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公有住房的原始受配人与购买公有住房产权时的同住人系完全不同的范畴。

发布日期:2020-04-08 20:05:41

裁判要点:公有住房的原始受配人与购买公有住房产权时的同住人系完全不同的范畴。购买公有住房产权时,承租人及同住成年人应当协商一致,签订职工家庭购买公有住房协议书,而非必须征得所谓原始受配人同意。(以下判决书源自中国裁判文书网)

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)沪01民终9966号

上诉人(原审原告):李忠奇,男,1958年2月23日生,汉族,住上海市黄浦区。

上诉人(原审原告):肖志琴,女,1962年2月18日生,汉族,住上海市黄浦区。

上诉人共同委托诉讼代理人:李晓茂,上海中夏律师事务所律师。

上诉人共同委托诉讼代理人:翁越华,上海中夏律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):李瑞方,男,1933年7月7日生,汉族,户籍地上海市徐汇区。

委托诉讼代理人:周廉明,上海申欧律师事务所律师。

被上诉人(原审被告):上海三佳房地产经营有限公司,住所地上海市闵行区陈南路22号。

法定代表人:胡志伟,董事长兼总经理。

委托诉讼代理人:高丹依,女,该公司员工。

上诉人李忠奇、肖志琴因与被上诉人李瑞方、上海三佳房地产经营有限公司(以下简称三佳公司)确认合同无效纠纷一案,不服上海市徐汇区人民法院(2019)沪0104民初7938号民事判决,向本院提出上诉。本院于2019年8月8日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李忠奇、肖志琴上诉请求:撤销一审判决,依法改判支持李忠奇、肖志琴一审全部诉讼请求。事实和理由:系争房屋原为动迁安置房,李忠奇、肖志琴、李瑞方、毛某均为原始受配人,四人对系争房屋享有同等权利。李忠奇于1994年至1996年期间,肖志琴于1994年至1998年期间居住于系争房屋。因子女入学、出国工作等原因,二人未将户籍迁入系争房屋,但二人对系争房屋的权利没有丧失,二人仍为系争房屋的同住人。李瑞方未经李忠奇、肖志琴同意,擅自与三佳公司签订《上海市公有住房出售合同》,购买系争房屋产权并登记在其一人名下,侵犯了李忠奇、肖志琴的合法权利,该合同应属无效,系争房屋应为四名原始受配人共有。李瑞方将系争房屋50%的产权份额转让给李某2,又与李某2共同将系争房屋售与案外人方某,并收取房屋转让款人民币308万元。因此,李瑞方应当赔偿李忠奇、肖志琴154万元,三佳公司承担连带责任。

李瑞方辩称:不同意李忠奇、肖志琴的上诉请求。事实和理由:李忠奇、肖志琴的户籍从未迁至系争房屋内,二人也未在系争房屋内实际居住,购买该房屋产权时,二人并非该房屋同住人,故李瑞方与三佳公司签订的《上海市公有住房出售合同》应属有效。

三佳公司辩称:不同意李忠奇、肖志琴的上诉请求,同意李瑞方的答辩意见,请求判令驳回上诉,维持原判。

李忠奇、肖志琴向一审法院起诉请求:1.确认李瑞方与三佳公司就上海市徐汇区XX路XX弄XX号XX室房屋签署的《上海市公有住房出售合同》无效;2.判令李瑞方赔偿李忠奇与肖志琴损失154万元;3.判令三佳公司与李瑞方承担连带责任。

一审法院认定事实:李忠奇与肖志琴系夫妻关系。李忠奇系李瑞方之子。

1994年,因旧区改造、动迁安置,李瑞方等由XX路XX弄XX号XX室调配至XX小区XX号XX室(即系争房屋),配房人口四人,租赁户名李瑞方,家庭主要成员毛某、肖志琴、李忠奇。

2000年4月19日的职工家庭购买公有住房协议书载明,系争房屋承租人或受配人李瑞方,经与本户同住成年人协商一致,同意购买上述房屋。上述所购房屋的权利人确定为李瑞方。该协议书有承租人李瑞方和同住成年人毛某的签字和盖章。本户人员情况表载明,系争房屋家庭成员(以户口簿为准)李瑞方、毛某,家庭成员(2)李忠奇、肖志琴出国。

2000年12月13日,李瑞方(乙方、购房人)与三佳公司前身上海XX公司(甲方、出售人)签订《上海市公有住房出售合同》。该合同主要内容为乙方向甲方购买系争房屋,乙方在签订合同前已与上述房屋的承租人(受配人)、同住成年人协商一致,共同确定上述房屋权利为乙方享有。房屋全部售价为32,243元。扣除付款折扣后,房屋实际付款金额为25,794元。加上维修基金、手续费等其他费用,乙方应在2000年12月30日前支付27,463元。后,李瑞方以其工龄折抵房价,并支付相关购房款、税费等。2001年6月1日,系争房屋核准登记至李瑞方名下。

2015年10月11日,李瑞方(卖售人、甲方)与李瑞方、李某2(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》。该合同主要内容为李瑞方将系争房屋50%的产权份额转让给李某2。房地产转让价款197万元。付款安排、违约事项等未进行约定。2015年11月4日,李某2缴纳了买卖契税。当日,李瑞方、李某2向房地产交易中心申请房屋买卖登记。2015年11月23日,系争房屋登记权利人李瑞方、李某2,各享有50%产权。

2018年3月5日,李瑞方、李某2(卖售人、甲方)与方某(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定,乙方向甲方购买系争房屋,房地产转让价款为308万元,还约定了过户、交房时间、付款协议、违约责任等。2018年5月12日,系争房屋登记至方某名下。

李忠奇与肖志琴户口未曾迁入系争房屋。

一审中,李忠奇表示,其1995年4月至1996年10月期间居住于系争房屋内,后其出国,偶尔回国仅在系争房屋内短暂居住。肖志琴表示其1995年4月至1998年6月期间居住于系争房屋内,后其出国,偶尔回国仅在系争房屋内短暂居住。对此,李瑞方不认可,表示李忠奇与肖志琴从未在系争房屋内居住,偶尔回国也居住在另一处茶陵路房屋内。

一审法院认为,民事主体从事民事活动,应当遵循自愿、公平、诚信原则。民事活动必须遵守法律,法律没有规定的,应当遵守国家政策。李忠奇与肖志琴认为其作为系争房屋的原始受配人、同住人,李瑞方、三佳公司在将系争房屋买为产权房时,未与其协商一致,未向其告知,故主张《上海市公有住房出售合同》无效。根据上海市有关公有住房出售的相关规定,“同住人”是指本处有常住户口且实际居住三年以上,他处无房或他处虽有住房而居住困难的。现李忠奇与肖志琴自认其户口未曾迁入系争房屋,亦无证据证明购房时其在系争房屋居住满三年,故二人于购买系争房屋产权时并非该房屋同住人,即李忠奇与肖志琴不具有购房资格。李忠奇与肖志琴是否在职工家庭购买公有住房协议上签字同意,并不影响公有住房出售合同的效力。故李瑞方与三佳公司就系争房屋签订的公房出售合同合法有效,李忠奇与肖志琴要求确认无效的诉请,缺乏依据,不予支持。李忠奇与肖志琴在合同无效的基础上,主张李瑞方赔偿售房款的50%,缺乏依据,不予支持。

一审法院审理后,依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条、第八条、《中华人民共和国民法通则》第六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,于二〇一九年五月二十八日作出判决:驳回李忠奇、肖志琴的全部诉讼请求。案件受理费18,660元,减半收取计9,330元,由李忠奇、肖志琴负担。

二审中,李忠奇、肖志琴申请李某1作为证人出庭作证。李某1到庭陈述,其系李瑞方的儿子、李忠奇的哥哥,系争房屋安置后,李忠奇一家三口便居住于系争房屋内,直至李忠奇1996年去日本工作、肖志琴1998年去日本探亲。对此,李瑞方发表质证意见称,不认可李某1证言的真实性,李某1多次向李瑞方主张系争房屋权利,二人之间存在矛盾;户籍摘抄资料显示,李忠奇、肖志琴户籍登记住址为本市XX路XX弄XX房XX路XX弄XX号XX室,可见二人并未在系争房屋内居住。三佳公司同意李瑞方的质证意见。

经审理查明,一审法院认定事实无误,本院依法予以确认。

本院认为,根据上海市住房改革制度办公室、上海市房产管理局《关于出售公有住房的实施细则》第四条第一款规定,具有本市常住户口的公有住房承租人或其同住成年人有资格购买公有住房产权。所谓同住人,根据上海市房产管理局《<上海市城镇公有房屋管理条例实施细则>有关问题掌握口径》第七条第一款规定,要求本处有常住户口且实际居住三年以上。因此,公有住房的原始受配人与购买公有住房产权时的同住人系完全不同的范畴。购买公有住房产权时,承租人及同住成年人应当协商一致,签订职工家庭购买公有住房协议书,而非必须征得所谓原始受配人同意。本案中,李忠奇、肖志琴的户籍从未迁入过系争房屋,即便其曾在系争房屋内居住,亦不符合购买公有住房时“同住人”的要求,无权购买系争房屋产权。李瑞方作为系争房屋的承租人与三佳公司签订系争公房出售合同,无需征得李忠奇、肖志琴的同意。该合同并不存在无效情形。李忠奇、肖志琴主张该合同无效,并基于此要求李瑞方予以赔偿,且三佳公司承担连带责任,均缺乏事实依据与法律依据。至于李忠奇、肖志琴作为系争房屋原始受配人是否对系争房屋享有其他权利,本案不作认定。

综上,李忠奇、肖志琴的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决并无不当,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费18,660元,由李忠奇、肖志琴负担。

本判决为终审判决。

审判长  金绍奇

审判员  叶振军

审判员  胡桂霞

二〇一九年十月十五日

书记员  莫 莉

附:相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;……