经典案例：李超鹏因房款被销售人员收取侵占诉江苏华厦融创置地集团有限公司商品房买卖合同纠纷案

[裁判摘要]

　　销售人员为企业经营组织的工作人员，其基于雇佣或委托等关系而受企业经营者的指示，在特定销售范围内从事销售行为。销售人员以该企业名义在特定销售范围内进行的要约、承诺，而由该企业成为买卖合同的当事人。销售人员对此进行的说明、收款、出具收条等，是履行交易活动的企业行为，购买人与企业的民事合约有效。销售人员利用职务之便侵占销售款的，不影响企业对买卖合同责任的承担。销售人员是否应对企业负侵权损害赔偿责任属另一法律问题。

　　原告：李超鹏，男，31岁，住徐州市泉山区小康人家。

　　被告：江苏华厦融创置地集团有限公司，住所地在徐州市中山北路延长段269号。

　　原告李超鹏因与被告江苏华厦融创置地集团有限公司（以下简称华厦集团）商品房买卖合同纠纷，向徐州市泉山区人民法院提起民事诉讼。

　　原告李超鹏诉称：原告于2009年10月在被告处办理了购买华厦小康人家车位手续，支付款项52000元，但迄今被告未办理过户手续。现诉至法院，请求法院判令确认原被告之间买卖合同有效、交付车位并办理过户手续。诉讼费用由被告承担。

　　被告华厦集团辩称：（1）我公司从未与原告签订过所谓的车位买卖合同，因此不存在确认“原被告之间买卖合同有效”的问题。（2）由于我公司从未与原告签订过车位买卖合同，对于车位的具体位置、价款、支付方式、交付时间都没有约定，因此，无法与原告办理所谓的过户手续。（3）本案中，由于原告款项是被刘菲个人骗取，而且，刘菲因涉嫌刑事犯罪已被泉山区公安分局立案侦查，按照最高人民法院司法解释的规定，本案应当待刑事案件侦察终结后再作处理。综上所述，由于我公司与原告未形成合同关系，因此原告要求确认合同有效并办理过户手续，无事实依据，依法应当驳回其诉讼请求。

　　徐州市泉山区人民法院经审理查明：被告华厦集团在徐州市淮海西路开发有华厦·小康人家小区，其设立售楼处向外出售华厦·小康人家商品房的同时，也向外出售华厦·小康人家的地下车位，并与认购者之间签订制式的《小康人家地下车位认购协议》。该制式的《小康人家地下车位认购协议》第二条第（3）项约定认购者付清车位款后，车位即归认购者所有，被告华厦集团协助认购者办理相关手续（不含土地）。且车位在签订本协议后即可交付使用，由认购者到物业办理相关手续，不再另行通知。

　　被告华厦集团在华厦·小康人家售楼处的售楼员包括刘福媛、杨钧婷、刘菲菲（签名也称刘菲）等人。华厦·小康人家由江苏宏瑞物业管理有限公司提供前期物业管理服务。

　　原告李超鹏在华厦·小康人家已购买有A15-1-1102号商品房一套及1-109地下室，后又于2009年10月去华厦·小康人家售楼处办理A-15-112地下车位（即A区15-112地下车位）的缴款认购手续。江苏宏瑞物业管理有限公司还为原告李超鹏提供了关于A-15-112地下车位的“华厦·小康人家车辆进出停放服务卡”。

　　2009年11月10日，徐州市公安局泉山分局对被告华厦集团售楼员刘菲菲涉嫌合同诈骗一案立案侦查。

　　2010年4月19日，原告李超鹏以前述理由起诉至法院，请求法院判决确认其与被告华厦集团之间在2009年10月期间关于华厦·小康人家A-15-112地下车位的口头买卖合同有效，并判令被告华厦集团向其交付上述车位，办理上述车位的产权过户手续。为证实其主张，原告李超鹏举证的主要证据有：（1）落款时间为“2009年10月25日”，落款处签署有“小康售房处刘菲”的《收条》一份，其内容为：今收到李超鹏购二期15-112号车位首款：（存单）存单号为：工商银行27××××36/27 × × × × 35两张共计42000元整。此收条只作换取收据之用，自收据开出后自行作废。（2）落款时间为“2009年10月22日”，落款处签署有“杨钧婷”的《收条》一份，其内容为：今收李超鹏定活两便10000元整，换成车位收据后自动作废。（3）江苏宏瑞物业管理有限公司提供的“华厦·小康人家车辆进出停放服务卡”一张及悬挂有“小康人家私家车位车牌号：苏CZ09××”标志牌的地下车位照片一张，其中“华厦·小康人家车辆进出停放服务卡”注明的业主姓名为李超鹏，车牌号为苏CZ09 × ×，业主楼号为15-1-1102，车位号为A-15-112。同时注明：本卡为车辆使用本物业停车场车位的使用凭证，非车辆保管凭证，请务必随身携带并妥善保管。

　　经对上述证据质证，被告华厦集团对其中落款时间为“2009年10月22日”，落款处签署有“杨钧婷”的《收条》真实性不持异议，但对落款时间为“2009年10月25日”，落款处签署有“小康售房处刘菲”的《收条》真实性持有异议。同时，被告华厦集团还认为江苏宏瑞物业管理有限公司是否向原告李超鹏发放“华厦·小康人家车辆进出停放服务卡”并在小康人家地下车位悬挂原告李超鹏苏CZ0929车的标志牌并不能代表被告华厦集团的行为。

　　原告李超鹏庭审中先主张其持有的落款时间为“2009年10月25日”，落款处签署有“小康售房处刘菲”的《收条》确为被告华厦集团的售楼员刘菲菲本人所写。因当时刘菲菲已下落不明，原告李超鹏遂申请本院委托对上述《收条》中落款“刘菲”签名予以笔迹鉴定。经本院委托鉴定，2010年7月19日，南京师范大学司法鉴定中心作出[201明文鉴字第245号《司法鉴定意见书》，其分析意见为：检材签名与样本笔迹在字一般特征上不同，在字的局部特征上差异点较多，反映了不同人的书写习惯。其鉴定意见为：综上所述，署期“2009年10月25日”的《收条》中落款为“刘菲”签名字迹与提供的刘菲笔迹样本不是同一人书写。

　　上述鉴定完成后，原告李超鹏又主张上述《收条》系被告华厦集团另一售楼员刘福媛代刘菲菲所写，并提交了其与刘福媛的对话录音一份，其录音中刘福媛认可曾代刘菲菲出具车位款的上述《收条》。此后，刘菲菲已被公安机关予以刑事拘留且羁押于徐州看守所，为查清相关事实，本院遂于2010年9月15日对刘菲菲作询问笔录一份。刘菲菲在询问笔录中否认曾书写过落款时间为2009年10月25日、落款签名为“刘菲”的上述《收条》，也否认收到上述款项，并辨认确定系刘福媛所写。被告华厦集团在质证中对上述《收条》系刘福媛所写也持有异议，并向本院申请委托对上述《收条》中落款“刘菲”签名是否为刘福媛所写予以笔迹鉴定。

　　经本院委托，2011年3月1日，南京金陵司法鉴定所作出宁金司[2011]文鉴字第021号《司法鉴定意见书》，其分析说明为：经比对检验，检材字迹与样本字迹之间的笔迹一般特征和细节特征上符合点数量较多、质量较高，其特征总和均反映了同一人的书写习惯。笔迹鉴定中样本材料的全面性和充分性至关重要，鉴定意见是依据检验时所用的样本材料作出的。根据现有的检材和样本条件，作如下鉴定意见。其鉴定意见为：送检的检材标称日期为“09. 10. 25”、落款署名“刘菲”的《收条》原件上字迹与样本字迹是同一人所写。经质证，原告李超鹏与被告华厦集团均不持异议。

　　此后，因检察机关对刘菲菲涉嫌欺诈、侵占一案向本院提起公诉，本院于2011年7月11日，以犯诈骗罪和职务侵占罪数罪并罚判处刘菲菲有期徒刑十二年六个月，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币50000元，没收个人财产人民币100000元。本院在查阅刘菲菲涉嫌欺诈、侵占一案的公安侦查卷宗中发现有刘福媛2010年10月13日在公安机关的询问笔录一份，其回答询问时曾说：去年10月25日上午，有一个客户叫李超鹏来到小康人家售楼处，拿了4.2万元银行存单，说是交车位钱。我说车位款少1万元，他说已交给杨钧婷1万元，我给杨打电话，杨说已收1万元，让我代收交给刘菲。我就打了收条，落款是刘菲。中午，我就把这两张存单交给刘菲，当时杨钧婷已调到天山绿洲售楼处，当天或第二天下午到我们售楼处给刘菲送的1万元存单。经质证，原告李超鹏对上述询问笔录的真实性不持异议。被告华厦集团则认为上述询问笔录中刘福媛说是代刘菲菲收取原告李超鹏车位款并交给了刘菲菲，而刘菲菲则在法院的询问笔录中曾否认收到上述款项，同时，这份询问笔录不能证明原被告双方对车位价款的约定。

　　本案的争议焦点是：（1）被告是否应当对其销售人员与原告达成的口头协议承担责任；（2）被告是否因销售人员侵占销售款而免除其对原告的合同责任。

　　徐州市泉山区人民法院认为：

　　1．关于被告是否应当对其销售人员与原告达成的口头协议承担责任问题。企业销售商品，不可能对每一项商品，分别成立委托合同，再授予代理权，而是通过销售人员完成交易。销售人员为企业经营组织组成的一部分，属于企业人员，其基于雇佣关系而受企业经营者的指示在特定销售范围内为企业工作。销售人员以该企业名义在特定销售范围内进行的要约、承诺，而由该企业成为买卖合同的当事人。受雇于被告公司的刘福媛、杨钧婷、刘菲菲在被告的售房中心销售商品房、地下室、停车位，无人质疑其不是以被告名义进行销售，销售人员与原告达成要约承诺后，应当由被告成为停车位买卖合同的当事人。被告销售人员与原告达成的要约承诺不违反法律规定，应当认定有效，而应当由被告承担合同责任。销售人员对停车位买卖进行的说明、收款、出具收条等，均是销售人员履行交易活动的行为，应由被告承担责任。原告李超鹏所举证被告华厦集团售楼员所出具的地下车位认购款《收条》两张、本院委托南京金陵司法鉴定所作《司法鉴定意见书》及刘福媛2010年10月13日在公安机关的询问笔录等证据可相互印证，证实：（1）被告华厦集团售楼员杨钧婷先收取了原告李超鹏用于购买华厦·小康人家地下车位A-15-112的银行存单10000元，并出具了落款时间为“2009年10月22日”，落款处签署有“杨钧婷”的《收条》一张。（2）被告华厦集团售楼员刘福媛后收取了原告李超鹏用于购买华厦·小康人家地下车位A-15-112的银行存单42000元，并以代被告华厦集团售楼员刘菲菲收取的名义出具了落款时间为“2009年10月25日”，落款处签署有“小康售房处刘菲”的《收条》一张。（3）被告华厦集团售楼员刘福媛在收取了原告李超鹏用于购买华厦·小康人家地下车位A-15-112的银行存单时已口头明确地下车位的认购价格为52000元。（4）被告华厦集团售楼员杨钧婷、刘福媛均系在华厦·小康人家售楼处收取原告李超鹏的地下车位认购款，即均系代表被告华厦集团的职务行为。故应认定原告李超鹏与被告华厦集团之间就购买华厦·小康人家A-15-112地下车位已达成认购价格为52000元的口头买卖合同，且原告李超鹏已履行付款的全部义务。故销售人员刘福媛、杨钧婷、刘菲菲对停车位的销售行为，均应由被告承担。因此，原告李超鹏请求判决确认其与被告华厦集团之间在2009年10月期间关于华厦·小康人家A-15-112地下车位的口头买卖合同有效并判令被告华厦集团向其交付上述车位，符合法律规定，本院予以支持。考虑到被告华厦集团与其他认购者之间签订制式《小康人家地下车位认购协议》时约定由被告华厦集团协助认购者办理相关手续（不含土地），原告李超鹏现要求判令被告华厦集团为其办理上述车位的产权过户手续，本院亦予以支持。

　　2．关于被告是否因销售人员侵占销售款而免除其对原告的合同责任问题。被告的销售人员利用职务便利条件侵占销售款的，不影响被告对买卖合同责任的承担，至于销售人员是否应对企业负侵权行为损害赔偿责任则是另一法律问题，本案不予审理；即使在职务过程中的骗取，亦如此。

　　徐州市泉山区人民法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第四十三条和《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第十条第一款、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，于2011年4月18日作出（2010）泉民初字第825号民事判决：

　　一、原告李超鹏、被告江苏华厦融创置地集团有限公司于2009年10月期间关于华厦·小康人家A-15-112地下车位（即A区15-112地下车位）的口头买卖合同有效。

　　二、自本判决生效之日，被告江苏华厦融创置地集团有限公司为原告李超鹏办理华厦·小康人家A-15-112地下车位（即A区15-112地下车位）的交付手续。

　　三、自本判决生效之日起十日内，被告江苏华厦融创置地集团有限公司协助原告李超鹏办理华厦·小康人家A-15-112地下车位（即A区15-112地下车位）的产权过户手续。

　　一审宣判后，被告江苏华厦融创置地集团有限公司向江苏省徐州市中级人民法院提出上诉。二审期间，江苏华厦融创置地集团有限公司又撤回上诉。该案一审判决已发生法律效力。

　　一审合议庭成员：魏道升、高娜、李运华

　　二审合议庭成员：单雪晴、陈颖、李琳