房地产转让纠纷案例

原告：张红红，女，1983年8月6日出生，汉族，西安市阎良区关山镇东兴村西兴组村民，住该组。

被告：陕西中朗实业有限公司。住所地：西安市莲湖区未央路12号1幢20604室。

法定代表人：刘显武，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：吴继文，男，1964年12月15日出生，汉族，系被告陕西中朗实业有限公司职工，住该公司。

委托诉讼代理人：闫静静，陕西林麓律师事务所律师。

原告张红红诉被告陕西中朗实业有限公司（以下简称中朗公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红红、被告中朗公司的委托诉讼代理人赵铭到庭参加诉讼。本案审理过程中，被告中朗公司撤销对赵铭的委托，委托吴继文、闫静静为其诉讼代理人。

原告张红红向本院提出诉讼请求：1、原告请求依法判决解除《唐风紫苑商品房内部认购书》；2、原告请求判令被告退还原告已交认购款（含定金）215922元，同时支付自2013年8月15日至2016年9月8日，银行同期贷款利息41313.08元；3、原告请求判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2014年8月12日，原告在原陕西炬程房地产开发有限公司西安阎良分公司广泛宣介的基础上与其签订了《唐风紫苑商品房内部认购书》。该认购书对原告认购商品房的区位（楼层、房号）、建筑面积、单价及总价款等均作了明确约定，但对签订正式《商品房买卖合同》和交房的时间及法定证照详情并无具体说明。本认购书签订时，原告向相对人支付了换房补差价款42000元，于2013年8月15日起，分次又向其法人单位原陕西炬程房地产开发有限公司支付了“首付金”163922元。但是，由于原陕西炬程房地产开发有限公司及其西安阎良分公司口头承诺的签订《商品房买卖合同》及交付房屋的时间多次向后推拖，引起原告对其开发项目和出售商品房是否合法的怀疑。后经原告多方了解，方知原陕西炬程房地产开发有限公司至今没有办理房地产开发依法应当取得的土地、规划和建设的许可证照，致使原告签订的商品房认购书的目的无法实现。原告认为，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，原陕西炬程房地产开发有限公司西安阎良分公司与原告签订的商品房认购书应属预约合同，该公司依法负有在一定期限内与原告缔结《商品房买卖合同》的义务。该认购书出于双方的真实意愿，且其内容并不违反法律的禁止性规定，应属合法、有效的民事法律行为。原陕西炬程房地产开发有限公司及其西安阎良分公司对认购书的订约目的不能实现，存在明显过错，应当承担违约责任。被告作为该认购书的继任者，按照有关法律的规定，除应退还已收原告的认购定金外，还应赔偿原告因此所受的经济损失。

被告中朗公司辩称，认可原告买房和交费，没有交房是事实，因为土地目前有权属纠纷。不同意解除认购书，被告未取得预售许可证，认购书应为无效，同意返还购房定金，不同意支付利息。

本院经审理认定事实如下：2013年7月22日，原告张红红向陕西炬程房地产开发有限公司西安阎良分公司支付购房定金10000元，认购唐风紫苑小区10504号房屋一套。2013年8月15日，又向陕西炬程房地产开发有限公司西安阎良分公司支付首付款163922元。2014年8月11日，原告张红红申请换房，由10504号房换至10806号房，应补差价42937元，陕西炬程房地产开发有限公司西安阎良分公司同意换房，并同意免除差价937元。2014年8月12日，原告张红红与陕西炬程房地产开发有限公司签订《商品房内部认购书》，约定：原告张红红认购陕西炬程房地产开发有限公司投资、陕西炬程房地产开发有限公司西安阎良分公司开发的唐风紫苑小区1号楼8层6号房屋一套，认购单价3928元/平方米，建筑面积121.4平方米，总房价476859元；认购书所列之房款及付款方式以《商品房买卖合同》中所列金额为准；《商品房买卖合同》生效后，认购书自动失效并收回等内容。同日，原告张红红向陕西炬程房地产开发有限公司西安阎良分公司补交房屋差价42000元，陕西炬程房地产开发有限公司向原告张红红出具收据。至本案辩论终结，被告中朗公司未取得《商品房预售许可证》，亦未与原告签订《商品房买卖合同》。

陕西炬程房地产开发有限公司于2016年5月4日更名为陕西中朗实业有限公司，即本案原告，陕西炬程房地产开发有限公司西安阎良分公司系其分公司。对于上述当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。

本院认为，分公司的民事责任由公司承担。本案中，原告张红红与陕西炬程房地产开发有限公司签订《商品房内部认购书》，并向陕西炬程房地产开发有限公司西安阎良分公司和陕西炬程房地产开发有限公司支付购房定金和购房款共计215922元。被告中朗公司作为陕西炬程房地产开发有限公司西安阎良分公司的总公司在庭审中陈述，陕西炬程房地产开发有限公司西安阎良分公司已经不存在，且被告中朗公司同意承担其分公司的责任，原、被告双方亦不申请追加陕西炬程房地产开发有限公司西安阎良分公司，故本案相应民事责任应由被告中朗公司承担。原告张红红与陕西炬程房地产开发有限公司签订的《商品房内部认购书》，仅规定了原告认购房屋的房号、购房款数额、定金等，该认购书不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故该认购书应属于商品房预约合同。上述认购书系双方真实意思表示，符合相关法律规定，合法有效，原、被告双方均应依约履行合同义务。对被告中朗公司辩称认购书无效，本院不予支持。认购书签订后，原告依约支付定金及购房款共计215922元，而被告中朗公司未取得《商品房预售许可证》，亦未与原告签订《商品房买卖合同》，致《商品房内部认购书》合同目的不能实现，故对原告诉请解除《商品房内部认购书》并退还定金、购房款215922元的主张，本院予以支持；同时，被告中朗公司应当赔偿原告张红红利息损失（以215922元为基数，按同期银行贷款利率从2014年8月13日计算至2016年9月8日）。

综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

一、解除原告张红红与被告陕西中朗实业有限公司签订的《商品房内部认购书》；

二、被告陕西中朗实业有限公司于本判决生效后15日内退还原告张红红定金及购房款共计215922元，并赔偿原告张红红利息损失（以215922元为基数，按同期银行贷款利率，从2014年8月13日计算至2016年9月8日）。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费5158元，减半收取2579元，由被告陕西中朗实业有限公司负担。因原告张红红已预交，被告陕西中朗实业有限公司于本判决生效后十日内支付原告。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

审判员杨欣欣

二〇一七年六月五日

书记员梁勍