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损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

发布日期:2020-04-08 20:41:10

裁判要点:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。(以下判决书源自中国裁判文书网)

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)沪01民终2749号

上诉人(原审被告):黄盼华,男,1972年12月1日出生,汉族,住上海市松江区。

委托诉讼代理人:唐建东,上海市信诚律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):刘艳丽,女,1984年6月20日出生,汉族,户籍所在地上海市黄浦区。

委托诉讼代理人:周波红,上海市商海律师事务所律师。

委托诉讼代理人:赵利燕,上海市商海律师事务所律师。

上诉人黄盼华与被上诉人刘艳丽因房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市浦东新区人民法院(2016)沪0115民初44186号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年3月7日受理后,依法组成合议庭,公开开庭审理了本案,上诉人黄盼华及其委托诉讼代理人唐建东,被上诉人刘艳丽及其委托诉讼代理人周波红、赵利燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人黄盼华上诉请求:撤销一审判决主文第四项,改判驳回被上诉人有关房屋差价损失的诉讼请求。

事实和理由:虽然涤除抵押权确系上诉人的合同义务,上诉人与房产中介之间也未就“赎楼贷”业务签订过协议,但各方确实口头约定过“赎楼贷”事宜,现因被上诉人未配合上诉人办理“赎楼贷”,导致上诉人违约,故本案中的过错方是被上诉人而非上诉人;被上诉人至今没有另行购房,所以差价损失尚未实际发生,上诉人无需赔偿。

被上诉人刘艳丽辩称,上诉人未能按约涤除房屋上的抵押权,显属违约;被上诉人对于“赎楼贷”毫不知情,合同中也没有此项约定,且上诉人所称“赎楼贷”业务明显有悖于我国现行的信贷政策,故不可能合法地存在;上诉人的违约行为导致被上诉人无法取得上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋(以下简称“系争房屋”)的产权,也失去了按同等价款购买同等房屋的时机,上诉人理应赔偿相应的损失;综上,一审判决正确,二审应予维持。

刘艳丽向一审法院提起诉讼,请求判令:1、解除双方于2015年6月19日签署的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”);2、黄盼华向刘艳丽返还房款人民币40万元(以下币种均为人民币);3、黄盼华支付刘艳丽房屋差价款115万元;4、案件受理费由黄盼华承担。

一审法院认定事实:2015年6月19日,黄盼华作为卖售人(甲方)与刘艳丽作为买受人(乙方)就系争房屋签订买卖合同,约定房地产转让价款为105万元,乙方应于双方签订买卖合同当日,支付甲方首期房价款40万元(内含已支付的定金5万元),该款项专用于甲方还贷;注:甲方应自筹资金至抵押权人处全额还清其尚欠抵押权人的借款余额,并从抵押权人处取得该房地产之他项权证、注销抵押申请书、还款凭证等相关材料的原件交由中介公司保管,并由中介公司代为办理抵押注销手续,以注销抵押权人对该房产设有的抵押权;甲方同意乙方以向银行申请按揭贷款的形式向甲方支付第二期房价款65万元,乙方应于办妥以其为权利人的该房屋上海市房地产权证及他项权利证书后叁个工作日内将他项权利证书原件及产权证复印件等放款材料送至贷款银行,由贷款银行将贷款款项直接划入甲方指定的银行账户;甲、乙双方确认,在2016年2月29日之前,甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;甲方未按合同约定的期限将上述房地产交付给乙方或在甲方未在约定的期限内办理该房屋的交易转让过户手续,……每逾期壹日,则甲方应按乙方已付房价款的日万分之五的金额向乙方支付违约金,违约金自本合同约定的应当交付期限之第二日起算至实际交付之日止;若逾期超过壹拾伍日后甲方仍未交付房屋或未按约定期限办理房屋交易转让过户手续的,除甲方应向乙方支付壹拾伍日的违约金外,甲乙双方同意乙方有权单方解除合同,乙方单方解除合同的,应当以书面形式通知甲方,要求甲方承担赔偿责任,赔偿金额为本合同约定房屋总价款的40%违约金;甲方应于2015年8月31日之前,办妥还贷及抵押登记注销手续,居间方2015年9月15日前拉好产权调查;乙方于签订本合同后即开始准备贷款资料,并办理银行贷款申请手续;……甲方于签订买卖合同当日,将该房屋交付乙方,交付标准为双方签订房屋交接书且甲方将房屋钥匙交付乙方;……。签约后,刘艳丽向黄盼华支付房款40万元,黄盼华也如约向刘艳丽交付系争房屋。2016年2月29日,刘艳丽与上海市公积金管理中心、上海农商银行浦东分行签署《住房公积金个人住房抵押借款合同》,约定刘艳丽为购买系争房屋借款59.10万元。至2016年8月10日相关部门对系争房屋的权利信息查询结果显示,黄盼华在系争房屋上设定的抵押权人为上海市A有限公司,债权数额为46万元的抵押权尚未被涤除。另,2015年6月4日,相关部门对系争房屋的权利信息查询结果显示,黄盼华在系争房屋上设定的抵押除上述未涤除一项外,还存在抵押权人为上海B有限公司的100万元的债权抵押。

一审中,法院根据刘艳丽的申请,委托上海国城土地房地产估价有限公司以2016年8月11日第一开庭之日作为估价的价值时点,对系争房屋的市场价值进行评估,就2016年8月11日系争房屋的市场价值评估为220万元。刘艳丽对该评估结论不持异议,黄盼华对评估报告真实性不持异议,但认为评估价值高于目前市场挂牌价,估价过高。法院认为,相关估价部门根据刘艳丽的申请以第一次庭审时作为价值时点作出了评估结论,程序合法、依据充足;刘艳丽向法院提起解除合同之诉,于2016年8月11日第一次开庭当日,黄盼华已通过答辩的形式明确表明同意解除买卖合同,故双方的买卖合同于此合意解除,刘艳丽要求以该日期作为价值时点评估,具有合理性,故法院对该评估报告予以认定。

一审法院认为:依法成立的合同,自成立时生效。双方就系争房屋签署了买卖合同,体现了双方的真实意思表示,不违反强制性法律法规,应属合法有效,双方均应严格遵守。双方约定于2016年2月29日前办理产权过户手续,但直至过户当日,黄盼华尚未涤除系争房屋上存在的债权抵押,而涤除抵押是办理产权过户的前提条件。黄盼华提出,双方约定过黄盼华涤除抵押,需要先由刘艳丽通过申请的贷款配合其办理“赎楼贷”业务,是刘艳丽贷款办理晚了,办出后也拒绝配合,导致未能清偿债务及涤除抵押;对黄盼华上述陈述,刘艳丽不予认可,黄盼华对此也并未提供充足的证据证明该项内容为双方的约定,同时,根据买卖合同,双方在签约时对系争房屋存在债权抵押均为明知,就债权清偿及抵押涤除也有详尽的约定,其中对黄盼华清偿债务及涤除抵押并没有约定刘艳丽具有配合或者代为清偿的义务,由此,涤除抵押并配合办理房屋产权过户是出售方的主要合同义务,现因黄盼华的原因导致系争房屋不能过户,刘艳丽要求解除买卖合同,于法有据,黄盼华对解除亦不持异议,法院对双方合同解除予以确认。

合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。本案中,刘艳丽要求返还已支付的房款40万元,同时也愿意将系争房屋返还黄盼华,黄盼华不持异议,并无不可,可予准许。另外,黄盼华并未遵守合同约定,直至双方约定的过户时间,未涤除房屋上的抵押,也未促成相关办理交易手续的相关条件,导致双方的合同未能继续履行的责任在于黄盼华。黄盼华的违约行为,直接致使刘艳丽不能再以原先协商的价格购买到目前相同地段、类似房型的房屋,使其缔约目的落空,此与黄盼华的违约行为具有直接因果关系。刘艳丽目前主张黄盼华赔偿房屋上涨损失115万元,对此,考虑到双方就系争房屋交易的总价款仅为105万元,根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素结合予以考虑,法院将依照公平原则对刘艳丽的损失酌情予以确定。

一审法院审理后,根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定,于二○一六年十一月十一日作出判决,判决如下:一、确认刘艳丽与黄盼华就系争房屋所签署的《上海市房地产买卖合同》予以解除;二、黄盼华应于判决生效之日起十日内返还刘艳丽房款40万元;三、刘艳丽应于判决生效之日起十日内向黄盼华返还系争房屋;四、黄盼华应于判决生效之日起十日内赔偿刘艳丽60万元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18,413元,减半收取计9,206.50元,评估费7,200,合计为16,406.50元,由黄盼华负担。

二审中,双方当事人均没有提交新证据。

经本院审理查明,一审法院认定事实无误,本院予以确认。

本院认为,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中,上诉人黄盼华未能根据买卖合同的约定涤除系争房屋上的抵押权,导致买卖合同在客观上不能继续履行,显然构成违约,应承担相应的违约责任。被上诉人要求上诉人赔偿损失,于法有据。

关于损失金额的认定,考虑到买卖合同不能继续履行的原因是上诉人违约,且系争房屋的市场价值确实大幅上涨,现被上诉人无法完成交易、取得房屋,上诉人作为房屋产权人却能从房价上涨中获益,故一审基于买卖合同的约定及履行情况、当事人过错程度等因素,酌定上诉人赔偿被上诉人60万元,在现有证据条件下具有相对合理性,本院予以认可。上诉人认为本案中的过错方应为被上诉人,该项主张无事实依据,本院无法采信。

综上所述,上诉人黄盼华的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币9,800元,由上诉人黄盼华负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  叶振军

代理审判员  王振伟

审 判 员  刘 佳

二〇一七年四月二十五日

书 记 员  郭圣达

附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

……