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房屋转让他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

发布日期:2020-04-08 20:10:45

裁判要点:根据法律规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。(以下判决书源自中国裁判文书网)

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2017)沪01民终10619号

上诉人(原审原告):冯敏,女,汉族,1988年7月20日出生,住安徽省凤阳县。

委托诉讼代理人:江思佳,上海繁锦律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):王华君,男,汉族,1983年7月23日出生,户籍地上海市奉贤区,现住上海市闵行区。

被上诉人(原审被告):潘志开,男,汉族,1978年2月25日出生,户籍地江苏省淮安市淮安区。

被上诉人(原审被告):陈车珍,女,汉族,1981年6月4日出生,户籍地江苏省淮安市淮安区。

上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人:孟海,上海沪泰律师事务所律师。

上述两被上诉人之共同委托诉讼代理人:朱超群,上海沪泰律师事务所律师。

上诉人冯敏因与被上诉人王华君,被上诉人潘志开、陈车珍确认合同无效纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2017)沪0112民初2738号民事判决,向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后,依法组成合议庭,开庭进行了审理。上诉人冯敏之委托诉讼代理人江思佳,被上诉人王华君,被上诉人潘志开、陈车珍及其共同委托诉讼代理人孟海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

上诉人冯敏上诉请求:撤销原判,依法改判支持上诉人在一审中的诉请。事实和理由:一、系争房屋产权登记在王华君及冯敏二人名下,均属显名产权人。王华君与潘志开、陈车珍先后签署的三份合同中均没有冯敏的签字,故不能任意推断冯敏知情并同意卖房;二、证人李某作为中介公司工作人员与本案有利害关系,为掩盖自己的失职行为,具有在本次诉讼中作虚假陈述的动机。李某的证人证言在没有其他证据佐证的情况下,一审法院就此予以采纳,违反法律规定,损害冯敏的利益;三、虽然王华君与冯敏系夫妻关系,但冯敏并未授权王华君可处分其财产,夫妻之间买卖不动产并不适用表见代理。此外,潘志开、陈车珍自身具有严重过错,也并非善意第三人,故一审法院认定事实不清,适用法律错误。

被上诉人王华君辩称,同意冯敏的上诉请求。

被上诉人潘志开、陈车珍辩称,不同意上诉人冯敏的上诉请求,一审法院判决事实清楚,适用法律正确。一、系争房屋出售时,王华君、冯敏均居住在内。签订居间合同时,冯敏本人亲自至中介公司,将房产证、身份证等交予王华君,故对于卖房事宜冯敏是知情的;二、潘志开、陈车珍多次看房时,冯敏均在场。现王华君、冯敏予以否认,但未能提供相应证据;三、2016年上海市房屋价格变动较大,导致冯敏夫妻反悔不同意卖房,而潘志开、陈车珍面临巨大损失,故请求驳回上诉,维持原判。

冯敏向一审法院起诉请求:判令王华君与潘志开、陈车珍之间签订的《上海市房地产买卖合同》无效。

一审法院认定事实:坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX号XX室(以下简称系争房屋)的房屋产权人为王华君、冯敏,房屋建筑面积为54.61平方米。冯敏与王华君之间系夫妻关系。

2016年7月18日由王华君作为出售方,潘志开作为买受方、上海XX事务所作为居间方签订房地产居间合同一份,居间合同约定双方定于2016年8月20日至居间方处签订正式房地产买卖合同。合同末尾的出售方处由王华君签字,买受方处由潘志开签字。潘志开于2016年7月16日转账支付给王华君定金人民币(下同)20,000元,同日王华君出具房款收据载明收到潘志开支付的定金20,000元。

上海XX事务所的业务员李某出庭作证称,2016年7月,潘志开、陈车珍至其公司的昆阳店门店有意购买房屋,当时由其接待,王华君的房屋是由其同事进行挂牌登记的。看房当日,潘志开、陈车珍及其朋友一起去看房,看房之前也是与房东王华君电话联系的,当时看房之时是王华君的老婆即冯敏开的门,且王华君的母亲也在屋内。潘志开、陈车珍看了房子之后,双方对房屋的情况进行了交流。之后王华君与潘志开、陈车珍又回到中介公司的门店聊了一下,并且洽谈了合同细节,具体谈的是成交价格、具体的付款方式、过户、交房手续等,在中介公司的门店以书面形式将居间合同打印,具体洽谈的时候冯敏未到场,但是在签订居间合同的时候冯敏是来的,冯敏将房地产权证的原件以及冯敏的身份证及其户口本送到中介公司处的,经过双方的确认之后再签订居间合同的。

2016年8月8日由王华君、冯敏作为卖售人(甲方)、潘志开、陈车珍作为买受人(乙方)签订合同编号为2910985的《上海市房地产买卖合同》一份,合同约定:一、甲乙双方通过上海XX事务所居间介绍,由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权;甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系,乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解,自愿买受该房地产;二、甲乙双方经协商一致,同意上述房地产转让价款共计1,060,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议(附件三)中约定明确。乙方交付房价款后,甲方应开具符合税务规定的收款凭证;附件三付款协议约定:1、2016年7月16日,乙方支付甲方购房定金20,000元;2、甲乙双方共同约定,于2016年8月10日前乙方支付甲方购房首付款530,000元;3、乙方向银行申请购房贷款500,000元,此房款由银行打入甲方指定账户;4、留尾款10,000元,待结清水电煤、有线电视、物业费当日一次性付清;……四、甲乙双方同意,甲方于2017年3月15日之前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志;……六、甲、乙双方确认,在2016年9月15日之前,甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。……九、乙方未按本合同约定期限付款的,甲、乙双方同意,每逾期一日,乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金,合同继续履行;十、甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的,每逾期一日,甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金,合同继续履行。另补充条款(一)约定:1、甲乙双方共同约定,至交易完成,乙方自愿让甲方居住到2017年3月,且不用支付任何费用;2、甲乙双方共同约定,至甲方收到乙方首付款起,甲方应在第一时间将房屋内的贷款还清,不得以任何理由,借口拖延还款时间,如果因甲方的原因,影响后面正常交易时间,甲方自愿承担违约责任。合同末尾处冯敏的签字由王华君代签。

上海XX事务所的业务员李某出庭作证称,因为需要签订正式的房屋买卖合同,所以证人是通知双方必须到场的,但在农业银行进行房款转账之时,冯敏未到场,王华君称冯敏请假不成,但是其称冯敏是没意见的,对于价格也没问题。证人称仅有王华君一个人的签字是不行的,但王华君称出了任何事情其会承担责任,所以王华君代其妻子进行签字,而且当时交易之时就是按照市场价格进行的交易,并不存在低于市场价格的情况。

2016年8月8日,潘志开通过农业银行转账支付给王华君530,000元,同日王华君出具房款收据载明收到上述房款530,000元。

2016年9月13日陈车珍提出的房屋贷款申请得到了银行的审批通过。

2016年10月9日冯敏委托上海繁锦律师事务所向上海XX事务所发出律师函载明,“冯敏对此次交易完全不知情,你司作为专业从事房地产经纪业务的公司,在明知冯敏系涉案房屋产权人,而冯敏自始至终均未到场,你司也未获得冯敏出具的王华君可代为处分其房屋产权的授权委托书的情况下,仍对该房屋进行居间介绍,极力促成潘志开、陈车珍与王华君签署《上海市房地产买卖合同》,赚取居间费用。基于你司上述严重故意侵害冯敏合法权益的行为,本律师代表冯敏郑重申明如下:你司与潘志开、王华君之间签订的《房地产居间合同》无效。”

一审法院认为:本案的主要争议焦点是王华君代冯敏与潘志开、陈车珍所签署的《上海市房地产买卖合同》的合同效力问题。首先,涉案房屋登记在冯敏、王华君名下,冯敏与王华君之间系夫妻关系,涉案房屋属于夫妻共同所有的财产。夫或妻对夫妻共同所有的财产,具有平等的处理权。其次,虽然冯敏并未出具委托书给王华君明确授权其进行协议的签订或房屋的出售事宜,但是结合潘志开、陈车珍陈述的购房过程及庭审查明的事实,冯敏对于王华君对外出售房屋给潘志开及陈车珍的事实是明知的,王华君代冯敏在涉案的房屋买卖合同上签字,并且已经收取了买卖合同所约定的定金及房款。更何况王华君与潘志开在签订该份买卖合同之前,曾经签订过一份房地产买卖居间协议,而该份居间协议的签订,虽然没有冯敏的签字,但是结合证人出庭所作的证人证言,足以说明冯敏对于涉案房屋的出售以及居间协议的签订均是明知的。更何况冯敏直至2016年10月9日才向中介公司发出律师函,明确表示拒绝追认王华君的无权代理行为。但即使如此,一审法院认为冯敏与王华君之间的夫妻关系,足以认定潘志开、陈车珍有理由相信王华君代冯敏签订房屋买卖合同的意思表示是夫妻双方的共同意思表示,王华君的行为构成表见代理行为,故该份房地产买卖合同体现了冯敏、王华君、潘志开、陈车珍的真实意思表示,合同依法成立,且未违反法律、行政法规中的效力性的强制性规定,合同当属有效,对各方当事人均具有合同约束力,冯敏及王华君、潘志开、陈车珍均应按照协议的约定全面履行各自的合同义务。故冯敏提出的要求确认上述买卖合同无效的诉请缺乏事实及法律依据,对此诉请法院不予支持。

一审法院据此判决:驳回冯敏的诉讼请求。案件受理费减半收取计40元,由冯敏负担。

二审中,当事人没有提交新证据。经审理查明,一审法院认定的事实无误,本院依法予以确认。

本院认为,根据法律规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。系争房屋是通过中介公司挂牌出售,潘志开、陈车珍获取房源信息后,由中介公司陪同带看。根据证人证言陈述,潘志开、陈车珍看房时冯敏在场,且当事人间对房屋情况进行了交流。之后,在签订《房地产居间合同》时,冯敏虽未签字,但亲自送来了房产证原件、身份证、户口本等材料。冯敏对上述内容均予以否认,并坚称潘志开、陈车珍看房时其在上班,并不知情,但在法院给予的举证期内未能提供任何证据进行反驳,依法应承担举证不能的不利后果。同时,本院注意到,王华君与陈车珍往来的微信记录显示,王华君出售系争房屋的目的是为了家庭生活所需的必要置换,且在已收到首付款之后,突然表示冯敏不想卖房了,故从侧面亦印证了冯敏对系争房屋交易事宜是知晓的。据此,结合现有证据以及已查明的事实,本院认定冯敏对于王华君向潘志开、陈车珍出售系争房屋的事实明知且予以认可。虽然签订《上海市房地产买卖合同》时,王华君并未出具冯敏的授权委托书,但基于其与冯敏的夫妻关系以及签约之前冯敏多次在场,以自己的行为表明对出售房屋不持异议的现实情况,本院认定潘志开、陈车珍有理由相信王华君具有代理权,其签约行为系夫妻双方的共同意思表示,该合同对王华君、冯敏以及潘志开、陈车珍均具有法律约束力,当属合法有效,各方应恪守履行。综上,上诉人冯敏要求确认《上海市房地产买卖合同》无效的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币80元,由上诉人冯敏负担。

本判决为终审判决。

审 判 长  孔美君

代理审判员  吴 丹

审 判 员  杨斯空

二〇一七年九月二十六日

书 记 员  强 颖

附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;……