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房屋买卖合同中需要对于交房时间、违约责任等关系买受人重大利益的条款作约定。

发布日期:2020-04-08 20:03:30

裁判要点:房屋买卖合同中对于交房时间、违约责任等关系买受人重大利益的条款,均未作约定,该情形明显有违常理。从实际履行情况看,也从未要求交付房屋。履行行为明显不符合常理。(以下判决书源自中国裁判文书网)

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

(2019)沪01民终13237号

上诉人(原审被告):刘君,男,1984年4月23日出生,汉族,户籍地北京市海淀区,现住深圳。

委托诉讼代理人:于国兵,上海国瑜律师事务所律师。

被上诉人(原审原告):陈荣荣,女,1950年1月6日出生,汉族,住上海市徐汇区。

委托诉讼代理人:王德杰,上海市金源方程律师事务所律师。

原审第三人:潘林洁,女,1957年8月10日出生,汉族,户籍地北京市海淀区。

原审第三人:陈海虹,女,1973年1月24日出生,汉族,住上海市黄浦区。

原审第三人:王海涛,男,1969年1月22日出生,汉族,住上海市黄浦区。

委托诉讼代理人:陈海虹(系王海涛妻子),年籍同上。

上诉人刘君因与被上诉人陈荣荣、原审第三人王海涛、陈海虹、潘林洁确认合同无效纠纷一案,不服上海市闵行区人民法院(2018)沪0112民初34599号民事判决,向本院提起上诉。本院于2019年10月17日立案受理后,依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。

刘君上诉请求:撤销一审判决,改判驳回陈荣荣一审中的全部诉讼请求。事实和理由:陈荣荣与刘君就上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》,该合同系双方真实的意思表示。首付款系刘君以现金形式支付,陈荣荣出具收据予以确认,足以证明刘君支付了首付款。同时,系争房屋银行贷款系刘君归还。王海涛、陈海虹与潘林洁之间的协议系虚假的,其也并无证据证明其归还过银行贷款及利息,王海涛、陈海虹并无购房的经济能力,且系刘君提前归还了系争房屋银行贷款,王海涛、陈海虹并未归还。王海涛、陈海虹关于签订系争房屋买卖合同系为套取银行贷款的主张缺乏依据。系争房屋在双方发生争议前,一直由刘君实际对外出租并交纳物业管理费。

被上诉人陈荣荣辩称,不同意刘君的上诉请求。一审判决查明事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

原审第三人陈海虹、王海涛共同述称,不同意刘君的上诉请求。一审判决查明事实清楚,适用法律正确,请求驳回上诉,维持原判。

原审第三人潘林洁未具答辩意见。

陈荣荣向一审法院提出诉讼请求:1.确认陈荣荣、刘君签订的《上海市房地产买卖合同》无效;2.刘君将闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋过户至陈荣荣名下。

一审法院认定事实:2004年2月14日,陈荣荣(买方、乙方)与案外人上海A有限公司(卖方、甲方)签订《上海市商品房预售合同》,约定由乙方购买本市XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋,总房价款暂定为894,888元(人民币,下同)。于2004年2月14日前付总房款的30%,计274,888元。该合同签订后于2004年3月14日前付总房款的70%,计620,000元。甲方承诺在2005年10月31日可办理房地产初始登记手续,并协助办理房产证。甲方定于2005年7月31日前将该房屋交付给乙方。合同签订后,陈荣荣按约支付系争房屋首付款,并办理了银行贷款。

2004年3月,陈荣荣将系争房屋转售给王海涛、陈海虹,王海涛、陈海虹也按约向陈荣荣支付了首付款274,888元,并通过陈荣荣指定还贷的银行卡代其向银行清偿贷款。陈荣荣则将《上海市商品房预售合同》、《上海市新建住宅使用说明书》、《上海市新建住宅质量保证书》、《上海个人抵押住房综合保险单》等相关资料原件全部交给了王海涛、陈海虹,并同意由王海涛、陈海虹直接与开发商办理房屋交接手续。2005年7月16日,王海涛、陈海虹与开发商办理了系争房屋的交房手续后对外出租。期间,因王海涛、陈海虹属限购对象,产权暂时无法过户至王海涛、陈海虹名下,故系争房屋的产权仍然登记在陈荣荣名下。

潘林洁(同时为王海涛、陈海虹XX诊所的合作伙伴)得知王海涛、陈海虹和陈荣荣在协商暂缓办理系争房屋产权过户的事情后,提出因其合伙经营的诊所缺少资金,要求以签订房屋买卖的方式获取银行贷款用于合作经营,并建议让其儿子(即刘君)作为购房人申请贷款,以获取更多贷款优惠条件。因当时王海涛、陈海虹考虑到与潘林洁之间的朋友关系,遂表示同意。但鉴于王海涛、陈海虹与陈荣荣之间尚未办理房屋产权过户,故双方同意系争房屋的买卖将以陈荣荣与刘君的名义完成。

2008年11月17日,陈荣荣接受王海涛、陈海虹的指示,出具了《预付房款收据》1张,载明坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室,成交总额1,390,000元,面积125.25平方米,付款人刘君,收款方式现金,付房款280,000元,付款事由为首付款。

2008年11月20日,陈荣荣(作为卖售人,甲方)接受王海涛、陈海虹指示,与刘君(作为买受人,乙方)签订《上海市房地产买卖合同》,约定由乙方受让甲方自有的坐落于上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋,房屋建筑面积125.25平方米。该房地产转让价款为1,390,000元。同时约定,该合同签订后,乙方于2008年11月16日前支付全部房价款的1.438849%计20,000元,作为定金。待支付尾款时抵作房价款。乙方于2008年11月20日前支付260,000元,于2009年1月30日前支付1,110,000元。

2008年12月25日,刘君向银行申请个人住房商业性贷款进行借款。银行于2009年2月10日核准放款1,100,000元至陈荣荣银行账户。同年2月12日,陈荣荣按照王海涛、陈海虹的指示,将全部贷款如数划出。其中,向案外人袁某转账50,000元,向案外人陈某转账250,000元,向案外人何某汇款755,000元。

2009年2月,系争房屋的产权被核准登记至刘君名下,但该房屋的房地产权证一直由王海涛、陈海虹实际负责保管至今。

2009年4月21日,王海涛与潘林洁立下字据,载明:“房贷款:契税费20,850元、中介费5,000元、打印合同费400元、评估费3,000元、图纸费20元、中介费(无收据)2,000元、出场费(无收据)400元,计31,670元,以上金额用于房贷款前期费用。贷款收入1,110,000元,减:借款(其中包括利息)255,000元,减借款(潘总)90,000元,剩765,000元,王海涛应收房贷收入382,500元,潘林洁应收房贷收入382,500元。以上款项确认”。并有两人落款签字。

同日,潘林洁出具收据,载明:交款单位王海涛,款项382,500元,该款2年左右还(暂定)。

2009年4月22日,王海涛(签约乙方)与潘林洁(签约甲方)签订《协议书》,约定经甲乙双方商议,为明确双方出资金额、房屋产权比例及相关权利义务,达成协议如下:1.乙方出资购买上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室商品房。本金由乙方承担,产权为乙方所有。2.甲方承担每月50%的利息,乙方承担每月50%的利息。3.未尽事宜,可以通过双方协商决定。4.如一方有违约行为或对房屋产权发生争议,双方可以通过协商、调解、诉讼等方式解决。

2015年6月5日,刘君自行补办了系争房屋的房地产权证,并以该房屋设定了抵押借贷。目前,该抵押登记已经注销。

一审法院另查明:王海涛、陈海虹自2005年入住系争房屋以来,由王海涛、陈海虹负责支付该房屋的维修基金及物业管理费,且所有办理入户的原始资料均在王海涛、陈海虹处进行保管。且王海涛、陈海虹在取得上述房屋后,一直由王海涛、陈海虹将该房屋对外出租,并由王海涛、陈海虹收取相关租金收益。

前次诉讼后,刘君于2015年补办了系争房屋的房地产权证。2018年3月,刘君以其名义对外出租房屋。

一审法院还查明:系争房屋所在地的物业公司上海B有限公司于2017年1月9日出具《证明》,记载“在我公司管理XX小区(XX路XX弄XX支弄)期间(2010年元月1日至今),小区XX号XX室登记的物业收费联系人是陈海虹女士”。

2019年4月19日,刘君支付了2019年全年的物业管理费。

刘君与潘林洁系母子关系。

一审法院认为,本案的争议焦点在于刘君与陈荣荣是否存在真实的房屋买卖合同关系。对此,陈荣荣认为,系争房屋已经出售给王海涛、陈海虹,因无法办理产权过户手续故产权尚未过户,其根据王海涛、陈海虹的要求将房屋过户给刘君并非房屋买卖的真实意思表示,签订系争房屋买卖合同及过户仅仅是因王海涛、陈海虹、潘林洁要求套取银行贷款,刘君未向其支付过任何对价。刘君认为,其已支付了系争房屋的所有房款,并提供了预付房款收据及银行放款凭证为证,其亦提供了产证、物业费发票、房屋出租合同等以证实其对房屋的支配及使用。对此,一审法院认为,陈荣荣、刘君签订房屋买卖合同后,刘君虽有金额为280,000元的预付房款收据,但刘君并不能提供相应的转账依据,刘君甚至无法提供该280,000元金额的来源,故在与其他证据相矛盾的情况下,刘君以该预付房款收据作为其首付款依据不足,不予采信。刘君认为银行放款凭证记载的1,100,000元亦系其所付房款的一部分,然该部分的款项如何分配已由王海涛、陈海虹、潘林洁与案外人之间做出安排,该已有证据来看,该款并非房款。结合刘君在2018年之前并未实际占有使用系争房屋的事实,及初使登记的产权等书面材料一直由王海涛、陈海虹负责保管、房屋由王海涛、陈海虹对外出租等事实,均能印证陈荣荣、刘君之间的房屋买卖并非真实的房屋买卖。综上,陈荣荣要求确认陈荣荣、刘君之间的合同无效的诉讼请求符合法律规定,予以支持。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。陈荣荣要求将房屋恢复登记至其名下的诉讼请求符合法律规定,予以支持。潘林洁经合法传唤,无正当理由拒不到庭应诉,系其放弃相应的诉讼权利,因此产生的法律后果由其自行承担。

一审法院审理后于2019年7月1日作出判决:一、确认陈荣荣与刘君就上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、刘君于判决生效之日起十日内协助陈荣荣将上海市闵行区XX路XX弄XX支弄XX号XX室房屋产权恢复登记至陈荣荣名下。案件受理费减半计收40元,财产保全费5,000元,合计5,040元,由刘君负担。

二审中,各方当事人均未向本院递交新证据。

经本院审理查明,一审法院认定的事实无误,本院依法予以确认。

本院认为,陈荣荣将系争房屋出售给王海涛、陈海虹,并由王海涛、陈海虹与开发商直接办理了交接手续。陈荣荣将《上海市商品房预售合同》、《上海市新建住宅使用说明书》、《上海市新建住宅质量保证书》等相关资料交由王海涛、陈海虹保管。系争房屋由王海涛、陈海虹实际对外出租,并由王海涛、陈海虹持有系争房屋原有的产证。综合上述情节,足以认定陈荣荣与王海涛、陈海虹就系争房屋存在买卖合同关系。

嗣后,陈荣荣与刘君虽然又就系争房屋签订了买卖合同,并将产权转移登记至刘君名下。但第一,并无证据证明刘君实际支付了合同约定的首付款,刘君也未对首付款的资金来源作出合理说明并提供证据加以证明,故不足以认定刘君实际支付了首付款。第二,刘君与陈荣荣的房屋买卖合同中对于交房时间、违约责任等关系买受人重大利益的条款,均未作约定,该情形明显有违常理。从实际履行情况看,刘君也从未要求陈荣荣交付房屋。陈荣荣与刘君间的履行行为,明显不符合常理。第三,系争房屋产权虽然变更登记至刘君名下,但在双方发生纠纷并由刘君重新补办产证之前,产证原件由陈海虹、王海涛持有,并对外出租。物业管理费也系陈海虹、王海涛支付。上述情形亦可佐证系争房屋实际仍由王海涛、陈海虹占用的事实。第四,关于系争房屋所获银行贷款的分配及归还,王海涛、潘林洁已经做出了约定,而潘林洁系刘君的母亲,潘林洁与王海涛、陈海虹又存在其他经济往来。故综合上述情节,本院认为,系争房屋产权虽然原登记于陈荣荣名下,但陈荣荣已将该房屋出售给王海涛、陈海虹。此后,陈荣荣与刘君签订房屋买卖合同,陈荣荣虽然系名义上的出卖人,但实际系王海涛、陈海虹等为套取银行贷款而签订。陈荣荣与刘君之间并不存在真实的房屋买卖合同关系,系争房屋买卖合同并非双方真实的意思表示。故陈荣荣要求确认其与刘君的房屋买卖合同无效,并将产权恢复登记至陈荣荣名下的诉讼请求,具有相应的事实依据,本院予以支持。刘君的上诉请求,与事实相违,本院予以驳回。

综上所述,一审法院根据查明的事实所作的判决并无不当,本院予以维持。上诉人刘君的上诉请求,缺乏事实基础及法律依据,本院予以驳回。据此,依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费80元,由刘君负担。

本判决为终审判决。

审判长 毛 焱

审判员 蒋庆琨

审判员 钱文珍

二〇二〇年一月九日

书记员 许 晶

附:相关法律条文

一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件,应当组成合议庭,开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人,对没有提出新的事实、证据或者理由,合议庭认为不需要开庭审理的,可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件,可以在本院进行,也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件,经过审理,按照下列情形,分别处理:(一)原判决、裁定认定事实清楚,适用法律正确的,以判决、裁定方式驳回上诉,维持原判决、裁定;……