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经典案例:雷雪琴诉西安鑫宇房地产开发有限责任公司、西安市房产测量事务所商品房买卖合同纠纷案

发布日期:2020-04-09 17:02:42

[案例索引]

  一审:西安市莲湖区人民法院(2006)莲经初字第729号(2006年10月31日)

  二审:西安市中级人民法院(2007)西民二终字第161号(2007年2月1日)

  [案情]

  上诉人(一审原告):雷雪琴。

  被上诉人(一审被告):西安鑫宇房地产开发有限责任公司(以下简称鑫宇房地产公司)。

  被上诉人(一审被告):西安市房产测量事务所(以下简称房产测量所)。

  2001年12月,雷雪琴与鑫宇房地产公司签订商品房买卖合同,鑫宇房地产公司将其开发的桃园鑫宇小区7-1-4号商品房出售给雷雪琴,并约定,该商品房建筑面积114.11平方米,其中套内建筑面积111.34平方米,公共部位与公用房屋分摊建筑面积2. 77平方米,合同约定面积与产权登记面积不一致的,以产权登记面积为准。2003年1月6日,该公司委托房产测量所对其开发的桃园鑫宇小区商品房面积进行实测。

  2004年,雷雪琴曾要求鑫宇房地产公司告知其合同中2.77平方米公摊面积的计算依据,因未果,故诉至西安市莲湖区法院,该院作出(2004)莲经初字第748号民事判决书,判决鑫宇房地产公司对双方合同中2.77平方米公摊面积按合同约定进行绘图说明。2005年,雷雪琴将鑫宇房地产公司再次诉至法院,要求其对合同约定的公摊面积2.77平方米的构成内容(山墙及外墙、楼梯间、电梯间、消防水箱四部分)提供具体的计算依据、计算方法、计算过程、计算结果,并标明四部分公摊面积的具体位置。莲湖法院(2005)莲经初字第1092号民事判决,以鑫宇房地产公司当庭已做陈述,雷雪琴知情权已实现为由驳回了其诉讼请求,该判决已生效。

  2005年3月3日,鑫宇房地产公司给雷雪琴办理了房屋所有权证书,该证书载明房屋建筑面积119.19平方米,用途为商住,该证书附记栏注明建筑面积含公用分摊面积7.42平方米,并加盖了房产测量所的资料专用章。该商品房雷雪琴使用至今。此后,雷雪琴多次要求鑫宇房地产公司、房产测量所告知其所发房产证内标注公摊面积7.42平方米的计算依据、公摊部位的名称等,均遭拒绝,故雷雪琴于2006年诉至法院要求二被告按照国家标准以书面形式告知房产证内公摊面积7.42平方米的依据,及公摊的部位名称,具体测量数据,计算方法,过程及结果,以维护其知情权。被告房产测量所辩称,其具备房屋测量的资质,与雷雪琴不存在委托合同关系,请求驳回雷雪琴的诉讼请求。被告鑫宇房地产公司辩称,其给雷雪琴办理的房屋所有权证书上注明分摊共有面积7.42平方米,并画有房屋平面示意图。该分摊面积系房产测量所依据国家相应规范计算所得,雷雪琴无权要求其对共有分摊面积分摊部位、计算依据及方法予以告知,请求驳回雷雪琴的诉讼请求。

  [审判]

  莲湖法院认为:雷雪琴与鑫宇房地产公司签订的商品房买卖合同为有效合同。合同载明,合同中约定面积与产权登记面积有差异的,以产权登记面积为准。房产测量所具备房屋面积测量的资质,西安市国土资源和房屋管理局对房产测量所作出的商品房面积测量报告予以认可,并颁发了《中华人民共和国房屋所有权证》,雷雪琴若对房屋主管机关颁发的房屋所有权证确定的房屋建筑面积(含公用分摊面积)有异议,可另案提起行政诉讼。雷雪琴与鑫宇房地产公司关于合同约定的公用分摊面积的构成事宜所提起的诉讼,法院均已作出判决。故依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定,判决驳回原告雷雪琴的诉讼请求。

  一审宣判后,雷雪琴不服,提起上诉,认为:1.本案中上诉人仅要求知道房产证内“公摊面积7.42平方米”的来历,并未提出计算是否合法、合理,判决书中“原告雷雪琴若对房屋主管机关颁发的房屋所有权证确定的房屋建筑面积(含公摊面积)有异议,可另案提起行政诉讼”脱离其诉讼请求;2.西安鑫宇房地产开发有限公司、西安市房产测量事务所对于“公摊面积7.42平方米”有告知义务,该测量结果与其有直接利益关系;3.此案是知情权,而非面积之争,故法院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》来判决是错误的。故请求撤销原判,依法支持上诉人一审的诉讼请求。

  西安中院认为:雷雪琴要求房产测量所与鑫宇房地产公司共同告知房产证内7.42平方米公摊面积的具体部位、测量依据、过程及结果,以维护其知情权。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》有关规定,经营者应当向消费者提供有关商品或者服务的真实信息,经营者对消费者就其提供的商品或服务的质量和使用方法等问题提出的询问应当作出真实明确的答复,消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受服务的真实情况的权利。本案雷雪琴作为消费者要求享有所购房屋公摊面积知情权,作为经营者的鑫宇房地产公司有告知义务。雷雪琴与房产测量所不是经营者与消费者的关系,亦无委托关系,故雷雪琴要求房产测量所履行告知义务,依法不予支持。故判决:一、撤销西安市莲湖区人民法院(2006)莲经初字第729号民事判决;二、本判决生效后鑫宇房地产公司立即对雷雪琴所购桃园鑫宇小区7-1-4号商品房以书面绘图形式告知分摊共有面积7.42平方米的具体部位、具体的测量数据、计算依据及方法;三、驳回雷雪琴要求房产测量所履行告知义务的诉讼请求。