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案例:购房合同解除,卖方未退款,买受人占有房屋合法

发布日期:2020-04-13 17:48:39

    案情简介:2005年,生效判决判令王某与开发公司所签购房合同解除,双方返还。2007年,周某购买该房并办理产权证。2012年,周某诉请王某腾房。此前,周某代理人王某表示,愿意代开发公司履行给付购房款义务,并将判决款项交至执行法院。

    法院认为:①无权占有不动产或动产的,权利人可以请求返还原物。从既判力相对性角度而言,生效判决只约束当事人和特定诉讼承继人,对于单纯的裁判标的物受让人不产生实体权利义务拘束力。但从生效判决执行力角度分析,生效判决的有效执行是司法权威的保障,除非由于善意取得等实体法律规则作用导致生效裁判失去执行基础,否则受让裁判标的物的物权人不得以妨碍生效裁判执行方式主张权利。②生效判决解除了与开发公司之间的房屋买卖合同关系,其对涉案房屋既不享有所有权,亦无基于买卖合同关系的合同债权,王某负有腾退涉案房屋义务,但王某履行腾房义务需与开发公司对生效判决履行同时进行。现无证据表明开发公司已自动向王某履行生效判决,而王某既未收到判决的执行款,亦未收到关于腾退涉案房屋具体时间的通知,虽周某委托代理人王某向执行法院汇入退王某两套房款,但相关款项是否构成足额履行,有待于判决执行结果,且涉及开发公司利益,不宜在本案中予以确定,在此情况下,法院难以确定王某应履行腾房义务的到期日,继而难以认定王某已对涉案房屋构成无权占有。周某虽系涉案房屋登记产权人,但其要求王某腾退涉案房屋尚不具备条件,法院难以支持其相关诉讼请求。判决驳回周某诉请。

    实务要点:购房合同解除后,在出卖方未履行返还购房款义务情况下,买受人不返还房屋的抗辩权可向购买该房屋的新的产权人行使。