出卖人在未取得完整处分权的情况下签订的房屋买卖合同的法律效力及产生的法律后果

 随着我国城镇化进程的加快，土地价值日益增长，房价随之稳健增长，自2014年以来，深圳一直是全国房价的引领者。相关数据显示，从2005年至今，深圳部分地区二手房均价涨幅超过10倍。房价的大幅上涨无形中加剧了二手房交易的不稳定性，常常出现卖方以所出售房屋为夫妻共有房产且夫或妻一方不同意出售房产为由主张合同无效或解除合同以期获得更高的房产增值收益，本文将从二手房交易过程中常见的合同效力问题出发，以深圳地区法院判决为例，浅析卖方在未取得房屋完整处分权的情况下与买方签订的房屋买卖合同的效力及相应的法律后果。

要点概述

出卖人以所出售的房产为夫妻共同财产、夫或妻一方以出卖人并非完全处分权人为由主张买卖合同无效的，法院不予支持。

案例一

审理法院：深圳市宝安区人民法院

案号：(2015)深宝法民三初字第1804号

案情简介

经第三人中原地产公司居间介绍，原告段良艳与被告张传梅于2015年4月13日签订《二手房买卖合同》，约定原告以1,165,000元价格购买被告位于深圳市宝安区万科金色领域花园(一期)3栋B单元901A房屋。同时合同还约定了买方办理首付款资金监管、申请按揭贷款；卖方赎楼、注销抵押登记；双方签订正式的《二手房买卖合同》及办理过户手续等内容。

2015年8月14日，原告委托律师向被告邮寄送达《律师函》，主张被告应于2015年7月6日办理涉案房产房地产证，被告经催告不配合办理银行按揭贷款申请手续，催告被告在收函3日内向第三人中原地产公司提供房产证并办理委托公证手续。

原告与有独立请求权第三人康继田于2001年11月18日在河南省光山县民政局办理结婚登记，涉案房屋购买时间为2011年3月28日，登记所有权人为被告100%份额，房产证号深房地字第××号，房产证核准登记时间为2015年7月6日。张X梅未办理涉案房产委托担保公司赎楼的公证委托手续。有独立请求权第三人康继田提出共有权人抗辩，主张不同意出售涉案房产。

【原告诉讼请求】

1.继续履行合同；

2.支付违约金。

【争议焦点】

1.涉案合同效力如何认定；

2.本案合同能否继续履行。

【第三人辩称】

第三人康继田与被告系夫妻关系，涉案房产系双方婚后共同出资购买，虽登记在被告名下，但仍属夫妻共同财产。因康继田与被告感情不和，正欲离婚，原被告签订《二手房买卖合同》有恶意串通，协助被告转移财产嫌疑。原被告签订的《二手房买卖合同》并无康继田的签名确认，也未得到康继田事后认可，被告擅自处置共同财产，应认定本案《二手房买卖合同》无效。康继田请求法院驳回原告的诉讼请求，并据此提出独立诉讼请求，请求确认原被告签订的《二手房买卖合同》无效。

【裁判要旨】

上述合同均系原被告双方的真实意思表示，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法、有效，买卖双方均应按照合同约定全面履行各自的义务。

有独立请求权第三人康继田提出房屋共有权人抗辩并请求确认原被告签订的合同无效，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款的规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，结合相关法理，本院认为在买卖合同法律关系中，买卖合同行为应受《合同法》的调整，买卖行为仅系物权变动的原因，并不是物权变动的结果，出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力。本案康继田与被告系夫妻关系，涉案房产系双方在夫妻关系存续期间所购买，康继田作为共有权人对买卖合同提出的异议仅可阻却房屋物权变动的结果，但不足以影响原被告买卖合同的效力认定，故康继田提出的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。

有关合同继续履行问题。涉案房产虽然仅登记在被告一人名下，但不能排除康继田作为房屋共有权人的权利，涉案房产的买卖未经得康继田追认，现有证据也无法证实康继田清楚知晓涉案房产的交易情况，被告作为合同出卖人未取得涉案房产的完全处分权致使涉案房产所有权不能按合同约定转移至原告，涉案买卖合同在事实和法律上无法继续履行。

另外，鉴于本案原告已经按照合同约定履行了给付定金义务，被告未按合同约定履行委托担保公司融资赎楼、配合办理首期款资金监管等卖方义务，有违诚实信用的交易原则，被告的行为已经构成违约。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，原告作为买受人可以要求被告承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿。但在本案庭审中，本院曾向原告释明并询问是否变更诉讼请求、是否要求解除双方买卖合同并主张违约责任，原告坚持原有诉讼请求不作变更。因此，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。对于本案合同无法继续履行的相关违约责任，原被告可另寻法律途径解决。

【法院判决】

1.驳回原告段良艳关于继续履行合同的诉讼请求；

2.驳回第三人康继田关于确认合同无效的诉讼请求。

案例二

一审法院：深圳市福田区人民法院

案号：（2016） 粤0304民初5766号

二审法院：深圳市中级人民法院

案号：（2017）粤03民终2430号

案情简介

原告陈伟玲与被告刘罗先为夫妻关系，涉案房产是深圳市人民政府住宅管理部门投资建设出售给国家机关事业单位职工的社会微利房，原告与被告刘罗先作为国家工作人员申请到了位于福田区××房房产，并且在2006年7月1日与深圳市龙岗区住宅局签订了《深圳市安居房买卖合同》。购买此房后被告刘罗先提出出售此房，原告明确表示不同意。2007年1月24日，被告刘罗先瞒着原告与被告钟成鲲签订了《房产转让协议书》，将上述房产转让给了被告钟成鲲并收取了房款120万元。此房出售后原告才知道此事，为此多次与被告刘罗先吵闹。原告陈伟玲主张被告刘罗先擅自出售共有房产的行为侵害了其共有权益且严重损害了夫妻感情，且涉案房产在具备一定条件后才能成为市场商品房，而两被告签订合同时，该房产不是商品房，按照《深圳市国家机关事业单位住房制度改革若干规定》第37条，被告刘罗先还未取得涉案房产的全部产权，故合同应为无效。

【原告诉讼请求】

1.确认两被告签订的《房产转让协议书》无效；

2.被告钟成鲲返还原告涉案房产即深圳市福田区××房。

【争议焦点】

两被告就涉案房产签订的《房产转让协议书》的效力问题。

【裁判要旨】

首先，从涉案房产的本身性质来看，虽然涉案房产系被告刘罗先在国家机关就职时所购安居房，但根据相关规定，安居房的购买人在办理相关手续后可以取得安居房的全部产权，该安居房即成为可以自由交易的市场商品房，而两被告在签订《房产转让协议书》时均已清楚涉案房产的产权现状，并就将来如何办理该房产的产权问题进行了约定，因此，涉案《房产转让协议书》系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，也不存在合同法规定的其它无效情形，且双方明确约定了房产符合相关政策后再办理产权登记和过户手续，此并不违背安居房转让的相关政策，该合同应认定为有效。

其次，从夫妻共同财产角度来看，涉案房产系被告刘罗先在其与原告婚姻关系存续期间购买，在没有相反证据的情况下，应认定涉案房产系被告刘罗先与原告的夫妻共同财产。对于被告刘罗先单独与被告钟成鲲签订《房产转让协议书》而未经原告签字确认是否影响合同效力的问题，我国物权法第十五条的规定明确了关于物权变动原因与结果、合同效力和物权效力相区分的原则精神，据此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条作出规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，进一步明确了买卖合同纠纷中无权处分行为效力的基本规则，而根据民法理论及上述买卖合同司法解释第四十六条第一款的规定，该项规则也可以适用于房屋买卖纠纷案件，因此，被告刘罗先单独与被告钟成鲲签订的《房产转让协议书》虽没有经过原告签字确认，但不影响该协议的合法有效，被告刘罗先对涉案房产是否具有完全的处分权不影响合同效力，而仅对于合同能否继续履行产生影响。

综上，原告主张《房产转让协议书》无效并根据合同无效而要求被告钟成鲲返还涉案房产，缺乏依据，也不符合诚实信用原则，该主张不能成立，本院不予支持，相应地，对被告钟成鲲关于确认《房产转让协议书》合法有效的反诉请求，本院予以支持。

【法院判决】

确认《房产转让协议书》合法有效。

【后续发展】

原告陈伟玲不服一审判决提起上诉请求改判《房产转让协议书》无效，深圳中院最终驳回上诉，维持原判。

【总结】

若出卖人出售的房产为夫妻共同财产，签订《房产买卖合同》后，夫或妻一方不同意出卖房产，提出共有权抗辩，并以出卖人并非完全处分权人为由主张买卖合同无效的，法院不予支持，也即无权处分并不影响合同效力，该《房产买卖合同》合法有效。合同虽有效，但由于出卖人并无完整的处分权，且权利人不予追认，该合同处于事实上和法律上无法履行的状态，法院将不予支持买受人请求继续履行合同的诉讼请求。出卖人明知自己没有完整的处分权而仍为处分行为，具有过错，合同无法履行是由出卖人导致，故出卖人构成违约，应向买受人承担违约责任，此种情况下，常见的《二手房买卖合同》中对卖方违约责任的设置一般为“双倍返还定金”或“向买方支付转让成交价日万分之X的违约金”，买方一般会在两者中选择适用对其更有利的违约赔偿方式，也即若卖方双倍返还定金仍不能弥补买方的损失，买方可能会选择适用按照转让成交价计算违约金的损失赔偿方式（在这里主要是指房价上涨的损失，也即错失了以同等价格购买房屋的机会）。当然，无论哪一种方式，都需要买方举证证明自己遭受了损失及具体的损失金额。