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夫妻一方作为产权人,有权与第三人签订房屋买卖合同

发布日期:2020-04-08 20:10:02

裁判要点:基于物权登记的公示、公信力,夫妻一方作为产权人,有权与第三人签订房屋买卖合同,并不因系争房屋属于夫妻共同财产而导致合同无效。(以下判决书源自中国裁判文书网)

上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)沪02民终8103号

上诉人(原审第三人):祁永杰,男,1977年2月8日出生,汉族,住江苏省靖江市。

委托诉讼代理人:罗立佳,上海源杰律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):杨汉彦,男,1978年1月10日出生,汉族,住安徽省。

委托诉讼代理人:曹剑敏,上海市李国机律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):白晶,女,1985年7月2日出生,汉族,住辽宁省沈阳市。

原审第三人:中国建设银行股份有限公司上海青浦支行,住所地上海市青浦区。

法定代表人:姚涣冰,行长。

委托诉讼代理人:凌云、朱培德。

上诉人祁永杰因与被上诉人杨汉彦、白晶房屋买卖合同纠纷一案,不服上海市青浦区人民法院(2017)沪0118民初1761号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年8月22日立案受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人祁永杰及其委托诉讼代理人罗立佳,被上诉人杨汉彦的委托诉讼代理人曹剑敏,被上诉人白晶,原审第三人中国建设银行股份有限公司上海青浦支行(以下简称“建行青浦支行”)的委托诉讼代理人凌云、朱培德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

祁永杰上诉请求:撤销一审法院判决,依法改判确认白晶与杨汉彦签订的买卖合同无效,将系争房屋产权恢复登记至白晶名下。事实与理由:一、祁永杰与白晶系夫妻,座落于上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)是双方婚后购买,是夫妻共同财产。房屋登记在白晶名下。白晶未经祁永杰同意,擅自与杨汉彦签订买卖合同,将夫妻共同共有的系争房屋出卖给杨汉彦,并于2016年11月1日办理了不动产登记,将系争房屋变更登记于杨汉彦名下,该行为损害了祁永杰的合法权益。二、关于违约责任,要求建行青浦支行停止放贷的是杨汉彦,应视为杨汉彦未能按约支付房款,故不应由白晶承担逾期交房的违约责任。三、一审程序违法,未对祁永杰作为有独立请求权的第三人提出的相应诉请进行审理。

杨汉彦辩称,不同意祁永杰的上诉请求。祁永杰的上诉请求缺乏事实及法律依据。祁永杰在一审审理中,明确表示知道白晶向杨汉彦出售房屋,且参与了整个房屋买卖合同的签订、房屋产权登记的变更手续、办理贷款等环节。杨汉彦多次要求建行青浦支行向白晶放贷,由白晶向杨汉彦交房,杨汉彦从未要求过停止放贷。就祁永杰提出的程序问题,杨汉彦认为一审法院程序无不当。

白晶辩称,不同意祁永杰的上诉请求。房屋买卖合同从签订到产权变更的整个过程,祁永杰都参与了,办理银行贷款手续,祁永杰也参与了。白晶作为系争房屋登记的产权人,仅是配合签字,完成手续。

建行青浦支行述称,不同意祁永杰的上诉请求。留存在建行青浦支行的房屋买卖合同以及承诺书、面谈资料,均有祁永杰本人的签名。祁永杰对系争房屋的买卖事宜是知晓的。一审中,在诉调阶段,建行青浦支行即表示,只要白晶、祁永杰协商一致,提供有效的账号,即可以放贷,但二人意见不一。现祁永杰主张买卖合同无效,在有明确结论之前,建行青浦支行无法放贷。

杨汉彦向一审法院起诉,请求判令:1、白晶继续履行《上海市房地产买卖合同》,将系争房屋交付杨汉彦;2、白晶支付杨汉彦逾期交房违约金(以已付房款60万元为基数,按日万分之五的标准,自2016年11月8日起算至实际交房止)。

白晶辩称,对杨汉彦主张的合同签订、履行等事宜无异议,同意在银行放款后交付房屋,现贷款还未支付,且白晶已于2016年11月3日搬离,故不应支付逾期交房违约金。

建行青浦支行述称,对杨汉彦主张的贷款合同签订、审批金额及抵押权设定等事实无异议。截止2016年11月9日《不动产登记证明》交付建行青浦支行始,系争房屋贷款发放条件成就。按照杨汉彦与建行青浦支行的约定,贷款应支付至白晶账户,但贷款发放过程中,发现合同约定的以白晶名义开立的银行卡被挂失,导致无法正常放贷。只要白晶与祁永杰达成一致意见,建行青浦支行同意放款。

祁永杰述称,对杨汉彦主张的合同签订、履行情况无异议,但系争房屋是白晶与祁永杰共有财产,白晶无权单独处分。建行青浦支行至今没有放款给白晶,杨汉彦存在延期付款的行为。为维护祁永杰的合法权益,请求判令:1、确认杨汉彦与白晶签订的《上海市房地产买卖合同》无效;2、将系争房屋产权恢复登记至白晶名下。

经审理查明:杨汉彦(乙方)与白晶(甲方)经上海中佑房地产经纪有限公司居间介绍,于2016年9月18日签订《上海市房地产买卖合同》,约定:甲方将系争房屋出售予乙方,系争房地产转让价款为200万元;乙方应于2016年9月19日内支付甲方首付款60万元整;乙方以银行贷款方式支付给甲方房款138万元(直接划入甲方指定账户),乙方需在交易过户之前办妥银行贷款的申请和审批手续,甲方必须配合办理并提供相关资料,若因银行贷款政策有所调整而导致银行贷款暂停审批,则交易过户时间自动顺延;若乙方申请的银行贷款未获批准或银行批准的金额不足申请额度,则乙方应于交易过户之前补足该不足部分;乙方于甲方交房当天支付给甲方尾款2万元;甲乙双方确认,在2016年11月30日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;乙方未按合同约定期限付款的,每逾期一日,应向甲方支付未付款的万分之五的违约金,逾期超过六十日,则甲方有权单方面解除合同,乙方应向甲方支付合同约定之总金额20%的违约金;甲方未按合同约定期限交接房地产的,每逾期一日,应向乙方支付已收款万分之五的违约金,逾期超过六十日,则乙方有权单方面解除合同,甲方应向乙方支付合同约定之总金额20%的违约金;甲方于收到乙方全额房款3日内将该房屋交付乙方,交付的标志为:甲方将该房屋钥匙交给乙方,并至物业管理处办妥相关更名交接手续,交房前该房屋所产生的相关费用由甲方承担,交房后产生的相关费用由乙方承担;甲乙双方同意任何一方未按合同约定履行相应义务,则甲方按合同第十条第三款之约定承担违约责任,乙方按合同第九条第三款之约定承担违约责任。合同另对其他内容进行了约定。合同签订后,杨汉彦按约支付白晶房款60万元,并与建行青浦支行签订《个人住房(商业用房)抵押借款合同》,获批贷款金额为138万元。2016年11月1日,杨汉彦、白晶共同向青浦区房地产交易中心申请办理过户手续,将系争房产登记于杨汉彦名下,并设定了抵押权人为建行青浦支行、债权数额为138万元的抵押权登记。然而,在此后建行青浦支行向白晶发放贷款时,遭拒绝,导致贷款未能正常发放,白晶也拒绝交房给杨汉彦。2017年1月,白晶将系争房屋钥匙寄送杨汉彦,但祁永杰至今仍居住在系争房屋内。

一审审理中,法院于2017年1月9日组织当事人进行调解,白晶表示已离开系争房屋,只要贷款到位,就把物品搬走。祁永杰表示出售房屋时其是知情的,在签订合同前一天签订了购买其他房屋的合同,第二天决定出售系争房屋,且房屋出售给杨汉彦也是同意的。但庭后,祁永杰表示庭审笔录与其实际表述不符,其对房屋出售不知情、不同意。另经向杨汉彦释明,杨汉彦坚持只要求白晶承担房屋交付的义务。

一审法院认为:案涉《上海市房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示,未违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,双方当事人均应恪守义务。祁永杰提出的合同无效、恢复登记至白晶名下的主张,依据不足,不予支持。系争房屋已于2016年11月4日变更登记至杨汉彦名下,且设定了以建行青浦支行为抵权权人的抵押登记,建行青浦支行亦表示该抵押登记符合贷款发放条件,但因白晶提出要求暂缓发放致贷款未能发放,故一审法院认定杨汉彦已于2016年12月8日履行全部房款支付义务,根据合同约定,白晶应于收到全部房款3日内交房,交付标志为杨汉彦收到房屋钥匙。虽白晶将钥匙交付给杨汉彦,但白晶物品未搬离,且系争房屋仍由祁永杰实际居住使用,故认定白晶违约,应按约支付违约金。

一审法院据此作出判决:一、白晶应于判决生效之日起十日内向杨汉彦交付位于上海市青浦区华新镇华志路XXX弄XXX号XXX室房屋;二、白晶应于判决生效之日起十日内支付杨汉彦违约金(以已付房款60万元为基数,按日万分之五的标准,自2016年12月12日起计算至房屋实际交付之日止);三、驳回祁永杰的全部诉讼请求。

二审中,祁永杰、杨汉彦、白晶均未提供新的证据。

建行青浦支行提供有祁永杰签字的《上海市房地产买卖合同》、《出让同意暨承诺书》、《售房人面谈记录》,用以证明祁永杰对房屋买卖知情,并至建行青浦支行办理了相应的手续。对于建行青浦支行提供的上述证据,祁永杰认可其签字的真实性,但否认其他书面记载的内容,并称其签字时,纸上并没有相应内容,但就其为何在空白的纸张特定部位签字,祁永杰未能给出合理解释。杨汉彦、白晶对上述建行青浦支行提供的证据,未表示异议。

本院认为,本案的争议焦点在于白晶与杨汉彦所签订的买卖合同是否有效。系争房屋原产权登记在白晶名下,是白晶与祁永杰夫妻共同财产。基于物权登记的公示、公信力,白晶作为产权人,有权与杨汉彦签订房屋买卖合同,并不因系争房屋属于夫妻共同财产而导致合同无效。且依据查明的事实,一审中,祁永杰曾自述其知道房屋买卖事宜,此后祁永杰虽否认原有陈述意见,但未提供足以推翻自认的证据予以证明。二审中,建行青浦支行提供的证据,足以证明祁永杰参与了房屋买卖、办理贷款的环节,故祁永杰称其对房屋买卖事宜不知情,与查明事实不符。据此,对祁永杰主张因其不知情,白晶擅自处分夫妻共同财产,而导致买卖合同无效的上诉主张,本院不予采纳。至于违约责任,根据查明的事实,杨汉彦向建行青浦支行申请的贷款已获批准,未能及时放贷的原因在于白晶、祁永杰夫妻意见不一致,上述情况导致的逾期放贷,责任不在杨汉彦处,故一审法院认定白晶违约,逾期交房,并判令其承担违约责任,并无不当。至于祁永杰上诉主张一审法院的程序问题,经查并不存在。综上所述,一审法院判决并无不当,本院予以维持。对祁永杰的上诉请求,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费80元,由上诉人祁永杰负担。

本判决为终审判决。

法官助理张煜

审判长  卢薇薇

审判员  邬海蓉

审判员  余 艺

二〇一七年十月二十七日

书记员  张 煜

附:相关法律条文

附:相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

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