房地产转让纠纷案例

原告四川舜苑置地有限公司，住所地：成都市郫县。

法定代表人麻渝，该公司执行董事。

委托代理人李颖，四川有同律师事务所律师。

被告李茂，男，1956年9月28日出生，汉族，住四川省华蓥市。

被告夏丽娅，女，1958年2月24日出生，汉族，住四川省华蓥市。

原告四川舜苑置地有限公司与被告李茂、夏丽娅商品房屋预售合同纠纷一案，本院于2017年1月9日立案受理后，依法适用简易程序，由本院审判员文武独任审理，于2017年4月7日公开开庭进行了审理。原告四川舜苑置地有限公司的委托代理人李颖，被告李茂到庭参加诉讼、本案现已审理终结。

原告四川舜苑置地有限公司诉称，2010年8月4日，原告与被告签署了《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》（以下统称合同）。合同约定：被告通过银行按揭贷款的方式购买原告位于成都市郫县郫筒镇一里村一社、凉水村一社舜苑·一里阳光商品房。房屋价款为373，288元整，以银行按揭贷款的方式支付。如因被告原因而导致原告承担担保责任的，被告在原告承担担保责任之日起5日内未偿还并向原告支付违约金的，原告有权单方解除合同并收回合同项下房屋，被告应将房屋恢复原状并向原告支付总房款10%的违约金，并承担原告因此产生的律师代理费等费用。其后，被告怠于履行与银行签订的按揭贷款合同。银行要求原告承担保证责任，代偿被告的按揭贷款本息，并先后从原告的保证金账户扣划了代偿款项人民币169，765.85元维护自身合法权益，原告诉请法院，特提出如下请求：1、判令解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》；2、判令被告支付原告已经向被告的贷款银行代偿款项人民币169，765.85元；3、判令被告支付原告违约金人民币37，328.80元；4、判令被告支付原告律师费15，000元；5、判令被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告变更诉讼请求：1、判令两被告支付申请人已经向银行代偿款项人民币169，765.85元；2、判令两被告支付申请人违约金人民币37，328.80元；3、判令两被告支付原告律师费15，000元；4、判令两被告承担本案诉讼费用。

被告李茂、夏丽娅辩称，对于原告代理清偿贷款是事实，其余按照合同约定办理。

经审理查明，2010年8月4日，原告四川舜苑置地有限公司与被告李茂、夏丽娅签署了《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》。合同约定：被告通过银行按揭贷款的方式购买原告位于成都市郫县郫筒镇一里村一社、凉水村一社舜苑·一里阳光商品房，房屋价款为373，288元；《商品房买卖合同补充协议》第三条对主合同第五条付款方式及期限，第九条逾期付款责任的补充……；（三）买受人采用按揭付款方式支付房款的：……；9、出卖人在担保期限内因买受人原因（如：未能按期偿还贷款或买受人擅自处分所购商品房等）导致出卖人承担担保责任的，买受人应在出卖人承担担保责任之日起5日内偿还出卖人被扣划的保证金和支付的违约金（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、复利，违约金等）并按《合同》约定总房款每日万分之十向出卖人支付违约金。否则买受人未在5日内偿还的，除应承担出卖人已实际遭受损失的外，出卖人有权单方解除合同并收回《合同》项下的房屋，买受人负责将房屋恢复原状，相关损失（包括但不限于装修损失）由买受人自行承担；买受人还应向出卖人支付总房款10%的违约金。……。因被告未按期偿还贷款本息，2016年2月23日、2016年12月28日，中国农业银行成都西区支行向原告发出担保人履行责任通知书，要求履行贷款本息。原告已向银行代偿贷款本息共计人民币169，765.85元

上述事实，有原告提交的原告营业执照、被告身份信息、《商品房买卖合同》、《<商品房买卖合同>补充协议》、个人购房担保借款合同、担保人履行责任通知书、转款凭证等证据证实，足以认定。

本院认为，原告四川舜苑置地有限公司与被告李茂、夏丽娅签订的《商品房买卖合同》及《<商品房买卖合同>补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。协议双方均应按照约定履行自己的义务。被告作为买受人未按银行贷款合同的规定期限偿还贷款，导致原告承担保证责任，并向银行归还了人民币贷款本息被告怠于履行与银行签订的按揭贷款合同，原告向银行承担保证责任，代偿被告的按揭贷款本息169，765.85元。根据法律规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。原告诉请要求被告偿还代偿款项于法有据，本院予以支持。关于违约金，庭审中原告与被告对违约金按总房款5%计算达成一致，本院予以确认。关于律师代理费，因原告没有提交充分证据，对此项诉请本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第六条、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：

一、被告李茂、夏丽娅于本判决生效后五日内向原告四川舜苑置地有限公司支付代偿款项人民币169，765.85元；

二、被告李茂、夏丽娅于本判决生效后五日内向原告四川舜苑置地有限公司支付违约金人民币18664.4元；

三、驳回原告四川舜苑置地有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案适用简易程序，收取案件受理费2，366元，此款已由原告四川舜苑置地有限公司垫付，被告李茂、夏丽娅在履行上述义务时一并付与原告四川舜苑置地有限公司

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。

审判员文武

二〇一七年四月七日

书记员李天岚