法院裁判观点总结：农村房屋买卖合同，有效还是无效？

观点一：村民与城镇居民签订农村房屋买卖合同的，合同无效。
重庆市高级人民法院（2014）渝高法民提字第00099号
国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）第二条第二款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”；2004年12月24日，国务院《关于深化改革严格土地管理的决定》再次强调：“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。由此可见，国家不允许宅基地使用权向集体经济组织之外的城镇居民转让，城镇居民购买农村住房的房屋买卖合同当属无效。
    观点二：同村村民签订农村房屋买卖合同后，买方村民只有一处宅基地的，合同才有效。
湖北省高级人民法院（2015）鄂民申字第01977号
 依据我国相关政策和法律规定，农村房屋土地买卖与城市房屋土地买卖具有不同的要求和特性。农村房屋的转让涉及到农村集体土地使用权主体的专属性，故对农村房屋买卖的主体具有特别的要求，也即只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地时方确认为有效。
江苏省高级人民法院（2016）苏民申5556号
 《中华人民共和国土地管理法》规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权是集体经济组织成员依法享有的权利。农村房屋买卖的效力与房屋受让方的身份具有直接的关系，即农村房屋只能在同一集体经济组织内部成员之间转让，且受让的农村集体经济组织成员仅能享有一处宅基地情况下才确认农村房屋买卖协议有效。本案中，因卞某某不是案涉房屋所在集体经济组织成员，其与周仁某签订的两份购房协议应确认为无效。
   观点三：同村村民之间买卖农村房屋，买方在签订合同后，导致其拥有不止一处宅基地的，买卖合同不一定无效。
安岳县人民法院（2019）川2021民初2562号
本院认为，从2009年双方订立协议来看，李某炳与李某西均为安岳县白塔寺乡三桥村村民，李某西系可受让李某炳房屋的适格主体，双方订立的书面协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，被告提交的安岳县人民政府社员宅基地使用证显示，该宅基地的户主系本案被告，协议签订双方系亲戚关系，事后，其共有人一直未行使撤销，从交易习惯可以认定其卖房行为被共同使用人许可。故对被告以未经共同人同意的抗辩事由不予支持。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条“农村农民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”的规定并非效力禁止性规定，不能以此为由认定原、被告签订的协议无效。
    观点四：不同村的村民之间签订的农村房屋买卖合同的，合同无效。
重庆市南川区人民法院（2019）渝0119民初6025号
涉案农村房屋买卖，基于“房地一体”主义，农村房屋对应的宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相关联，具有福利和社会保障功能，法律、法规和国家政策均禁止在非同一集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让。本案原被告系非同一集体经济组织成员，双方于2015年11月26日签订的《房屋买卖合同》损害法律、行政法规以及国家政策维护的社会公共利益，进而违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项之规定，应当被认定为无效。
北京市高级人民法院（2018）京民申4947号
 本院经审查认为，宅基地使用权是本村集体经济组织成员享有的权利，杨秋付与何秀苹签订的《协议书》中转让标的包括宅基地及其上的房屋，农村房屋买卖涉及宅基地转让的，一般只能转让给同一集体经济组织成员。房屋买卖合同签订时杨某某的妻子和儿子虽然为农民，但其并非沙子营村集体经济组织成员，故杨某某据此主张买卖合同有效不能成立。
宁夏回族自治区高级人民法院（2018）宁民再48号
 本院再审认为，王某某与尚某某签订的《售房合同》虽属自愿，但根据“地随房走”的原则，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地的转让。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定：宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准；第四款规定：农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。2007年《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》强调，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。据此，农村宅基地使用权与农村集体经济组织成员的特定身份相联系，具有相应的社会福利性和社会保障功能，用来保障农村村民享有基本的居住条件，从而有利于维护农村稳定，保障社会经济可持续发展。农村宅基地使用权非集体经济组织成员无权取得，农村宅基地及附着的房屋转让只能在本集体经济组织成员之间进行。允许非本集体经济组织成员通过农村房屋购买而取得农村宅基地的使用权，将在实质上构成集体经济组织在该宅基地上行使所有权的障碍，导致集体所有权的落空。尚某某非永宁县望洪镇农声村村民委员会集体组织成员，不具备购买涉案房屋的条件，其与王某某签订的《售房合同》中有关农村房屋买卖条款应当认定为无效。
 浙江省高级人民法院（2008）浙民再字第46号
关于本案房屋买卖的效力问题。农村房屋买卖的特殊性在于农村房屋与宅基地使用权不可分离，农村房屋买卖必然涉及宅基地使用权转让，而我国法律、政策对宅基地使用权转让有特别规定，因此认定农村房屋买卖的效力要兼顾宅基地使用权转让的特殊性，应以宅基地使用权转让的效力来决定农村房屋买卖的效力。根据我国《宪法》《土地管理法》《担保法》的有关规定以及有关农村土地政策规定，宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权具有福利性，宅基地使用权不得抵押，特定的宅基地仅限于本集体经济组织的成员享有使用权，本集体经济组织以外的人员不能申请并取得宅基地使用权。本案中，胡丙、王××、胡乙、胡甲出卖农村房屋给不属同一村的徐××，相应地将宅基地使用权转让给不属于同一农村集体经济组织成员的徐××，违反了《土地管理法》及国家现行政策的有关规定。故本案房屋买卖应认定无效。
   观点五：法律没有禁止不同村的村民之间买卖农村房屋，合同无其他无效情形的，为有效合同。
浙江省高级人民法院（2009）浙民再字第129号
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同，应当认定无效。纵观我国现行法律、行政法规，并没有对不同村集体的农民之间的房屋买卖行为作出禁止性规定。因此，本案双方的房屋买卖行为应属有效。
山西省高级人民法院（2015）晋民申字第384号
 我国宪法、法律均未限制农民异地购买农村房屋，国家政策仅禁止将农村房屋转让给城市居民，并未有任何规定限制转让给不同集体经济组织的村民，故不存在违反法律、法规和国家政策规定的问题，应可以自由转让。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款规定“农村村民出卖、出租房屋后，再申请宅基地的，不予批准。”该条并未禁止农村房屋买卖和出租，而第六十三条“农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租于非农业用地建设”，也未禁止农村房屋买卖，只是加强农村土地用途管制，限制农用地转为建设用地，以保持农用地数量。而宅基地本身即为农村建设用地，其使用权主体的变更并不会改变宅基地的性质，该条规定不能调整宅基地使用权流转问题。外地村民固然不得在另外的集体经济组织申请宅基地使用权并建造房屋，但法律并未限制农民购买房屋所有权的同时受让取得相应的宅基地使用权。我国物权制度将土地及其上的不动产看作两个独立的权利客体，即使受让人在购买农村房屋时不能受让取得相应的宅基地使用权，也不影响农村房屋买卖。不同经济组织成员间基于其生活、生产所需，可以进行农村房屋买卖，其合同应为有效。
遵义市中级人民法院（2019）黔03民终2092号
我国法律适用房地权属一致的原则，农村房屋买卖的效力源于农村宅基地使用权的流转限制。宅基地转让虽然违反了集体经济组织成员的权属性，但根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，只是禁止农民转让集体土地使用权用于非农建设，并未禁止非同一农村集体经济组织成员之间房屋买卖。本案涉及的集体所有土地系宅基地，其使用目的是用于农民建房自住，而不是用于非农建设。同时,根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”的规定，亦可看出，法律并未禁止非同一农村集体经济组织成员之间转让房屋使用权，只是通过对转让人再申请宅基地，而不予批准的方式制约其转让宅基地牟利的行为，故上诉人主张骆某某、陈某某与钟某某非同一集体经济组织成员，其签订的《房屋买卖协议》无效理由不能成立，本院不予支持。
廊坊市中级人民法院（2019）冀10民终6533号
詹某某系三河市燕郊开发区四街村民，吕某某系三河市燕郊镇三街村民。
依据土地管理的相关法规，“一户一宅”是指农村居民一户只能申请一处宅基地，村民在出售自己宅基地上的房屋后无权再次申请宅基地，并非规范农村房屋买卖合同的效力性规定，不影响房屋买卖合同的效力。相关法律法规并未规定农村房屋买卖合同需办理宅基地审批手续后才生效，故是否办理宅基地审批手续不影响房屋买卖合同的效力。从詹某某的行为看，詹某某在出售房屋的同时，既放弃了房屋的所有权，亦放弃了对宅院土地使用权的享有，詹某某在出售房屋的行为完成后，已无权对房屋主张权利。且詹某某在本村居住，也知道吕某某在该房居住的事实，詹某某对于长达二十三年的时间内从未对案涉房屋主张过任何权利未能作出合理解释，故詹某某请求确认案涉房屋买卖协议无效的主张，缺乏事实和法律依据。
   观点六：最终的买方为同村村民，签订的农村房屋买卖合同有效。

北京市高级人民法院（2019）京民申4505号
 本院经审查认为，我国土地管理法以及相应的政策法规之所以对于农村房屋买卖加以限制，主要是为了防止因农村房屋买卖而导致宅基地流失到集体经济组织之外，损害集体经济组织权益。本案中，房屋的最终买受人孟某某系涉案房屋所在村集体经济组织成员，涉案房屋由冯某出售并最终由孟某某购买，并未导致集体经济组织所有的土地流失或集体经济组织权益受损。《中华人民共和国土地管理法》虽规定了“一户一宅”的宅基地使用原则，但并无禁止集体经济组织成员之间相互购买宅基地及地上房屋的强制性规定。综上，孟某某与鲍某某、冯某关于涉案房屋的买卖协议，系各自真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。

北京市高级人民法院（2018）京民申1340号
当事人申请再审称，曹某某是涉案房屋的实际所有权人，陈某某并不是涉案房屋的最后买受人和所有权人。本案审理中不应审理陈某某对于农村房屋的购买资格，应重点审查曹某某对于农村房屋的购房资格。曹某某并非涉案房屋所在地的集体经济组织成员，根本没有资格购买涉案房屋，故张某某与曹某某之间的农村房屋买卖行为实属无效。 本院认为，张某某将涉案房屋卖给曹某某后，曹某某又卖给陈某某，两次房屋买卖行为均是双方当事人的真实意思表示，均有介绍人、中间人在场见证，且均已履行完毕。因陈某某为上马头村村民，符合成为农村房屋买卖所有权人的条件，故张某某要求确认其与曹某某之间的房屋买卖行为无效，并相互返还房屋及购房款的诉讼请求依据不足，一、二审法院未予支持，并无不当。
观点七：房屋买卖合同签订时双方是不同村的村民，但在起诉时，因买方的户籍已迁移至房屋所在的村，合同有效。
湖北省高级人民法院（2018）鄂民申1225号
 关于刘某某与高某某之间房屋买卖合同的效力问题。刘某某与高某某均为完全民事行为能力人，双方经过磋商口头达成房屋买卖合同，该合同系双方的真实意思表示。涉案房屋是否办理了产权变更登记，不影响房屋买卖合同的效力。刘某某购买涉案房屋时虽非瑠环村村民，但起诉前其户籍已迁至瑠环村，故其购买该集体经济组织内房屋的行为效力已得到补正，涉案房屋买卖合同不存在违反法律法规强制性规定的情形。高某某出售案涉房屋时正值其家庭新建房屋需要资金，故刘某某购房时有理由相信高某某作出的出售房屋的决定系与其配偶李荣贵的共同意思表示，且刘某某已支付合理的对价。此外，本案房屋交易行为发生后，涉案房屋先由刘某某居住，后由李某合居住，李荣贵直至2016年9月涉案房屋面临拆迁时才提出异议，称其对高某某出售房屋的行为不知情，其主张明显不符合常理。故高某某关于涉案房屋买卖合同应认定为无效的再审申请理由均缺乏事实与法律依据，本院不予支持。
    观点八：不同村的村民之间签订的农村房屋买卖合同，在试点地区内，符合一定条件的，买卖合同有效。
浏阳市人民法院（2018）湘0181民初832号
被告周某某出售农村房屋给被告王某某，必然涉及到该房屋所占农村宅基地使用权的一并转让，该宅基地转让是否有效，影响到本案关键法律事实的认定。
一般情况下，农村房屋宅基地仅可在本集体经济组织成员之间互相流转。但我市即浏阳市作为国家确定的宅基地制度改革试点地区[注：2015年2月27日十二届全国人大常委会第十三次会议通过《全国人民代表大会常务委员会关于授权国务院在北京市大兴区等三十三个试点县（市、区）行政区域暂时调整实旌有关法律规定的决定》，并公布三十三个试点县（市、区）名单，其中湖南省试点为浏阳市]，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因转让而产生的纠纷。[注：2016年11月21日最高人民法院发布《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第四、关于物权纠纷案件的审理（一）关于农村房屋买卖问题第19条第一项规定：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷）]，因此，根据2016年9月12日，浏阳市农村土地制度改革试点工作领导小组办公室下发《关于印发<浏阳市农村宅基地管理办法（试行）>等六项制度的通知》[浏土改办发2016(2)号]的文件内容，其中《浏阳市农村宅基地使用权流转管理办法（试行）》第八条规定：宅基地流转的范围，本市范围内符合宅基地申请条件的农村居民。
结合本案，结合本案，王某某、周某某都是农村村民，且是同一镇的两个村的村民，涉案房屋建造在农村宅基地上，且被告王某某购买后亦确实是用于自住用途，其在户籍户籍地亦已无房屋，部分宅基地但不能建房（详见社港镇规划建设环保站出具《证明》），而登记房屋所有权人即原告现户籍户籍已迁入长沙市，周某某亦另有宅基地和房屋，本案当事人的房屋买卖行为并不损害农民集体土地的所有权，也没有改变土地用途，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，亦不违反相关国家政策及相关指导意见，故被告王某某依照《房产出卖契约》受让被告周某某部分宅基地使用权是合法有效的。
此案上诉至长沙市中级人民法院，二审法院【（2019）湘01民终9200号】的裁判观点：原判依照最高人民法院发布《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条第一项的规定，浏阳市作为国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让产生的纠纷的实际情况，认定案涉房屋买卖行为不损害农村集体土地所有权，未改变土地用途，王某某依照房屋买卖合同受让宅基地使用权合法有效并无不当，亦符合诚实信用原则的要求，本院予以维持。
    观点九：签合同的买方的妻子与卖方为同村村民，合同无其他无效情形的，合同有效。
泰州市中级人民法院（2019）苏12民终1309号

考虑到平某某的妻子钱某某与宦某某系同一集体经济组织成员，平某某系代理全家成员签订的房屋买卖合同，因此，本案符合在本集体经济组织成员内部之间买卖宅基地使用权及房屋所有权的情形。通过双方所举证据材料可知，案涉房屋买卖行为是双方的真实意思表示，并不违反法律效力性强制性规定，且不损害社会公共利益，也不符合法律规定的构成无效合同的相关情形，故案涉房屋买卖合同为有效合同。
    观点十：不符合当时对获得宅基地使用权有关规定的，无权取得或变相取得宅基地，签订的农村房屋买卖合同无效。
北京市第一中级人民法院（2020）京01民终830号
 违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。1.国务院1982年发布的《村镇建房用地管理条例》第十五条规定，由于买卖房屋而转移宅基地使用权的，应按第十四条的规定办理申请、审查、批准手续。该条例第十四条规定，农村社员，回乡落户的离休、退休、退职职工和军人，回乡定居的华侨，建房需要宅基地的，应向所在生产队申请，经社员大会讨论通过，生产大队审核同意，报公社管理委员会批准；确实需要占用耕地、园地的，必须报经县级人民政府批准。批准后，由批准机关发给宅基地使用证明。本案中，吴某某没有证据证明购买x号院房屋时经过了社员大会讨论通过；没有证据证明购买x号院房屋时报公社管理委员会批准，应由吴某某承担相应的不利后果。吴某某购买x号院房屋时没有履行相应的讨论及报批手续，不符合《房屋买卖契约》订立时的行政法规的规定。2.买卖标的院落x号院为农村宅基地院落，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。吴某某非宅基地所在集体经济组织成员，无权取得或变相取得宅基地。马某某与吴某某签订的《房屋买卖契约》，违反了法律、行政法规的强制性规定，为无效合同。