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在租赁合同履行期内,先违约一方要求停电停水的损失,不予支持

发布日期:2020-04-02 20:48:41

在租赁合同履行期内,先违约一方要求停电停水的损失,不予支持----万平先与重庆凰城物业管理有限责任公司等财产损害赔偿纠纷

重庆市永川区人民法院

民 事 判 决 书

(2020)渝0118民初1285号

原告:万平先,女,1974年12月1日出生,汉族,住重庆市永川区。

委托诉讼代理人:万鹿兵,重庆市永川区何埂法律服务所法律工作者。

被告:重庆凰城物业管理有限责任公司凰城御府分公司,住所地重庆市永川区海棠大道890号61幢,统一社会信用代码91500118MA5UGDC96Y。

主要负责人:杨涛,总经理。

委托诉讼代理人:邓梦馨,女,该公司工作人员。

被告:重庆凰城物业管理有限责任公司,住所地重庆市永川区凤凰大道1号98幢一楼,统一社会信用代码91500118582844798D。

法定代表人:封琳,总经理。

委托诉讼代理人:刘平,男,该公司工作人员。

原告万平先与被告重庆凰城物业管理有限责任公司凰城御府分公司(以下简称凰城御府分公司)、重庆凰城物业管理有限责任公司(以下简称凰城物业公司)侵权责任纠纷一案,本院于2020年2月20日受理后,依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告万平先及其委托诉讼代理人万鹿兵、被告凰城御府分公司委托诉讼代理人邓梦馨、被告凰城物业公司委托诉讼代理人刘平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告万平先向本院提出如下诉讼请求:一、判令被告凰城御府分公司恢复原告位于重庆市永川区海棠大道888号“凰城御府”小区X幢X号房屋的供水、供电;二、由两被告赔偿原告经济损失70000万元(其中房租损失10000元,该损失从2020年2月3日起按400元/天计算至被告恢复原告供水、供电之日顺延5日止);三、本案的诉讼费用由两被告承担。事实和理由:一、2018年5月,原告从开发商重庆永南实业有限公司购买了位于重庆市永川区海棠大道888号X幢X住房一套。因开发商在原告不知情的情况下擅自改变原房屋设计方案,并骗取了重庆市永川区规划和自然资源局(下称规资局)对房屋的验收,致原告房屋出行受到严重影响,后在规资局主持下双方达成了和解协议。二、原告在与凰城御府分公司完成相关装修手续后,按之前与开发商的约定进行装修时,凰城御府分公司却说原告装修违法并于2020年1月17日擅自关断了原告正在装修的房屋的供水和供电。原告通过规资局、供电局和水务公司通知凰城御府分公司恢复供电、供水,但均无结果。凰城御府分公司的行为迫使原告停止装修,造成了施工方原材料和人工费损失,致原告为此承担了违约责任;且原告一家4口人无法在春节前入住新家,加之原告在“五洲城”的门市因疫情不准许继续居住,原告于2020年2月3日开始租住家庭旅馆。三、原告认为,供电、供水合同是原告与供电人、供水人之间的合同,基于合同相对性,凰城御府分公司不是合同相对人,不享有合同权利。未经供电、供水共用事业单位、业主、司法、行政授权,凰城御府分公司不得以自己认为的违章情形作为停电、停水的理由;停电、停水的权利只有法律法规允许的主体依一定程序才能合理行使,其他部门和个人不得违法实施。假设原告行为违法,凰城御府分公司也只是向有关部门反映情况,由有关部门进行处理,凰城御府分公司并无停止原告供电、供水的授权。凰城御府分公司的侵权行为给原告造成了经济损失,根据公司法规定,皇城物业公司应该承担赔偿责任。

被告凰城御府分公司、皇城物业公司一致辩称,一、原告于2019年7月16日办理装修手续后,在装修过程中出现破坏外立面、改变原有门窗大小尺寸等违法行为,其公司安排专人多次与原告沟通,要求停工整改,并下发了违章整改通知书,原告均不予整改。其公司与规资局联系后,规资局执法人员于2019年12月16日亲临现场,对原告下发了《责令限期改正违法建设通知书》,原告应在接到通知书后十五日内自行恢复住宅外观原样,但原告依然视若无睹继续装修。其公司人员连续多天上门要求原告停止违法装修无果,只得按照《装修服务协议》之规定,关闭了原告房屋的水电,限制装修工人及装修材料进场。二、原告诉其公司赔偿关停水电造成的损失没有任何理由和依据,对原告提供的相关证据不予认可。三、供电局下发《关于凰城御府物业公司擅自对小区居民实施停电的告知书》不具有法律效力,其公司也未收到该告知书,不知情。要求否定原告请求事项的全部内容。

双方围绕自己的事实主张提供了相关证据,本院组织双方当庭对所有证据进行了质证。本院经审查后,对于其中具有真实性、关联性和合法性证据予以采信,对不具该“三性”的证据不予采信。所有证据均附卷备查。老派464

本院经审理认定事实如下:2018年5月,万平先从开发建设单位购买了位于重庆市永川区海棠大道888号X幢X单元X的住宅一套。该住宅所在小区名为凰城御府小区,物业管理公司为凰城御府分公司,属皇城物业公司的分公司。建设单位在修建万平先购买的房屋时,将楼室外场地标高降低了约3米,并在楼外增加修建室外楼梯,构成违法建设行为。规资局在竣工核实踏勘时发现后,对建设单位进行了处罚,并进行登报和上网公示。公示期间,未收到相关利害关系人提出的意见,规资局依法办理了竣工规划核实。万平先于2018年10月接房时发现了房屋室外场地标高改变的问题,向规资局进行了反映,并找到了建设单位。规资局于2019年3月25日对情况作了书面回复,并告知“如因建设单位对你的合法权益造成了损失,建议通过法律途径维权”。建设单位经过协商对万平先作了2万多元的经济补偿。万平先陈述其与建设单位达成口头协议,由“开发商出资拆除花园违建楼梯,从负一楼开门入户,并得到规划局默认许可”,但未提供相应证据予以证明。

2019年7月16日,万平先与凰城御府分公司签订了由凰城御府分公司预先拟定的《装修服务协议》,提交了房屋平面图、墙体图,向凰城御府分公司交纳了垃圾清运费和装修保证金。《装修服务协议》中约定:“五、装修规则……7、施工管理……④严禁改变、损坏原有房屋的设计使用功能、房屋外立面及公共设施……”,“七、违约责任……3、物业管理公司对违约现象有权做如下处理:……④关停水电……”。

房屋装修过程中,万平先在住宅外立面开门,改变了房屋外观。凰城御府分公司认为万平先装修行为违反规定,多次上门劝阻无果,遂向规资局作了反映。规资局于2019年12月16日向万平先发出了《责令限期改正违法建设通知书》,责令万平先在收到通知后15日内自行恢复住宅外观原样。规资局的通知下发后,万平先未纠正违法建设行为,继续装修。2020年1月17日,凰城御府分公司根据《装修服务协议》约定,关断了万平先房屋的水和电,该房装修活动随后停止。

审理中,万平先提供了绿芙莱产品定制合同、绿芙莱代理合同、绿芙莱产品使用明细表、装修现场照片、收款收据、微信转款信息截图、证人廖云符的证言,拟证明其因装修违约给付了施工人廖云符违约金60000元的事实。本院审查认为,相关证据可以相互印证,没有相反证据,万平先主张的该事实能够成立。万平先还提供了不动产登记档案查询结果、业主身份证复印件、房屋租赁合同、临时通行证、微信聊天及转款截图、房屋钥匙管理人陈冬梅的证言,拟证明其从2020年2月3日至本案开庭时(2020年3月25日),一直租赁刘勇位于永川区大安街道丛木大道X号X幢X号的家庭旅馆居住,每日租金400元。凰城御府分公司、凰城物业公司对万平先的证明主张不予认可。本院审查认为,所租房屋离永川城区较远,之前空置,无作为家庭旅馆的记录,万平先作为家庭旅馆租用存疑;临时通行证显示只有2月18日外出,万平先连续使用租赁房屋的事实难以确认;租金奇高,合理性和真实性无法令人信服,故该组证据不能证明万平先支出相关费用的事实。

本院认为,双方争议焦点在于凰城御府分公司关停万平先房屋水、电的行为是否构成侵权。一、万平先用水、用电系基于其分别与供水人和供电人之间的供用水合同和供用电合同。万平先基于合同享有合理使用水、电的权利,什么时间使用和什么时间关停水、电由万平先自由决定。但是,万平先与凰城御府分公司签订的《装修服务协议》,赋予了凰城御府分公司在万平先违约时“关停水电”的权利。二、万平先装修时在住宅外立面开门,改变了房屋外观,凰城御府分公司劝阻无果,且在规资局下达《责令限期改正违法建设通知书》后,万平先仍不改正违法行为。万平先的装修行为显然违反了《装修服务协议》关于严禁改变、损坏房屋外立面的约定,触发了“关停水电”条款。因此,凰城御府分公司关停万平先房屋的水、电符合双方的《装修服务协议》。三、《装修服务协议》系双方自愿签订,合同中关于“严禁改变、损坏房屋外立面”和“关停水电”违约责任的约定不违反法律、法规强制性规定,不存在免除凰城御府分公司的责任、加重万平先责任和排除万平先主要权利的情形,且该约定有利于规范装修行为、维护正常装修秩序,应当认定具有法律效力。四、在住宅外立面开门、改变房屋外观的行为,涉及房屋安全和他人利益,是对原有规划设计的改变,应当通过行政主管部门按法定程序办理。万平先陈述规资局默认许可其“从负一楼开门入户”,未提供相应证据予以证明,且不符合行政部门实施行政行为的规范形式,本院不予采信。基于以上理由判断,凰城御府分公司关停万平先房屋水、电的行为不构成侵权。

虽然凰城御府分公司关停水、电给万平先造成了一定的经济损失,但关停水、电是由万平先的违法行为造成的,并非凰城御府分公司侵权所致,相关损失应由万平先自行承担。故万平先请求凰城御府分公司及皇城物业公司赔偿损失的诉讼请求本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定,判决如下:

驳回原告万平先的诉讼请求。

案件受理费减半收取775元,由原告万平先负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于重庆市第五中级人民法院。

审判员  郭晓华

二〇二〇年三月二十七日

书记员  陈 婧