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出租人违约导致租赁协议解除,应退还相应入场费

发布日期:2020-04-01 20:05:26

因出租人原因导致摊位租赁协议提前终止的,承租人支付的入场费应视为承租人实际损失,出租人应予相应返还。

标签:房屋租赁|合同解除|入场费

案情简介:2012年,餐饮公司违反与林某所签租赁协议,将林某所租赁摊位所有权、经营权转让给投资公司。林某据此主张解除合同,并返还保证金14万元、入场费53万元。

法院认为:①案涉租赁合同及附属协议合法有效。合同履行过程中,餐饮公司未经林某同意,将租赁合同约定的权利义务一并转让给第三人。考虑到租赁合同订立、履行应建立在双方信任及合作基础上,餐饮公司行为对林某正常经营造成实际影响,导致双方之间所签租赁合同丧失继续履行基础和条件。故林某诉请解除,应予支持。②保证金具有促使合同当事人依约履行的金钱质押性质,因餐饮公司未举证证实租赁合同履行过程中保证金适用情况出现,故租金合同解除后,餐饮公司收取保证金应予退还。③因租赁合同双方未明确约定入场费构成及用途,但收取入场费作为现实中特定行业经营模式,对此,目前并无法律及行政法规效力性禁止性规定,承租人为与出租人建立租赁合同关系支付入场费,在租赁关系建立后,承租人已取得其支付费用的相应对价。若承租人为与出租人建立租赁关系而支付入场费后,因出租人行为致使承租人不能实现其租赁目的,应视为承租人因出租人违约而受到的实际损失,依公平和诚实信用原则,出租人应退还承租人相应入场费损失。故结合入场费性质、租赁合同实际履行情况及餐饮公司过错程度等因素,酌定餐饮公司退还入场费数额。判决解除双方租赁协议,餐饮公司退还林某保证金及35万元入场费。

实务要点:因出租人原因导致租赁协议提前终止的,承租人支付的入场费应视为承租人因出租人违约而受到的实际损失,出租人应予相应返还。

案例索引:北京一中院(2013)一中民终字第1403号“林某与某餐饮公司等租赁合同纠纷案”,见《林金海、田淑敏诉北京日盛宏达餐饮管理有限公司租赁合同纠纷案(“入场费”性质及返还标准)》(张英周),载《中国审判案例要览》(2014商:21)。