中国工商银行昆明市牡丹支行诉昆明鸿城房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案

（一）首部

1．判决书字号：云南省昆明市中级人民法院（2001）昆民初第185号。

2．案由：商品房预售合同纠纷案。

3．诉讼双方

原告（反诉被告）：中国工商银行昆明市牡丹支行。

法定代表人：宋玉强，行长。

诉讼代理人：王惠明，云法律师事务所律师。

诉讼代理人：毛金民，中国工商银行云南省分行营业部干部。

被告（反诉原告）：昆明鸿城房地产开发有限公司。

法定代表人：任晓兴，董事长。

诉讼代理人：王北川，北川律师事务所律师。

第三人：昆明霞光物业管理有限责任公司。

法定代表人：郑旭权，经理。

诉讼代理人：谢同椿，震序律师事务所律师。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织

审判机关：云南省昆明市中级人民法院

合议庭组成人员：审判长：段立斌；审判员：张建华、邵坚。

6．审结时间：2002年6月25日。

（二）诉辩主张

1．原告（反诉被告）诉称：2002年6月25日，原、被告签订了一份投资联建补充协议，约定原告支付房款后即取得被告位于滨江路与人民西路叉口鸿城广场东部1层至4层建筑面积约2817．59平方米的房屋产权。此后，原告按协议分三次共支付房款995万元于被告，但被告一直未履约并擅自将房屋交由他人进行装修，故请求：（1）被告立即停止装修，并恢复原状；（2）被告交付房屋并协助原告办好产权证；（3）被告承担诉讼费及实现债权的费用85500元。

2．被告（反诉原告）辩称：原签订合同的系被告与第三人，原告为逃避违约责任，虚构第三人被撤销的事实，实施欺诈，与被告签订无效投资联建补充协议书，且原告亦未按该协议履行，故反诉请求：（1）撤销投资联建补充协议书；（2）被告承担本案诉讼费用。

3．第三人诉称：该案事实上系原告、第三人与被告形成的合作建房关系，并且三方共同履行合同。第三人因清理债权、债务而不再进行经营活动，对合同的变更被告知晓，不存在虚构和欺诈。被告因利益的驱动，为获取高额利润而毁约，且其反诉已过诉讼时效，不应当受法律保护。

（三）事实和证据

云南省昆明市中级人民法院经公开审理查明：第三人原系原告所办的经济实体，具有法人资格。2002年6月25日，被告与第三人签订一份投资联建协议书，约定双方联合建房，联建房屋位于滨江路与人民中路交叉口，工程款预算3475．88万元，造价5800元／平方米，最后以实际竣工面积计算为准；被告负责新建房屋的相关手续（如征地、规划等）及土建，组织项目竣工验收，并于验收后120日内，将房产证办予第三人；第三人负责联建项目的资金筹措，按照工程进度合理支付工程款，并有权对施工过程进行监督；被告确保第三人于1998年12月进场装修，并于2002年6月25日前按标准交房给第三人。当日，被告又与原告签订一份补充协议书，明确根据投资联建协议书的精神，被告与原告联合建设“鸿城广场”，被告同意以优惠价5800元／平方米的造价为原告建设“鸿城广场”裙楼5992．90平方米，同时，赠送五个泊车位给原告；双方并约定该补充协议书为投资联建协议书的补充部分，与投资联建协议书具有同等法律效力。2002年6月25日，被告取得该建设用地的土地使用权及相关建设工程许可手续。同年10月7日，被告取得商品房预售许可证。

2002年6月25日，中国工商银行下发《中国工商银行撤销、关闭、转让所办经济实体的实施意见》，就中国工商银行撤销、关闭、转让所办经济实体的工作提出具体实施意见。2002年6月25日，被告又与原告签订投资联建补充协议书，明确因第三人撤销，由原告代第三人行使原第三人在协议中的权利和义务，原被告与第三人签订的投资联建协议书终止，由被告与原告重新签订投资联建补充协议书，同时重新约定联建房屋建筑面积约2817．59平方米，泊车位两个；工程款预计为1718．73万元，每平方米造价6100元，最后以实际竣工建筑面积并按照建设部商品房销售面积计算规则实际计算为准；被告负责办理新建房屋的有关手续（如征地、规划等）及房屋建设，负责组织项目竣工验收并于验收后60日内将房产证代办到原告名下；原告负责联建项目的资金筹措，按工程进度合理支付工程款及其他相关费用，有权对施工过程进行监督；被告确保1999年10月原告的施工队伍进场装修，并务必于2002年6月25日前交房给原告使用。双方约定的违约责任条款为：本协议一经签订，即产生法律效力，任何一方不得违反，否则，必须支付对方赔偿金及违约金。其中，每推迟一日交房，被告向原告支付违约金5600元。第三人事后对该协议予以追认。

2002年6月25日，被告与昆明合禾商业管理有限公司签订租赁合同，将鸿城广场地下一层、地上一至七层的场地租予昆明合禾商业管理有限公司开办商场。此后，被告又销售了一部分争议房屋。至2002年6月25日，鸿城商场全面营业。另2002年6月25日以及2002年6月25日，第三人分两次以工程进度款为由转账给被告695万元。2002年6月25日，原告又以联建工程款名义转账给被告300万元。

上述事实有下列证据证明：

1．2002年6月25日被告与第三人签订的投资联建协议书。

2．2002年6月25日原、被告签订的补充协议书。

3．被告于2002年6月25日取得的国有土地使用权证及其他相关建设工程许可证件。

4．被告于2002年6月25日取得的商品房预售许可证。

5．2002年6月25日中国工商银行下发的《中国工商银行撤销、关闭、转让所办经济实体的实施意见》。

6．2002年6月25日原、被告签订的投资联建补充协议书。

7．2002年6月25日被告与昆明合禾商业管理有限公司签订的租赁合同。

8．第三人及原告向被告支付款项的发票。

9．庭审笔录及其他卷宗材料。

（四）判案理由

云南省昆明市中级人民法院根据上述事实和证据认为：根据被告与第三人签订的投资联建协议书和原告与被告签订的投资联建补充协议书的内容，原告的权利是取得房屋，义务是向被告支付建房资金，被告的权利是收取建房资金，义务是交付房屋。根据我国《合同法》“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”之规定，本案双方当事人的行为既非投资又非联合经营，故该两份协议应为买卖合同。被告将应交付的房屋出租、出售，构成违约，应根据双方的合同约定和法律规定承担相应的违约责任。同时，因被告的行为导致双方订立合同的目的已不能实现，合同的效力因无法履行而终止，被告应归还原告支付的购房款，承担同期银行利息，并按每日5600元的标准向原告支付从2002年6月25日起至2002年6月25日止的违约金。

对于被告之反诉，因第三人要撤销的事实存在，并非原告故意告知对方虚假情况，或者有意隐瞒事实，诱使对方作出错误的意思表示，故其反诉请求不成立。同时，因原告与被告签订的投资联建补充协议书终止了第三人与被告订立的投资联建协议书，且第三人事后亦追认，故无须再撤销投资联建协议书。对于原告因诉讼而发生的律师代理费，因违约金已足以弥补该损失，故不再予以支持。

（五）定案结论

云南省昆明市中级人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，第一百一十二条第二款，第一百三十四条第一款第（四）、（八）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，作出如下判决：

1．由被告（反诉原告）昆明鸿城房地产开发有限公司在判决生效后十日内退还原告（反诉被告）中国工商银行昆明市牡丹支行购房款995万元及按同期中国人民银行流动资金贷款利率计算的利息（时间自2002年6月25日起至付清款项之日止）。

2．由被告（反诉原告）昆明鸿城房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付原告（反诉被告）中国工商银行昆明市牡丹支行违约金3365600元。

3．驳回原告（反诉被告）中国工商银行昆明市牡丹支行的其他诉讼请求。

4．驳回被告（反诉原告）昆明鸿城房地产开发有限公司的反诉请求。

本诉案件受理费95946．50元，反诉案件受理费95946．50元，保全费86456．50元，由被告（反诉原告）昆明鸿城房地产开发有限公司承担。

（来自：中国司法案例网）