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经典案例:唐雷等以商品房买卖合同已依约解除为由诉宝翔公司解除自行车库买卖合同纠纷案

发布日期:2020-04-09 17:01:16

[裁判摘要]

  购房者与开发商分别签订商品房买卖合同和自行车库买卖合同,由于购房者之所以签订自行车库买卖合同系基于将来实际居住时方便自行车停放的需要,因此,自行车库买卖合同的订立与商品房买卖合同之间存在事实上的依附关系。后开发商未按约交付商品房,购房者依约定行使合同解除权解除商品房买卖合同时,一并主张解除自行车库买卖合同的,由于商品房买卖合同已解除,自行车库买卖合同的履行亦失去实际意义,故对购房者要求一并解除自行车库买卖合同的主张,人民法院予以支持。

  原告:唐雷。

  原告:霍建平(系唐雷之妻),

  被告:连云港宝翔置业有限公司。

  第三人:中国银行股份有限公司连云港分行。

  原告唐雷、霍建平因与被告连云港宝翔置业有限公司(以下简称宝翔置业公司)、第三人中国银行股份有限公司连云港分行(以下简称中行连云港分行)商品房销售合同纠纷一案,向连云港市海州区人民法院提起诉讼。

  原告唐雷、霍建平诉称:2012年5月4日、6月7日,原、被告签订商品房买卖合同及自行车库买卖合同各1份,约定原告购买被告开发的位于海州区海连西路6号楼1单元301室房产,总价款为634558元;自行车库1个,总价款为44240元。合同约定,被告应于2013年8月30日将经竣工验收合格的房产及车库交付原告使用,但被告至今未将上述房产及车库交付原告,构成根本违约,严重侵害了原告的权利。故原告诉至法院,请求判令:(1)解除双方签订的《商品房买卖合同》和《自行车库买卖合同》;(2)被告返还原告因购房支出的各项费用698074元并支付违约金112984.88元(以原告因购房、车库支出的所有费用为基数,按照同期银行贷款利息计算,自2012年5月4日起计算至起诉之日即2014年6月5日止)。

  被告宝翔置业公司辩称:涉案房屋已经开始交付,且自行车库买卖合同并未约定合同解除条件,故不同意解除合同;原告主张违约金没有事实和法律依据,且主张的违约金过高。

  连云港市海州区人民法院一审审理查明:

  原告唐雷、霍建平系夫妻关系。2012年5月4日,原、被告签订《商品房买卖合同》一份,约定原告购买被告开发的位于连云港市宝翔财富广场第6号楼1单元301室房屋一套,面积142.76平方米,房屋价款为634558元。合同第六条对付款方式及期限约定为:签订合同当日已付清首付款384558元,余款25万元办理银行按揭贷款。合同第八条对房屋交付期限约定为:出卖人应当在2013年8月30日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。但如遇下列特殊原因,除双方协商同意解除或变更合同外,出卖人可据实予以延期:……因政府禁止施工作业、实施交通管制等决定或市政配套设施建设所引起的延误,由此为公共利益需要下达停工通知的,据实顺延。合同第九条对出卖人逾期交房的违约责任约定为:除本合同第八条规定的特殊情况外(不可抗力等),出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用,按逾期时间,分别处理:(1)逾期不超过30日,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金,合同继续履行。(2)逾期超过30日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日内退还全部已付款,并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的,合同继续履行,自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付房价款万分之二的违约金。

  合同签订后,原告按双方约定于签订合同当日付清首付款384558元,并于2012年6月28日与第三人中行连云港分行签订《房地产抵押合同》,将其购买的上述房产抵押给中行连云港分行,向中行连云港分行借款25万元,被告宝翔置业公司作为保证人。后中行连云港分行于2012年7月10日直接将原告贷款的25万元拨付给被告宝翔置业公司。2014年9月2日,原告还清了上述银行按揭贷款,其中本金25万元,利息35831.85元,并到连云港市房产局办理了他项权注销登记手续。2012年5月21日,原告唐雷、霍建平交纳房屋契税19036元。

  2012年6月7日,原告唐雷和被告宝翔置业公司签订《自行车库使用权买卖合同》一份,合同约定被告宝翔置业公司将宝翔财富广场自行车库的使用权以44240元出售给原告唐雷,被告宝翔置业公司定于2013年8月30日将自行车库交付原告唐雷使用,原告唐雷交清全款,并在物业管理公司办理相关人住手续后,即可取得该物业的使用权;若原告唐雷未在物业公司办理相关人住手续,被告宝翔置业公司可拒绝将该物业交付原告唐雷使用。但合同未约定逾期交付的违约责任。合同签订后,原告唐雷于合同签订当日向被告宝翔置业公司支付自行车库款44240元。

  另查明:至原告唐雷、霍建平起诉之日,被告宝翔置业公司仍未将涉案房屋及自行车库交付原告使用,故而成讼。2014年6月5日,原告唐雷、霍建平诉至连云港市海州区人民法院要求解除其与被告宝翔置业公司签订的两份合同。连云港市海州区人民法院于2014年6月8日向被告宝翔置业公司送达起诉状等法律文书。在本案审理期间,原告唐雷、霍建平明确放弃向被告宝翔置业公司主张自行车库款违约金的诉讼请求。

  连云港市海州区人民法院一审审理认为:

  原、被告签订的《商品房买卖合同》、《自行车库使用权买卖合同》系合同当事人真实意思表示,合法有效,原、被告均应按照合同约定履行各自的合同义务。本案中双方的争议焦点为原、被告签订的《商品房买卖合同》、《自行车库使用权买卖合同》是否符合解除条件。原告唐雷、霍建平按照《商品房买卖合同》的约定交付了全部购房款,被告宝翔置业公司亦应按照合同约定的房屋交付期限于2013年8月30日前将商品房交付原告。但被告宝翔置业公司至今未将涉案房屋交付原告唐雷、霍建平使用,原告唐雷、霍建平有权依照合同的约定解除合同。原告唐雷、霍建平起诉后,连云港市海州区人民法院于2014年6月8日向被告宝翔置业公司送达起诉状等法律文书,故应当自被告宝翔置业公司收到起诉状时,即2014年6月8日,双方签订的《商品房买卖合同》解除。

  关于原、被告签订的《自行车库使用权买卖合同》是否符合解除条件,法院认为,从物的使用目的角度分析,商品房的使用目的主要是居住,而自行车库的使用目的主要是为了在居住时方便存放自行车等物品。当商品房买卖合同被解除后,购房者已不在此居住,亦不具有在此停放自行车的必要。因此,商品房买卖合同依照约定解除后,购房者主张解除附属于商品房买卖合同的自行车库买卖合同的,人民法院应予支持。本案中,原告唐雷、霍建平依约行使解除权解除《商品房买卖合同》后,主张同时解除《自行车库使用权买卖合同》具有合理性和正当性,应予支持。故《自行车库使用权买卖合同》的解除日期亦为2014年6月8日。

  关于原告唐雷、霍建平认为《商品房买卖合同》约定的违约金低于造成的实际损失,要求被告宝翔置业公司按照银行同期贷款利息支付违约金的问题,连云港市海州区人民法院结合被告宝翔置业公司逾期交房的原因及逾期时长、原告唐雷、霍建平交付购房款的金额、时间、偿还银行按揭贷款的本息以及在合同解除后再次购买房屋时的价格上涨因素等综合分析,认定原、被告在《商品房买卖合同》中对于被告宝翔置业公司逾期交房的违约责任约定过低,原告唐雷、霍建平有权要求增加违约金。但原告唐雷、霍建平主张利息的起算时间与实际情况不符,法院根据原告唐雷、霍建平因履行合同支出各项费用的时间及实际支出利息情况,作出相应的调整。在本案审理期间,原告唐雷、霍建平明确放弃对被告宝翔置业公司自行车库款违约金的诉讼请求,原告对其权利的处分不违反法律规定,可予准许。

  关于原告提出被告应返还其因购房支出的各项费用的问题,原告唐雷、霍建平因购买被告宝翔置业公司开发的涉案商品房及自行车库,共支出各项费用697834元(其中商品房购房款634558元、自行车库44240元、契税19036元、房屋权属证书费170元、服务费50元),因原、被告签订的两份合同均已解除,原告唐雷、霍建平有权要求被告宝翔置业公司返还相关钱款,故被告宝翔置业公司应将上述697834元返还原告唐雷、霍建平。

  综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第一款,最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条、第二十八条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,连云港市海州区人民法院于2014年9月4日作出(2014)新民初字第02567号民事判决:

  一、原告唐雷、霍建平与被告连云港宝翔置业有限公司于2012年5月4日就宝翔财富广场第6号楼1单元301室房屋签订的《商品房买卖合同》于2014年6月8日解除。

  二、原告唐雷与被告连云港宝翔置业有限公司于2012年6月7日就宝翔财富广场自行车库签订的《自行车库使用权买卖合同》于2014年6月8日解除。

  三、被告连云港宝翔置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告唐雷、霍建平因购房支出的各项费用共计698054元。

  四、被告连云港宝翔置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告唐雷、霍建平违约金(具体包括:1.以384558元首付款为基数,按照中国人民银行同期贷款基准利率计算,自2012年5月4日起至2014年6月5日止;2.以25万元银行按揭贷款为基数,按照原告实际支付的利息35831.85元作为违约金;3.以19036元房屋契税为基数,按照中国人民银行同期贷款基准利率计算,自2012年5月21日起至2014年6月5日止)。

  五、驳回原告唐雷、霍建平的其他诉讼请求。

  一审宣判后,双方当事人在法定期间均未提出上诉,一审判决已发生法律效力。

  案例报送单位:连云港市海州区人民法院

  一审独任审判员:郭敏

  报送人:郭敏

  审稿人:吕娜、马燕