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办理相关房产证是国家机关的职权,房地产公司并无此权能。

发布日期:2020-04-02 20:28:59

裁判要点:法律规定办理相关房产证是国家机关的职权,房地产公司并无此权能,房地产公司仅有协助房屋购买人办理相关房产证的义务(以下判决书源自中国裁判文书网)

山西省太原市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2018)晋01民终1261号

上诉人(原审原告):李志刚,男,1972年1月14日出生,汉族,太原市丰祥瑞安装工程有限公司经理,住山西省太原市。

上诉人(原审被告):山西国瑞房地产开发有限公司,住所地山西省太原市小店区平阳路101号国瑞综合楼。统一社会信用代码×××。

法定代表人:白景波,董事长。

委托诉讼代理人:崔丹,北京华贸硅谷(太原)律师事务所律师。

上诉人李志刚、上诉人山西国瑞房地产开发有限公司因房屋买卖合同纠纷一案,不服山西省太原市小店区人民法院(2016)晋0105民初2426号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年2月1日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

李志刚上诉请求:1、判令山西国瑞房地产开发有限公司向李志刚办理晋瑞苑第128幢H座2单元0403号房地产权属证书;2、判令山西国瑞房地产开发有限公司向李志刚支付未按时向李志刚交付房地产权属证书的违约金4492.88元;3、判令山西国瑞房地产开发有限公司向李志刚支付缴纳代办房地产权属证书7529元从2011年3月14日至起诉日止同期银行贷款利息2438.38元;4、判令山西国瑞房地产开发有限公司向李志刚支付地源热泵未正常使用的退赔费用16188.6元;5、判令山西国瑞房地产开发有限公司向李志刚支付室内中央空调风机盘管的退赔费用4500元;6、判令山西国瑞房地产开发有限公司向李志刚支付室内中央空调风机盘管的拆除装修费10000元;7、诉讼费由山西国瑞房地产开发有限公司负担。事实和理由:1、因山西国瑞房地产开发有限公司建成的晋瑞苑建筑面积不符合2010年核发的(2010)并商房预售字第0651号商品房预售许可证,致使房产证无法给业主办理。直至2015年因业主一再上访,住建委才特批重新核发了新的商品房预售许可证,开始为业主逐楼办理房产证,以上事实有事实经过为依据。在2010年底向业主交房时,双方已经对办理房产证事宜进行了公证,李志刚也将材料提交给了山西国瑞房地产开发有限公司,但山西国瑞房地产开发有限公司未能给李志刚办理房产证,现在却以李志刚未能及时提交材料为由进行狡辩;2、山西国瑞房地产开发有限公司已收取李志刚的房产证费,但至今未办理房产证,原判山西国瑞房地产开发有限公司协助李志刚办理房产证并由李志刚承担相关费用不当;3、因山西国瑞房地产开发有限公司购买的晋瑞苑小区地源热泵商品不合格导致该小区地源热泵未能使用,是导致该小区夏季无冷气、冬季高价燃气取暖的根本原因,李志刚认为物业公司是服务性质单位,与其无任何关系,原判将李志刚的申诉驳回,将此问题归为李志刚与物业公司的纠纷不当。

山西国瑞房地产开发有限公司答辩称,1、李志刚要求山西国瑞房地产开发有限公司办理涉案房屋的产权证书错误,且无法执行,原判驳回正确:首先根据合同约定及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定,由山西国瑞房地产开发有限公司提供资料报产权登记机关备案,仅仅是协助李志刚办理房屋所有权登记手续,只有房地产产权管理机关才有权办理产权登记手续,颁发房产权属证书;其次山西国瑞房地产开发有限公司在交付李志刚房屋后协助李志刚向房地产登记部门提供相应手续,由李志刚取得商品房预告登记证书,已履行了相应的协助义务,且通知了包括李志刚在内的小区业主办理房产权属登记手续,但李志刚未按期缴纳相关资料证件,非山西国瑞房地产开发有限公司不积极履行协助办证义务。2、李志刚主张4492.88元违约金的诉求缺乏事实依据且已超过诉讼时效,原判驳回符合法律规定:首先根据山西国瑞房地产开发有限公司提交的预售许可证、建设工程竣工验收备案表等资料,可以证实涉案房屋早在2010年9月25日竣工,李志刚于2010年10月15日接收涉案房屋,2010年12月20日办理了商品房预售许可证,故涉案房屋手续齐全,非山西国瑞房地产开发有限公司的原因导致涉案房产证办理的延误,而是李志刚一直不配合缴纳相关资料、办理授权公证,延误办证进程;其次李志刚的该项主张属于债权请求权,应适用2年诉讼时效的法律规定,李志刚明知从2011年10月14日起就可以向山西国瑞房地产开发有限公司主张支付延误办理房产证的违约金,但其在2017年4月17日向一审法院主张延误办证违约金,明显超过了该规定,原判驳回其诉讼请求并无不当。3、李志刚的第四、五、六项诉讼请求缺乏事实和法律依据,原判驳回符合法律规定:首先李志刚未提交证据证明地源热泵没有达到正常使用的标准,且地源热泵在山西国瑞房地产开发有限公司交房后,已由物业公司管理操作,与山西国瑞房地产开发有限公司无关;其次室内中央空调风机盘管属于自愿安装,李志刚提出山西国瑞房地产开发有限公司强制要求安装中央空调风机盘管的主张,没有事实依据,其要求拆除风机盘管所产生的费用不应由山西国瑞房地产开发有限公司来承担。

山西国瑞房地产开发有限公司上诉请求:1、撤销原判第二项,改判驳回李志刚要求支付从2011年3月14日起至起诉日止按同期银行贷款利率计算7529元的利息的诉讼请求;2、诉讼费用由李志刚负担。事实和理由:1、原判错误认定7529元代办房产证费:山西国瑞房地产开发有限公司因需要协助李志刚办理房产证手续,收取了李志刚的300元代办费及预收10元的工本费、交易手续费359.43元、契税费6739.32元、测绘费119.81元,共计7529元;2、双方从未约定预收他项费用的具体交付时间,且延期交付费用系李志刚自身原因所致,其无权要求山西国瑞房地产开发有限公司支付利息:李志刚预付他项费用时并未规定具体交付时间,按照行业惯例该费用系以李志刚提交全部资料后在房产局办理过程中一并提交,2016年8月10日起,山西国瑞房地产开发有限公司已多次要求李志刚提交全部资料,但李志刚于2017年4月2日之后才提交办证资料,因此,由于李志刚未向山西国瑞房地产开发有限公司提交完善的办证资料导致山西国瑞房地产开发有限公司无法递交相关费用,李志刚无权要求占用该费用的利息;3、李志刚在一审起诉请求为支付代办房地产权证书费用7529元的从2011年3月14日起至起诉之日止的利息,原判第二项从2010年10月15日起计算至涉案房屋开始办理变更登记手续时止的利息,明显超出了李志刚的诉讼请求;4、双方并未约定占用费用利息的违约条款,李志刚主张以同期贷款利率计算利息无据。

李志刚答辩称,山西国瑞房地产开发有限公司向李志刚收取的是房产证费用而非代办房产证的费用,有山西国瑞房地产开发有限公司出具的收据为证,地源热泵已经有三年以上没有正常使用了,原因就是该设备不能正常使用,与物业单位无关,关于诉讼时效,李志刚在上诉状里已经阐明。

李志刚向一审法院起诉请求:1、山西国瑞房地产开发有限公司向李志刚办理晋瑞苑第128幢H座2单元0403号房的房地产权属证书;2、山西国瑞房地产开发有限公司向李志刚支付未按时向李志刚交付房地产权属证书的违约金4492.88元;3、山西国瑞房地产开发有限公司向李志刚支付由李志刚缴纳代办房地产权属证书的7529元从2011年3月14日至起诉日同期银行贷款利息2438.38元;4、山西国瑞房地产开发有限公司向李志刚支付地源热泵未达正常使用的退赔费用16188.6元;5、山西国瑞房地产开发有限公司向李志刚支付室内中央空调风机盘管的退赔费用4500元;6、山西国瑞房地产开发有限公司向李志刚支付室内中央空调风机盘管的拆除装修费10000元;7、本案诉讼费由山西国瑞房地产开发有限公司承担。

一审法院认定事实:2011年5月25日,李志刚(买受人)与山西国瑞房地产开发有限公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》,合同约定:买受人购买的商品房为出卖人开发的位于晋阳街22号晋瑞苑住宅小区第128幢H座2单元0403号房,建筑面积119.81平方米,该房屋的预售许可证号为(2010)并商房预售字第0051号;商品房销售单价为每平方米3750元,房屋总价449288元,付款方式为首付40%,主体完工付40%,交房付20%;出卖人应当在2011年10月1日前,依照国家和地方人民政府的有关规定,将具备第3种条件即商品房经分期综合验收合格,并符合本合同约定的商品房交付买受人使用;出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等。该合同附件四还约定:买受人办理房地产权属登记所产生的费用按政府有关规定承担;买受人在收到出卖人发出的"办理房地产权属登记通知书"后,按照其中规定的日期向出卖人提供相关证件及指定地点办理相关手续;由于买受人未能缴纳相关费用或者未按"办理房地产权属登记通知"中规定的日期办理,致使不能在规定期限内取得房地产权属证书的,出卖人不承担违约责任等。在本合同签订之前,2010年10月15日,山西国瑞房地产开发有限公司已将涉案房屋交付给李志刚,并向李志刚收取了300元的公证费和7529元的代办房产证费用。2011年11月2日,涉案房屋进行了预购商品房预告登记,预告登记权利人为李志刚及刘航。2015年12月3日,山西国瑞房地产开发有限公司取得了涉案房屋的房权证。李志刚一审当庭述称,山西国瑞房地产开发有限公司交付的地源热泵和风机盘管均不能使用,地源热泵的价格是李志刚咨询市场后自己定的,风机盘管的价格是李志刚的购买价格,单价1500元,李志刚一共购买了3台,由于不提供制冷服务,所以李志刚准备拆除,咨询了装修师傅费用估计为10000元。据李志刚提交的由山西万水物业管理有限公司于2016年6月27日发出的通知载明,由于小区只有部分业主愿意使用,制冷使用率不到60%,故夏季不提供空调服务。山西国瑞房地产开发有限公司辩称,其多次通知过李志刚办理房产证手续,在2016年8月10日已通知李志刚履行协助义务;对于地源热泵和风机盘管的使用,是李志刚和物业公司之间的物业服务合同所涉事宜,是物业公司不使用,起诉的相对方应当是物业公司。

认定上述事实的证据有李志刚提交的《商品房买卖合同》复印件、公证费收据、代办房产证收据、通知、视听资料,山西国瑞房地产开发有限公司提交的收房签字单、房屋预告登记证明、房产证等,经一审当庭举证、质证,另有本案一审庭审笔录在卷佐证,足以采信。

一审法院认为,李志刚与山西国瑞房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》是当事人真实意思表示,内容合法,不违反法律、法规的规定,对当事人具有约束力,各方应依约履行合同义务。该合同约定山西国瑞房地产开发有限公司应当在商品房交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案,系协助办证义务,因此,李志刚主张山西国瑞房地产开发有限公司向其办理涉案房屋的房屋权属证书没有法律及合同依据,法院不予支持,但作为房地产开发企业,山西国瑞房地产开发有限公司应积极协助将涉案房屋的产权变更登记至李志刚名下,所产生的费用由李志刚依法负担。关于李志刚主张的未按期交付房屋产权证的违约金,虽山西国瑞房地产开发有限公司有逾期协助办证行为,但由于合同约定的办证期限为交房后360日内,因李志刚不能证明在此后的三年内就该违约金向山西国瑞房地产开发有限公司主张过权利,则该诉请已过诉讼时效,法院不予支持。关于李志刚主张的代办房地产权证费7529元的利息,因该费用自李志刚交付山西国瑞房地产开发有限公司后一直由山西国瑞房地产开发有限公司占用,山西国瑞房地产开发有限公司应予赔偿由此给李志刚造成的利息损失,该利息宜按中国人民银行同期贷款利率自2010年10月15日计算至涉案房屋开始办理变更登记手续时止。关于李志刚主张的地源热泵、中央空调风机盘管未正常使用的退赔费用及中央空调风机盘管的拆除费用,由于李志刚尚不能证明系山西国瑞房地产开发有限公司原因造成相关设备不能正常使用,故上述请求,法院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定,判决:"一、被告山西国瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内协助原告李志刚办理位于晋瑞苑第128幢H座2单元0403号房屋产权变更登记手续,相关费用由原告依法承担。二、被告山西国瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日内按中国人民银行同期贷款利率向原告李志刚支付7529元自2010年10月15日至涉案房屋开始办理变更登记手续时止的利息。三、驳回原告李志刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费840元(原告已预交),由原告负担790元,被告山西国瑞房地产开发有限公司负担50元。"

本院二审期间,李志刚未提交新的证据。山西国瑞房地产开发有限公司提交了李志刚在2017年4月10日出具的一份承诺书,证明李志刚放弃追究双方签订的《商品房买卖合同》中有关违约责任的事实,李志刚认可其出具的承诺书,但主张系被迫出具的,有录音可以证明被迫的事实。

关于承诺书,本院认为,李志刚主张系被迫出具,但录音不能反映对话人的身份等信息,真实性不予确认,结合李志刚认可系其出具的陈述,本院对该承诺书予以确认。

另外,山西国瑞房地产开发有限公司对原判"确认事实"中"7529元的代办房产证费用"提出异议,主张该7529元包括10元工本费、359.43元交易手续费、6739.32元契税费、119.81元测绘费和300元房产证代办费,对原判确认的其他事实无异议,李志刚对原判"确认事实"无异议。

关于山西国瑞房地产开发有限公司提出的异议主张,本院认为,该7529元包括项目符合向相关部门办理房产证时需要支出的实际情况,结合本院确认的上述《承诺书》中载有"收取或代收的有关税、费......"的内容,故确认山西国瑞房地产开发有限公司主张的项目,但该项目均属于山西国瑞房地产开发有限公司协助办理房产证时的费用范围,故原判确认为代办房产证费用并无不当。由于山西国瑞房地产开发有限公司对原判确认的其他事实无异议,李志刚对原判"确认事实"无异议,故本院对原判"确认事实"予以确认。

根据本院确认的上述证据及事实,本院查明如下事实:2017年4月10日,李志刚向山西国瑞房地产开发有限公司出具书面《承诺书》,载明:"......关于双方签订的编号为20111001528的《商品房买卖合同》上所有关于违约责任的约定,双方互不追究;房屋面积以实测面积为准,房价款本人同意多退少补;代办房屋产权证书当中收取或代收的有关税、费本人也同意按国家和贵公司的规定据实结算,多退少补。"其他查明的事实与一审一致。

本院认为,《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条规定:"在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的,应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记,由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。房地产转让或者变更时,应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。"《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定:"......房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续,并提供必要的证明文件。"法律规定办理相关房产证是国家机关的职权,房地产公司并无此权能,房地产公司仅有协助房屋购买人办理相关房产证的义务,故李志刚要求山西国瑞房地产开发有限公司向其办理房产证的主张,本院不予支持。李志刚已书面承诺有关合同约定的违约责任"互不追究",且其要求违约金的主张已超过法定诉讼时效,原判不予支持并无不当,李志刚要求山西国瑞房地产开发有限公司支付违约金的主张,本院不予支持。山西国瑞房地产开发有限公司于2010年10月15日收取李志刚的代办房产证费用,且至今占用未使用该款项,故李志刚向一审法院起诉要求支付从2011年3月14日起至起诉日止按照同期银行贷款利率计算7529元费用的利息2438.38元的诉讼请求,依法有据,本院予以支持,山西国瑞房地产开发有限公司关于李志刚无权要求支付利息的上诉主张,本院不予支持,但原判要求山西国瑞房地产开发有限公司支付从2010年10月15日至涉案房屋开始办理变更登记手续时止这一期间的利息,明显超过了李志刚在一审提出该利息的诉求,即超过了李志刚的诉求范围,本院予以改判。李志刚要求山西国瑞房地产开发有限公司支付地源热泵、中央空调风机盘管未正常使用的退赔费用和拆除费用,因其未能提交证据证明由于山西国瑞房地产开发有限公司的原因造成,故李志刚的该项上诉主张,本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百三十条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第(二)项的规定,判决如下:

一、维持山西省太原市小店区人民法院(2016)晋0105民初2426号民事判决第一、三项;

二、撤销山西省太原市小店区人民法院(2016)晋0105民初2426号民事判决第二项;

三、山西国瑞房地产开发有限公司于本判决生效后十日向李志刚支付利息2438.38元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案一审案件受理费840元、二审案件受理费890元,共计1730元,由上诉人李志刚负担1630元、上诉人山西国瑞房地产开发有限公司负担100元。

本判决为终审判决。

审判长 刘 光

审判员 王 薇

审判员 姜宏亮

二〇一八年三月十二日

书记员 郭 璨