房屋买卖合同中的“格式条款” —“格式条款”对房屋买卖合同主体权利与义务的影响

商品房买卖合同中的合同条款非常重要，是合同双方履行具体合同义务、行使具体合同权利的依据，关系到履行合同义务的顺序，影响到违约责任的确定等方方面面。

出售方进行商品房销售，通常会预先单独拟定一个合同文本，并在销售过程中重复使用，其合同条款就有可能被认定为“格式条款”。

对于“格式条款”依法有可能被申请撤销、被认定为无效、被作出不利于售房人的解释等等不利影响。 

一、格式条款的定义。

依据《合同法》第39条的规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。

二、开发商拟定格式条款所要遵循的原则和应当履行的义务。

1、售房人作为合同拟定主体，应当遵循公平原则确定房屋买卖双方之间的权利和义务。

2、签订合同时，售房人要采取合理的方式，提请购房人注意免除或者限制售房人责任的条款；

3、按照购房人的要求，售房人要对相关条款予以说明。

三、如何认定开发商就合同条款已经“采取合理的方式”履行了提醒、告知义务。

1、免除或者限制售房人责任的条款，需要履行提醒、告知义务。

2、就相关合同条款采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识属于采取合理方式履行提醒、告知义务。

（1）“加黑标识”属于采取合理方式进行了提醒、告知，格式条款有效。

案　　号：（2015）锡民终字第0102号

法院认为：

一审：“首先，关于李婷提出的格式条款问题，虽然李婷在签订正式商品房买卖合同时对部分条款提出异议，但是双方在签订认购协议中世纪花园公司以特别提醒的方式载明了付款能力及商品房买卖合同的版本问题，世纪花园公司亦对上述协议内容文字予以加黑标识，故世纪花园公司已尽到了合理的提醒、告知义务，李婷应当对协议条款内容予以重视，其签字行为亦表明其对协议内容的认可，该条款对双方均具有约束力，故对于李婷该项抗辩理由原审法院不予采信”。

二审：“本院认为，认购协议第六条至第九条明确载明了定金不予退还的情况，同时亦多次提示需认真阅读《商品房买卖合同》，李婷完全可以对上述文件进行仔细查阅并独立作出判断，在签订认购协议前就对《商品房买卖合同》中的产权登记违约赔偿、按揭贷款等方面提出不同意见，在与世纪花园公司就上述问题达成一致前拒绝签署认购协议，所以本案并不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条所规定的合同无效的情形，故对于李婷上述主张本院不予支持。” 

（2）“下方横线标注”属于采取合理方式进行了提醒，格式条款有效。

案　　号：（2019）渝01民终1775号法院认为：“本案中，与案涉《重庆市商品房买卖合同》其他条款不同，第八条第二款第二项的内容下方有横线标注，且《合同补充协议》第一条载明：“在签署本合同及补充协议前，乙方已认真阅读了本合同及附件、本补充协议，且对于可能限制影响乙方权利的条款，甲方已采取合理的方式提请乙方注意并充分说明，经与甲方进行充分协商，乙方明确理解本合同各条款的含义，知悉双方的权利和义务，并在协商一致、自愿平等的基础上签订本合同。”该条款内容下方亦有横线标注，证明在签订合同时润鹏公司已对此作出特别提示和说明，符合前述法律规定，合法有效”。 

四、关于“格式条款”的可能带来的后果及风险。

1、房屋买卖合同合同约定争议解决方法、途径的格式条款，未采取合理方式提请注意的，管辖条款为无效条款。

案　　号：2018川1525民初815号法院认为：“2010年12月22日，原告杨德昆、吴诗群与被告四川省宜宾恒正房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，合同中第二十六条约定：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，提交宜宾市仲裁委员会仲裁。但原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系被告提供的格式合同，被告未对合同中的管辖协议条款采取合理方式提起原告注意，该管辖条款为无效条款。按照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条第一款的规定“…因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地人民法院管辖…。”本案中，原、被告争议的房屋系不动产，该不动产坐落于四川省高县文江镇。故高县人民法院对本案享有管辖权”。

2、售房人单方拟定的免除己方责任，加重购房人责任、排除购房人权利的格式条款无效。

（1）格式合同免除售房人返还购房款责任，限制购房人立即求偿的权利，售房人未尽提示义务，格式条款无效。

案　　例：（2019）苏0509民初12136号法院认为：“关于合同解除后财产返还及违约责任问题。涉案购房合同于2019年8月8日解除，被告安富公司应当返还张运翠、贺玉凤已支付的购房款538000元。购房合同约定，买受人解除合同的，出卖人自解除通知到达之日起180天内退还全部已付款。本院认为，合同解除后，安富公司应当立即返还购房款，购房合同中关于解除后180天内退还购房款的约定属于格式条款，免除了出卖人返还购房款的主要责任，限制买房人立即求偿的权利，使出卖人因违约行为获得了不当利益，制定该格式条款的出卖人未尽到提示义务，该格式条款应属无效”。

（2）合同采用格式条款约定在一方严重违约的情况下，合同确定继续履行的条款，排除了守约方的主要权利（法定解除权），未采取合理方式提示，格式条款无效；

案  号：（2015）吴江汾民初字第223号法院认为：“被告虽称房屋买卖合同中约定了出卖人即房产公司逾期交房的违约责任，逾期超过90日出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。双方当事人在合同中约定了合同继续履行之条款，但本案所涉房屋买卖合同之文本由被告房产公司提供，合同条款及其内容均由被告方拟订并予以确定，因此被告房产公司实系采用格式条款订立商品房买卖合同。合同系采用格式条款签订，在被告存在严重违约的情况下，合同确定继续履行之条款，排除了原告的主要权利即原告的法定解除权，故该格式条款应为无效；被告作为格式条款的提供者，在订立合同时应采取合理方式进行提示，被告未提供证据证明已经提示的，本院也认定该条款无效”。

（3）约定购房人交清契税、维修基金、产权证费等费用或者签订物业合同作为房屋交付条件的格式条款无效，以此拒绝交付构成违约。

案　　号：（2016）苏13民终2547号

法院认为：一审：“…在双方签订的合同补充协议第五条约定：在房屋交付前，买受人应交清房款和储藏室、自行车库款、政府规定标准的房屋维修基金，采用按揭贷款方式的买受人在房屋交付前还需交清承担的契税、产权证费等费用；如买受人不交清上述税、费等费用，出卖人有权拒绝交付房屋，并不承担违约责任…一审法院认为契税、产权证等费用并非涉案买卖合同关系的范畴，该费用产生的相对方也并非该案的杨康与力邦置业公司且该费用的交纳是以力邦置业公司提交相关手续到产权登记部门后方可实现。因此力邦置业公司在与杨康约定的补充协议第五项显然违反了公平原则，依照《中华人民共和国合同法》第四十条：格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。因此，一审法院认为杨康、力邦置业公司双方签订的涉案合同的条款附件四：合同补充协议的第五条系无效条款，对力邦置业公司该辩解不予采纳”。

二审“本院认为，格式条款具有合同法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，杨康已履行该房屋买卖合同的付款义务，交纳契税、维修基金等税费以及物业管理合同与涉案房屋买卖合同虽有联系，但并非同一法律关系，上诉人以被上诉人不交纳契税、维修基金以及未签订物业管理合同为由拒绝交付房屋，对买受人而言显失公平。双方当事人在合同中对该房屋交付条件的约定系格式条款，明显加重了买受人的责任，该条款应认定为无效条款。综上，力邦置业公司的该上诉请求没有事实和法律依据，不予支持”。

3、出售方未就其提供的格式条款尽合理说明义务，对格式条款理解发生争议的，作出不利于出售方的解释。

（1）格式条款约定质量保修期，未尽到提示义务，作出不利于提供格式条款一方的解释。

案　　例：（2015）宁民终字第5673号

法院认为：一审：“买房协议附件8所体现的保修期年限均为国家相关法律法规所规定最低保修年限，郦城公司以最低标准提供房屋保修义务，未体现合同订立之公平原则。其三，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条之规定，对格式有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。卖房协议附件8中保修期为5年或2年后均有（不低于5年）、（不低于2年）之标注，其括号内内容系补充说明抑或选择性条件，无证据进一步明确，应作不利于提供格式条款一方即郦城公司解释，其保修期年限高于5年或2年”。
二审：“双方在该条款约定保修期为2年后有（不低于2年）之标注，故从不利于提供格式条款一方即丽城公司解释，诉争房屋水管一般保修期2年，对于特殊部位应不低于2年，因此，郦城公司以约定2年保修期已过抗辩不承担责任，原审法院未予采纳并无不当。故上诉人上诉理由不能成立”。

（2）两份格式合同就交付约定存在冲突，作出不利于提供格式合同一方的解释。

案　　号：（2014）安高民初字第00101号

法院认为：“就本案而言，不能认定案涉房屋已交付，其理由如下：第一，案涉两份格式合同对交付所作约定发生冲突，应作出不利于提供格式合同一方的解释。根据《中华人民共和国合同法》第41条规定，对格式条款有两种以上解释的，应作出不利于提出格式条款一方的解释。案涉房屋买卖合同第11条约定，被告日月经营部应直接向蔡晓峰、何艳梅交付房屋，并在竣工验收合格的基础上办理竣工验收清单，可见合同对交付主体、条件和交付程序都做出了严格明确约定；而返租合同第5条则约定，由营销公司替代蔡晓峰、何艳梅接受房屋交付。由于案涉房屋买卖合同和返租合同均系日月经营部和营销公司提供的格式合同，且为同一天签订，二者发生了明显冲突，应倾向于蔡晓峰、何艳梅的主张理解”。

（3）格式条款约定“水、电开户费均由乙方自理”，未采取合理方式进行提示说明，作出不利于出售方的解释，认定未履行交付房屋的义务。

案　　号：（2015）亭东商初字第00271号

法院认为：“案涉房屋买卖合同是由原告刘通达提供的格式合同。此合同中具有“水、电开户费均由乙方自理”的约定，但双方对此具有不同的理解。首先，《合同法》第三十九条第一款规定：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”。在本案审理过程中，原告刘通达未能提交相关证据证明其在合同签订时，已经尽到了上述法律规定的说明义务；其次，根据《合同法》第四十一条：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，上述条款应作出不利于格式条款提供者、原告刘通达的解释；再次，被告唐春芹作为单个购房者在办理接电手续的前提条件不具备的情况下，即使愿意负担相关费用、自行办理，但仍然无法办理成功。故合同中虽有“水、电开户费均由乙方自理”的约定，也不能免除原告刘通达作为案涉房屋建设者完成用电接入工程的义务。综上，原告作为案涉房屋的建设者和出售者，其在向购房者交付房屋时，就应当完成用电接入工程，具备购房者接入居民用电的前提条件”。

（4）合同格式条款约定“建筑层数为地上2层，地下1层”，未采取合理方式提示、告知，作出不利于出售方的解释，实际不能交付“地下一层”，构成根本违约。

案　　号：（2017）苏02民终2906号

法院认为：“根据合同第三条约定，顾甜购买的商品房为第D2-D5幢null单元1-2层6号房，建筑层数为地上2层，地下1层。顾甜据此认为其购买的涉案房屋包括地下1层，万丽公司则上诉认为不包括地下1层，并认为该表述仅是为了按规定对房屋整体结构所作的必要说明，同时提供了与涉案房屋同一幢楼的楼层更高的两处房屋的买卖合同，而该两处房屋的买卖合同中明确载明的为“建筑层数为地上18层，地下1层”。对此，本院认为，本案所涉商品房买卖合同与万丽公司在二审中提交的另外两份商品房买卖合同在商品房的基本情况描述上存在明显差异，若如万丽公司所述，其与顾甜的合同中所作的“建筑层数为地上2层，地下1层”的表述是对房屋整体结构所作的必要说明，则顾甜的合同也应与其余合同一致表述为“建筑层数为地上18层，地下1层”。且根据《中华人民共和国合同法》第四十一条的规定，“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”本案所涉商品房买卖合同系万丽公司所提供的格式条款，顾甜对合同第三条所作的理解符合通常理解，即便万丽公司所作的解释亦符合通常理解，在对该条款有两种以上解释的情况下，亦应作出不利于万丽公司一方的解释。故本案中顾甜所购买的房屋应包括地下1层在内，但地下1层现已建造为地下停车位，万丽公司在客观上无法向顾甜交付符合合同约定的层数的房屋”。

4、合同对同一问题的约定，既有格式条款也有非格式条款，以非格式条款为准。 

案　　号：（2017）苏0583民初8396号

法院认为：“原、被告签订的《昆山市动迁房买卖合同》中违约金20%的条款系打印形成，属于格式条款，而手写部分约定的“若因甲方产权问题，无法进行房屋交易过户等手续，造成乙方损失，甲方同意以定金双倍赔付给乙方”属于非格式条款。在两者关于违约责任承担方式约定不一致的情况下，应当以非格式条款为准”。

五、房屋买卖合同的双方对格式条款的不同关注。

对于格式条款法律主要在《合同法》第39条、第40条、第41条进行了规定，《合同法司法解释二》第6条、第9条、第10条进行了相关解释，就相关问题进行明确。格式条款的提供方进行起草合同一般会存在一定的倾向性，存在侵犯相对主体权益的风险，所以法律进行了相关约束，要求格式合同提供方要履行一定的提示、告知义务，通过一定的程序保障合同的公平，维护社会公平正义。

1、作为出售方，主要要考虑如何确保格式条款的效力，守住起草合同的“优势地位”。

一方面在拟定格式合同的时候要遵循公平原则，合理约定双方权利义务，不要在格式条款中作出免除“造成对方人身伤害、因故意或者重大过失造成对方财产损失”责任的条款，不能作出免除自己责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款；另一方面，在使用格式文本时，对“免除或者限制自己责任的条款”要采取合理的方式提醒对方注意，并按要求予以说明，保留相关证据材料。

2、作为购买方，主要是通过格式条款的认定，维护合法权益。

在房屋买卖合同的签订、履行中购买方为弱势的，为了维护购买方的合法权益，一方面，在签订合同前要仔细阅读合同的全部条款，注意“特别提醒”的格式条款，注意合同中特殊的字体，要求出售方作出解释，必要时修改合同内容；另一方面，履行合同时，科学运用法律关于“格式条款”的规定，占据有利地位，维护合法权益。