,1969年3月7日出生,汉族,住河北省石家庄市长安区。

被申请人(一审被告、二审被上诉人):李勇,男,1969年5月13日出生,汉族,住河北省石家庄市新华区。

三被申请人共同委托诉讼代理人:王罡,河北金龙律师事务所律师。

三被申请人共同委托诉讼代理人:龚剑,河北金龙律师事务所律师。

再审申请人河北同泰房地产开发有限公司(简称同泰公司)因与被申请人石家庄中冶科技有限公司(简称中冶公司)、孙朝辉、李勇合资、合作开发房地产合同纠纷一案,不服河北省高级人民法院(2018)冀民终407号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。

同泰公司申请再审称:本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项之规定,应予再审。主要事实和理由是:(一)原审判决保护了被申请人从事违法活动并从中获取巨额利益的行为。案涉土地并不在中冶公司名下,中冶公司与同泰公司签署合作开发协议,从中获取固定回报,涉嫌倒卖国有土地使用权犯罪。中冶公司与不具备案涉土地使用权转让批准权的乡政府签署相关拿地手续、房屋回购合同等行为也涉嫌犯罪。(二)原审判决认定的基本事实缺乏证据证明。1.原审判决认定同泰公司与中冶公司签订的合同目的已经实现,缺乏证据证明。案涉合同目的的实现应该是项目完成销售并已经办理相应的产权转移登记。案涉土地并不在中冶公司名下,其并未缴纳土地出让金,更未取得相应土地使用权,根本不可能履行合同项下的义务,将案涉土地使用权过户至同泰公司名下。因中冶公司无法将土地使用权过户到同泰公司名下,导致案涉商品住宅项目无法办理包括预售证等后续的所有手续。2.案涉合同属于建设用地使用权转让合同,原审判决认定系合作开发房地产合同,缺乏证据证明。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定:“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。”本案中,同泰公司与中冶公司签订的合作协议约定中冶公司将案涉土地使用权过户至同泰公司名下,中冶公司收取固定利益,不承担风险。该协议系名为合作开发协议,实际是建设用地使用权转让合同。(三)原审判决认定事实的主要证据是伪造的。根据石家庄市国土资源局分别于2014年5月23日、2014年8月5日出具的关于水木青城三期项目完善用地手续问题的答复意见以及2014年8月29日出具的关于水木青城三期项目信访问题处理工作有关情况说明等,可以确定案涉土地的出让金并未缴纳。由此可知,中冶公司向原审法院提交的证明案涉土地办理了土地出让手续并缴纳了土地出让金的2008年12月正定县国土资源局出具的两份证明系伪造的证据。(四)原审判决适用法律错误。案涉协议名为房地产合作开发协议,实为建设用地使用权转让合同,本案应当适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》以及《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规,原审判决未予适用错误。(五)由于中冶公司的违法违约行为,导致同泰公司合同目的不能实现,案涉合同依法应予解除。

中冶公司、孙朝辉、李勇提交意见称:(一)案涉土地出让手续合法有效。案涉土地系由正定县腾飞五交化供应站、石家庄市中冶炉窑矿业设备中心、石家庄龙虎豹办公设备有限公司分别与正定县国土资源局签订国有土地使用权出让合同,且合同均成立并生效。案涉土地出让金合计377520元,在签订国有土地使用权出让合同时,受让人应正定县国土资源局要求,向其交付了一辆黑色凌志400轿车,以抵顶需缴纳的土地出让金。对此,正定县国土资源局已出具说明予以证明。上述三家企业已注销,孙朝辉系上述三家企业的实际控制人,也是中冶公司的实际控制人,上述三家企业注销后的财产权益均由孙朝辉投入中冶公司。(二)案涉合作开发协议合法有效,同泰公司主张解除该协议没有事实和法律依据。案涉合作开发协议约定由中冶公司提供土地,同泰公司负责开发建设,合作开发水木青城三期项目,并约定了项目完成后的利益分配。在目前状态下,中冶公司与同泰公司一样,承受着无法给业主办理房屋产权证书的不利后果。而且,根据合作开发协议的约定,在项目设计方案双方未协商确定的情况下,也不能确定中冶公司按照协议分配利益系收取固定利益。水木青城三期项目于2012年初完工,涉及两幢楼196套房产,且购房人已办理入住手续,实际占有和使用房产。在此情况下,认定合作开发协议无效或判令解除协议,均不利于该项目的后续事务。从合作开发协议约定及履行情况看,对于项目土地的基本情况,中冶公司与同泰公司合作伊始即已如实告知。而且,同泰公司是具有房地产开发资质的专业公司,在签订合作开发协议时,应当明知项目土地无法办理过户的情况。合作开发协议约定,同泰公司负责项目建设手续,中冶公司予以协助。在项目土地未过户至同泰公司名下、项目建设未经批准的情况下,同泰公司未按协议约定顺延合作项目开发,仍然开工建设合作项目并对外销售,可知同泰公司对协议履行情况应当已有预见。因此,中冶公司没有将土地过户至同泰公司名下,不能视为违约,也不能视为合作开发协议合同目的无法实现。案涉项目不动产登记并非无法办理,中冶公司与广大业主正在努力与政府相关部门进行沟通,并已取得了积极进展,初步达成了一致意见。综上,请求驳回同泰公司的再审申请。

本院经审查认为:本案一审同泰公司提出的诉讼请求系解除其与中冶公司订立的合作开发协议及基于协议解除中冶公司返还财产、赔偿损失等。在一审法院驳回其诉讼请求后,同泰公司上诉未获二审法院支持。其申请再审请求对本案予以再审,最终目的仍然是解除案涉合作开发协议,中冶公司返还财产、赔偿损失。因此,本案当事人争议的主要问题是案涉合作开发协议应否予以解除。

中冶公司提交的、同泰公司认可真实性的石家庄市人民政府第114号《秘书长协调会议纪要》载明:“同意长安区十里铺村(石家庄中冶科技有限公司)在拆除北二环北侧规划绿化带范围内建筑后,在退出50米宽绿化带的条件下,剩余土地可按规划确定的土地性质实施适度开发,并与水木青城项目统一规划和建设。”案涉土地包含在纪要载明的可以适度开发的土地范围内。二审法院据此认定中冶公司就案涉土地开发与同泰公司签订的合作开发协议有效,并无不当。

案涉合作开发协议约定,同泰公司保证项目在开工后一年内竣工验收,但因政府审批报建手续迟延的原因或中冶公司未能及时提供必要的协助义务导致延误建设期限的,予以顺延。同泰公司在项目土地未过户至其名下、项目建设未经有批准权的人民政府主管部门依法批准的情况下,没有依照上述约定顺延合作项目开发,仍然开工建设合作项目并对外销售。石家庄市国土资源局2017年6月6日发给石家庄市长安区人民政府的《关于妥善解决长安区“水木青城三期”业主信访问题的函》记载:“2017年6月6日,长安区‘水木青城三期’业主到我局反映小区不能办理登记手续的问题。经调查,该小区于2012年入住,因没有缴纳土地出让金,至今未能办理土地登记手续。为妥善解决该信访问题,请长安区政府协调该项目开发公司尽快缴纳出让金,并按照石家庄市人民政府《关于解决国有土地上历史遗留住宅项目办理不动产登记的意见》(石政发【2017】15号)规定的办理程序进行调查、上报,我局将按《石家庄市解决历史遗留问题不动产现状登记办法》予以登记。”二审法院综合考虑以上情况,以及案涉项目购房人已实际入住房屋等,认定案涉合作开发协议不符合法定解除条件,对同泰公司关于解除合作开发协议的诉讼请求以及基于解除协议而提出的其他各项请求未予支持,亦无不当。

综上,同泰公司以案涉协议名为合作开发协议实为土地使用权转让合同,二审判决认定其合同目的已基本实现缺乏证据证明,中冶公司提交的2008年12月正定县国土资源局出具的两份证明系伪造的证据等为由,提出本案应予再审的请求,本院不予支持。同泰公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第三项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款,《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百九十五条第二款规定,裁定如下:

驳回河北同泰房地产开发有限公司的再审申请。

审判长  汪军

审判员  万挺

审判员  潘杰

二〇一九年八月二十九日

法官助理 王永明

书记员      **