出租方迟延履行后发生不可抗力的，仍负违约责任

出租方迟延履行交房义务的违约行为发生在地震之前的，其以不可抗力为由要求免除其合同责任的，应不予支持。

标签：违约责任｜不可抗力｜房屋租赁｜合同解除｜迟延履行

案情简介：2013年3月，张某租赁李某客栈，但李某并未依约在半月内交付房屋。张某随后向李某发送解约函并诉请退还预付租金4万元，李某以同年4月20日当地发生地震为由抗辩。

法院认为：①案涉租赁协议有效，李某未按约定履行交付房屋义务，其行为已构成违约，在此情形下，张某解除合同行为并无不当，且该解除行为发生在李某违约及当地地震之后，符合双方协议约定。②当双方租赁关系解除后，未履行部分不再履行，李某应返还已收取租金。《合同法》第117条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”李某未按约定期限履行交房义务的违约行为发生在地震之前，不能免除其责任，当合同解除后，李某应承担返还张某房屋租金的责任。判决李某退还张某房屋租金4万元。

实务要点：出租方未按约定期限履行交房义务的违约行为发生在地震之前的，其以不可抗力为由要求免除其责任的，不应支持。

案例索引：四川雅安雨城区法院（2013）雨城民初字第2057号“张某与李某房屋租赁合同纠纷案”，见《张雪娇诉李林房屋租赁合同纠纷案（不可抗力）》（周冀），载《中国审判案例要览》（2014民:235）。