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房屋所涉土地为划拨用地的性质并不当然导致双方所签协议无效

发布日期:2020-04-08 20:04:14

裁判要点:系争房屋所涉土地为划拨用地的性质并不当然导致双方所签协议无效。支付了相应对价,并经相关部门批准,新建了房屋,实际居住使用至今。基于上述客观事实,双方理应诚实守信;而法院在处理本案纠纷时,亦应秉持合同及交易稳定性原则。另,虽房屋尚未办理产权转移登记手续,但此非合同无效与否的考量因素。(以下判决书源自中国裁判文书网)

中华人民共和国上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)沪02民终10265号

上诉人(原审原告):SHANGRUIPING(商瑞平),女,1956年8月7日出生,住Sunbury,Vic3429,澳大利亚籍。

委托诉讼代理人:崔萍,上海科尚律师事务所律师。

委托诉讼代理人:陈惠斯,上海科尚律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):张立旺,男,1959年6月24日出生,汉族,户籍地江苏省。

委托诉讼代理人:陶伟,江苏法德东恒(苏州)律师事务所律师。

上诉人SHANGRUIPING(商瑞平)因与被上诉人张立旺房屋买卖合同纠纷一案,不服中华人民共和国上海市青浦区人民法院(2018)沪0118民初12849号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月21日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

SHANGRUIPING(商瑞平)上诉请求:撤销一审判决,改判支持其一审诉请。事实和理由:首先,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条“房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”的规定,SHANGRUIPING(商瑞平)作为房屋的权利人,虽对房屋享有占有、使用、收益、处分的权利,但在转让房屋时,所涉土地使用权应同时转让。一审法院认为划拨土地的性质并不影响双方之间转让合同的效力及合同的履行,明显属于适用法律错误。其次,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定:“以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。”《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条亦明确规定,未经市、县人民政府批准的划拨土地使用权不得转让。本案房屋所涉及的土地为划拨取得,SHANGRUIPING(商瑞平)转让行为未经有批准权的人民政府审批,不具有对土地使用权进行处分的权利,双方签订的《协议书》违反了法律、行政法规的强制性规定,应认定为无效。再次,根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准,与受让方订立合同转让划拨土地使用权的,应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的应当认定合同有效”的相关规定,本案在起诉前也未经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续,案涉《协议书》亦应认定为无效。综上,SHANGRUIPING(商瑞平)请求二审法院支持其上诉请求。

张立旺书面辩称,一审判决事实认定清楚,法律适用正确,请求二审法院驳回上诉,维持原判。

SHANGRUIPING(商瑞平)向一审法院起诉请求:1.确认其与张立旺签订的转让青浦区徐泾镇民主村谢卫路XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)及土地使用权《协议书》无效;2.判令张立旺向SHANGRUIPING(商瑞平)返还系争房屋及所占用土地使用权。

一审法院认定事实:1991年4月29日,案外人商继默、李玉英作为赠与人出具《赠与合同》,将二人名下坐落于青浦县徐泾卫家角街东头平房一间,建筑面积20平方米的所有权及其宅基地使用权赠与女儿SHANGRUIPING(商瑞平)所有。

1992年,SHANGRUIPING(商瑞平)办理了《国有土地使用证》【编号:青国用(92)字第501-001号】,其中载明土地使用者:SHANGRUIPING(商瑞平);地址:徐泾乡民主村卫家角;用途:住宅;批准使用期限:1957年起;农村土地:土地总面积303平方米,全部为宅基地。

1994年1月2日,SHANGRUIPING(商瑞平)与张立旺签订《协议书》,内容为:“SHANGRUIPING(商瑞平)自愿将上海市青浦县徐泾乡民主村民主一队卫家角宅基地303平方米的使用权和附属在宅基地上的建筑所有权无偿的转让给张立旺先生。本人永不反悔。宅基地上土地使用证青国用(92)字第501-001号,建筑执照青府建证(93)第262号,公证书(1991)沪青证字第195号,均交由张立旺先生保管。”该协议签订后,SHANGRUIPING(商瑞平)即将上述房屋及土地交由张立旺,其后,张立旺在系争土地上翻新、扩建了原有的房屋至208.71平方米,并装修入住至今。

一审另查明,据《上海市房地产权证》【沪房地青字(2008)第011566号】载明,2008年11月24日,SHANGRUIPING(商瑞平)将系争房屋的产权登记在本人名下,其中载明土地使用权来源为划拨,用途为住宅用地,建筑面积为208.71平方米。

一审审理中,SHANGRUIPING(商瑞平)主张:1.系争房屋系SHANGRUIPING(商瑞平)无偿赠与张立旺。2.1992年,商继默、李玉英赠与SHANGRUIPING(商瑞平)的房屋被纳入青浦区1992年4号批租地块(康虹花园)动迁范围,当时补偿了SHANGRUIPING(商瑞平)人民币(以下币种均为人民币)8万元现金,并给SHANGRUIPING(商瑞平)划拨了303平方米的土地,为此,SHANGRUIPING(商瑞平)提供《会议纪要》一份,证明上述事实。

张立旺对SHANGRUIPING(商瑞平)的上述主张不认可,《会议纪要》与本案无关,对其真实性也不认可。另外,张立旺表示双方之间的转让并非无偿转让,张立旺实际上支付了对价10万元,但当时SHANGRUIPING(商瑞平)表示因为是长辈赠与的房子,写买卖不好听,要求将协议写成无偿转让,但要以欠条的形式写房屋转让款,事实上张立旺也是按照该欠条来付款的,10万元没有一次性付清,是分期支付,待款项支付完毕后,SHANGRUIPING(商瑞平)将欠条还给了张立旺。为此,张立旺提供《欠条》一份,其中载明“今欠SHANGRUIPING(商瑞平)小姐10万元,1994年1月10日前偿还,另注明:1994年1月16日已归还4万元,余款6万元在22日之前还清;1994年2月6日还35,000元,余款春节后还清”,证明上述事实。另外,SHANGRUIPING(商瑞平)、张立旺此前并不认识,就是因为购房一事才认识。

SHANGRUIPING(商瑞平)对此表示,是收到了10万元,但并非购房款,而是张立旺支付给SHANGRUIPING(商瑞平)的感谢费。对于欠条,SHANGRUIPING(商瑞平)解释协议书和欠条是张立旺拟的,约定的是无偿转让,张立旺也知道系争房屋及土地不能买卖,所以写了无偿转让,事后给了SHANGRUIPING(商瑞平)感谢费,感谢费也是张立旺主动提出的。双方之间是通过朋友认识的,在1990年就认识了。

一审法院认为,SHANGRUIPING(商瑞平)、张立旺之间就系争房屋签订的虽是无偿转让形式的协议书,但从双方当事人的陈述及张立旺提供的欠条来看,双方就该系争房屋实际上达成的是房屋买卖的合意,张立旺就该房屋买卖支付了相应的对价10万元,并实际接收房屋后翻建入住至今,SHANGRUIPING(商瑞平)对张立旺支付的10万元认为是张立旺单方的感谢费,考虑到双方当事人除房屋买卖外之间并无其他关系,且张立旺向SHANGRUIPING(商瑞平)出具的欠条上明确了“欠款”的金额及还款日期,不符合感谢费的常理,故法院对SHANGRUIPING(商瑞平)的该主张不予采信。双方签订房屋买卖合同,并在张立旺支付了购房款,SHANGRUIPING(商瑞平)交付了系争房屋后,张立旺即将购得的房屋翻建,其后以SHANGRUIPING(商瑞平)的名义办理了产证,并由张立旺入住至今。现SHANGRUIPING(商瑞平)以系争房屋土地使用权来源系划拨,因此认为双方之间的转让合同无效,并要求张立旺返还房屋和土地,但划拨土地的性质并不影响双方之间转让合同的效力及合同的履行,双方当事人可在按规定向相关部门补缴土地出让金后办理产证变更手续,故SHANGRUIPING(商瑞平)的上述诉请缺乏法律依据,法院不予支持。

一审法院作出判决:驳回SHANGRUIPING(商瑞平)的全部诉讼请求。

二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为,系争房屋所涉土地为划拨用地的性质并不当然导致双方所签协议无效。事实上,张立旺也已支付了相应对价,并经相关部门批准,新建了房屋,实际居住使用至今。基于上述客观事实,双方理应诚实守信;而法院在处理本案纠纷时,亦应秉持合同及交易稳定性原则。另,虽房屋尚未办理产权转移登记手续,但此非合同无效与否的考量因素。综上所述,SHANGRUIPING(商瑞平)的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决结果正确,应予维持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费人民币13,800元,由上诉人SHANGRUIPING(商瑞平)负担。

本判决为终审判决。

审判长 成 皿

审判员 姚 跃

审判员 徐 江

二〇一九年十二月二十五日

书记员 黄一鹤

附:相关法律条文

附:相关的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:

(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;

(二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的,以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;

(三)原判决认定基本事实不清的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审,或者查清事实后改判;

(四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的,裁定撤销原判决,发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后,当事人提起上诉的,第二审人民法院不得再次发回重审。

……