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以案说法:公婆与儿媳签订的房屋买卖合同,究竟是赠与还是买卖?

发布日期:2020-03-31 21:34:58


当事人信息:

上诉人(原审原告):王丽(化名),女

上诉人(原审原告):张新(化名),男

被上诉人(原审被告):程程(化名),女

一审法院查明:

 王丽、张新向一审法院起诉请求:1、解除其与程程于2017年9月27日签订的《房屋买卖合同》,并将房屋返还给其;2、由程程、张廷(化名)支付违约金80000元;3、诉讼费由程程、张廷负担。

一审法院查明:王丽、张新系张廷的父母,张廷与程程系夫妻关系。2017年9月27日,王丽、张新与程程签订《房屋买卖合同》,约定程程受让王丽、张新坐落于玉溪市房屋;房屋转让价为人民币400000元,于2017年9月27日前一次性付清;王丽、张新于同日前将房屋交付程程,并于同日办理房屋过户手续;交易过程中发生的税、费由程程承担;……。合同签订后,双方即办理了房屋产权过户手续,房屋交易过程中发生的税、费均由王丽、张新承担。现该房产登记于程程名下,合同约定400000元房屋转让款的支付未发生。现张廷、程程正处于离婚诉讼过程中。

一审法院判决一审法院认为,买卖合同系出卖人转移标的物的所有权于买受人,买受人支付价款的合同;而赠与合同系赠与人将自己的财产无偿给予受赠人,受赠人表示接受赠与的合同。买卖合同与赠与合同最大的区别在于,买卖合同是有偿合同,标的物与货币给付互为对价,而赠与合同是无偿合同,赠与人无偿给付财产,受赠人不负担相应对价。从本案来看,王丽、张新与程程之间签订的《房屋买卖合同》在约定内容及履行行为上与一般买卖合同存在差别:其一,合同约定同一天交付实物及权利(房屋过户),也在同一天一次性付清房款,这与一般房屋买卖合同中房屋过户及实物交付对买受人有一定约束条件不同;其二,在一般房屋买卖合同中,买受人最主要的合同义务即支付房款,出卖人最主要的合同义务即交付房屋(包括权利交付及实物交付),但本案中,在程程未按合同约定支付房屋对价的情况下,王丽、张新即办理了房屋的产权过户手续,并自行承担了过户中所需的一切税、费,将房屋所有权转移给程程,程程在未支付对价的情况下即已无偿取得了诉争房屋。由此可见,双方之间虽形式上签订的是买卖合同,但该合同从约定内容到履行过程并不符合一般买卖合同的特征,诉争房屋从实物交付及过户至今,王丽、张新也无有效证据证实向程程追要过房款;而程程辩称该合同名为买卖、实为赠与的答辩主张恰能解释上述买卖合同约定内容及履行过程中存在的疑点。另外,双方签订买卖合同时,张廷、程程系王丽、张新的儿子、儿媳,买卖合同约定的房价款远低于合同签订时的市场价,可见该合同的签订并不以诉争房屋应有的真实价格为对价给付,而是以过户为主要目的,对此,程程所举录音证据也能有所反映,该录音内容围绕房屋的谈话并无买卖的意思表达,而更符合赠与后的房屋处置商谈;且根据生活经验,日常生活中亦不乏以房屋买卖的形式实施赠与的情形。综上,双方之间虽形式上签订的是买卖合同,但实质上应认定为赠与关系,且赠与的财产已实际转移给受赠人程程,赠与合同已履行完毕。现王丽、张新以双方之间系买卖合同关系,主张张廷、程程未支付购房款的行为构成违约,要求解除合同、返还房屋等诉讼请求不成立,不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第一百八十五条、第一百八十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十八条规定,判决:“驳回原告王丽、张新的诉讼请求。”上诉人诉称

王丽、张新上诉请求:一、撤销原判,改判支持其一审诉讼请求;二、诉讼费由程程、张廷承担。事实及理由:

1、一审认定本案系赠与关系无证据证实,属一审法官主观推理认定。被上诉人提交的证据不能证实本案房屋系赠与给程程,反而上诉人提交的《房屋买卖合同》、张廷出具的承诺书、购房协议、购房买卖欠条均能够证实,为了孙子上学就医等方便,基于父母子女关系而将房屋以市场价一半的价格卖给程程,考虑程程没有工作收入,过户费等费用都是由上诉人以借给张廷的方式垫付,故本案应当认定为房屋买卖关系。一审未采信双方签字确认的买卖合同,将法律关系认定为赠与违背了证据规则,与事实不符;

2、即便认定为赠与,程程在未告知上诉人的情况下,欲在网上卖房且要离婚,严重伤害了赠与人及近亲属,根据合同法第一百九十二条规定,上诉人有权撤销赠与并要求返还财产,故一审法院也应当向上诉人释明撤销合同;

3、一审判决违背公序良俗,将导致不良社会效果。上诉人作为父母,考虑子女无稳定的工作,而在经济上给予一定的资助,如果认定为赠与,将助长年轻人坐享其成的风气,损害老年人的合法权益。综上,请求二审法院依法改判。

被上诉人辩称

程程答辩称,本案诉争的房屋名为买卖实为赠与,在双方达成赠与房屋的合意后,已办理了过户手续。现房屋登记在其名下,也交付给其使用多年,赠与行为早已生效,其也不存在任何违约行为,不可撤销。且根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条,上诉人从未要求其支付购房款,解除权已经消灭。请求驳回上诉,维持原判。

张廷答辩同意王丽、张新的上诉意见。

二审法院判决经审理,二审查明的案件事实与一审法院认定的相一致,本院予以确认。另查明,程程与张廷离婚纠纷一案,玉溪市红塔区人民法院于2019年4月18日作出(2019)云0402民初1250号民事判决,准予双方离婚,该判决现已生效。涉案房屋现由王丽、张新居住管理,二人表示诉讼请求第二项要求返还房屋的意思是指将房屋产权过户到二人名下,并明确放弃违约金的诉讼请求。

本院认为,综合双方当事人的诉辩主张,本案的争议焦点为:一、王丽、张新与程程之间就涉案房屋形成的是买卖关系还是赠与关系?二、王丽、张新要求解除《房屋买卖合同》,并将房屋产权过户到二人名下的请求能否成立?

关于争议焦点一,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外,在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”

本案中,王丽、张新主张与程程之间系房屋买卖合同关系,提交的主要证据为二人与程程于2017年9月27日签订的《房屋买卖合同》;程程抗辩双方之间的关系名为买卖、实为赠与,提交的主要证据为录音资料及证人证言。经审查,《房屋买卖合同》上有王丽、张新及程程签字,合同内容是关于买卖房屋的约定;而录音资料及证人证言均反映不出王丽、张新有明确赠与的意思表示。

本院认为,结合本案的实际情况,合同约定的购房价低于市场价,且在程程未支付购房款的情况下,王丽、张新即将房屋过户到程程名下,之后也未进行催要,是基于双方之间系父母子女的关系,不应由此而认定房屋系无偿赠与。故根据现有证据,应认定双方之间的法律关系为房屋买卖,一审认定名为买卖、实为赠与依据不足,二审予以纠正。

关于争议焦点二,《中华人民共和国合同法》第九十四条规定:“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:……(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;……”现王丽、张新以程程、张廷未支付购房款导致不能实现合同目的为由要求解除合同有法律依据,应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条已明确本解释适用于房地产开发企业与买受人之间的商品房买卖合同,本案不适用该解释,对程程以解释第十五条为由抗辩解除权已消灭的意见不予采纳。因涉案房屋是由王丽、张新居住管理,故合同解除后,程程应协助王丽、张新办理房屋产权变更登记手续。

综上,王丽、张新的上诉请求成立,本院予以支持。一审处理不当,应予改判。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项规定,判决如下:

一、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院(2019)云0402民初1045号民事判决;

二、解除王丽、张新与程程于2017年9月27日签订的《房屋买卖合同》;由程程、张延于本判决生效之日起三十日内协助王丽、张新将玉溪市房屋的产权变更登记到王丽、张新名下。

 案号:云南省玉溪市中级人民法院(2019)云04民终592号