房地产转让纠纷案例

原告：蔡悦。

委托代理人：郝维民，丁锦峰，系辽宁天意律师事务所律师。

被告：宏运地产铁岭有限公司。

法定代表人：邹尚峰，系该公司总经理。

委托代理人：汪纯辉，该公司法律顾问。

原告蔡悦与被告宏运地产铁岭有限公司商品房屋预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡悦的委托代理人丁锦峰到庭参加诉讼，被告宏运地产铁岭有限公司经传票传唤未派人参加诉讼。本案现已审理终结。

原告蔡悦诉称：2012年底原告有购房需求，通过被告的广告宣传，来到了被告的售楼处，并与之确定购买其宏运中央官邸项目（银州区广裕街中段）的住宅一处的合意，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，与我签订了一份意向书（被告方提供的格式合同），并先后收取了我全部购房款268936元人民币，该意向书的内容具备房屋买卖合同的主要条款（买卖标的物确定、数量、价款，交付时间），虽然不是房产部门出具的制式合同，但应视为商品房预售合同。依据相关法律规定，未取得商品房预售许可证的房产企业，其订立的商品房预售合同应属无效。2015年、2016年我多次找到被告协商退还购房款均未果，现被告依然没有取得商品房预售许可证，我购买的房屋也没有完成竣工验收，为维护原告合法权益，特诉至法院，请求法院确认原告与被告签订的意向书商品房预售合同无效；判令被告返还全部购房款268936元；判令被告给付占用购房款88936元的利息（自2012年12月19日至上述购房款实际返还完毕止，按同期人民银行规定的贷款利率计算）。给付占用购房款180000元的利息（自2013年9月26日至上述购房款实际返还完毕止，按同期人民银行规定的贷款利率计算）；被告承担此次诉讼费用。

被告宏运地产铁岭有限公司向本院提交了书面答辩意见，称：原告所诉与被告签订的购房意向书，交纳的购房款数额，时间，入住时间均属实，我公司现确无商品房预售许可证，故无法办理房屋产权凭证。对于原告提出的办理商品房屋产权事宜我公司正在积极办理过程中，现我公司已经取得办理商品房许可证一切手续，正等待许可证下达，待许可证下达后就能办理房屋产权凭证。同时按照法律规定如在贵院审理期限内，我公司取得商品房预售许可证，办理了产权凭证则不存在违约行为。我公司有能力在贵院审期限内取得预售许可证，办理房屋产权凭证，为保护商品房买卖交易安全，故应驳回原告的诉讼请求。

原告举证如下：

1、购房意向书、收款收据（证明原、被告签订购买合同，已经交付购房款事实）。

2、被告售房广告两份（证明被告主动销售房屋）。

上述证据经本院审查，真实性可以确认。

经审理查明，原、被告曾签订《意向书一份》，约定原告购买被告开发的位于铁岭市银州区广裕街中段的宏运中央官邸2号楼*单元*层2号的住宅，原告蔡悦依约定分三次向被告交纳了全部购房款268936元（其中2012年12月16日交10000元，同月19日交78936元，2013年9月26日交180000元），该意向书中又约定了房屋交付时间等内容，但在原告起诉时，被告依然没有取得商品房预售许可证明。

本院认为，原、被告间订立的《意向书》，已具备商品房预售合同的主要内容，应视为商品房预售合同。因被告系在未取得商品房预售许可证明时向原告销售的商品房，依照法律规定，系无效的合同。基于无效合同所取得的财产，应予返还；且被告长期占用原告的购房款，已给原告造成了购房款利息损失。故原告的诉讼请求应予支持；被告经传票传唤未派人参加诉讼，应予缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条[有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定]、第五十八条（合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任）、第一百零七条（当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任）、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条（出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条第一款（被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决）的规定，判决如下：

一、原、被告间签订的《意向书》无效；

二、被告宏运地产铁岭有限公司于本判决生效后十日内返还原告蔡悦购房款268936元，并按中国人民银行同期贷款利率标准给付上述款项的利息（其中88936元的利息自2012年12月19日开始计算，180000元的利息自2013年9月26日开始计算，计息截止日均为付清欠款之日）；如逾期履行，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。

案件受理费5330元（原告预交），由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省铁岭市中级人民法院。

上诉人在递交上诉状次日起七日内，交纳上诉费（汇至中国农业银行铁岭河畔支行，铁岭市财政局非税收入财政专户，帐号06794101049200005，并注明汇款用途为046001铁岭市中级人民法院诉讼费），逾期交纳按撤回上诉处理。

审判长马辉民

人民陪审员张军

人民陪审员李敏

二〇一七年七月二十日

书记员樊珈彤