房屋买卖中的违约责任问题

   【案例导读】

甲先将自己名下的一套房屋以50万价款出卖给乙，签约后乙支付了10万元定金。后甲又将该房屋以60万元价款出卖给丙，丙支付了60万元房款，甲将房屋过户至丙名下。此种情形下，甲如何承担违约责任？

本案中，甲与乙、丙分别签订的合同都是有效的。但是，甲已经将房屋过户至丙名下，乙如果起诉要求甲继续履行合同将房屋过户给自己，依据《合同法》第110条第（一）项“存在法律上或者事实上不能履行情形的，合同无法继续履行”的规定，属于事实上不能履行的情形，甲无法继续履行合同。

此种情形下，甲的违约责任主要包括：

1)   双倍返还定金20万元；

2)   合同约定违约金的可以要求支付违约金；但是依据《合同法》第116条的规定，违约金与定金不能一并适用，只能选择适用。

3)   违约金不足以弥补损失的，可以要求超过违约金数额的损失，包括实际损失（房屋装修、资金占有期间的利息损失等）和可得利益损失（房屋差价损失）。

【知识拓展】

一、房屋买卖中违约金认定及调整问题。

⒈违约金数额及标准认定问题。

1)   《合同法》第114条第1款规定:当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

2)   《买卖合同解释》第24条第4款规定：买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。（罚息利率，即中国人民银行同期同类贷款利率的130%--150%）

⒉违约金数额过高的认定问题。

1)   《合同法》第114条第2款规定：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

2)   《合同法解释二》第29条规定；当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。

当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。

1)   安徽高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》第8条规定：房屋买卖合同的当事人以约定的违约金过高为由请求对违约金进行调整，但双方当事人均未举证证明守约方因违约所造成的实际损失，人民法院可以根据《合同法解释二》第29条的规定，结合案件具体情况，在中国人民银行发布的同期同类贷款利率四倍范围内，对约定的违约金进行调整。

2)   上海高院《关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》第9条规定：守约方的实际损失无法确定的，法院认定违约金过高进行调整时，根据公平原则和诚实信用原则，在综合考量违约方的恶意程度、当事人缔约地位强弱等因素的基础上，可以参照不超过银行同类贷款利率四倍的标准进行调整。

综上得知：违约金过高的认定以实际损失为基础，如果当事人有证据证明实际损失的，以实际损失为基础调整违约金；如果当事人没有证据证明实际损失数额的，可以参照同期同类贷款利率四倍的标准进行调整。

⒊违约金过高的调整方式，法院能否依职权释明。

1)   最高院《印发＜关于当前形势下审理民商事合同案件若干问题的指导意见＞的通知》（以下简称“指导意见”）（2009年7月7日）第8条规定：为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高的问题进行释明。

人民法院要正确确定举证责任，违约方对于违约金过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。

2)   《合同法解释二》第27条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第114条第2款规定调整违约金的，人民法院应予支持。

3)   山东高院《关于印发＜全省民事审判工作座谈会纪要＞的通知》第6条：由于支付违约金是违约方承担民事责任的主要方式之一，因此对数额过高的违约金条款，人民法院可以根据当事人的请求适当进行调整，对于当事人未提出调整违约金请求的，人民法院不得主动援引合同法的规定干预合同的明确约定；关于当事人申请调整违约金的方式，当事人可以通过反诉的方式提出，也可以通过抗辩的方式主张，均可视为当事人提出申请。

4)   江苏省高院《关于印发＜关于适用中华人民共和国合同法若干问题的讨论纪要（一）＞的通知》第26条：违约金以补偿性为主，兼具惩罚性。第27条：人民法院未经当事人请求不得调整违约金数额。

综上得知：原则上，人民法院对于违约金的调整只能依据当事人向法院提出反诉或者抗辩进行申请，不能依职权主动调整。

二、房屋差价损失（可得利益损失）的认定问题。

⒈可得利益损失认定的法律依据。

1)   《合同法》第113条第1款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

2)   最高院民事审判信箱.2013年第4辑：

房屋差价能否作为非违约方的损失，由违约方予以赔偿。

问：我与卖房人通过中介公司签订《房屋买卖合同》，合同约定了卖房人违约时需要支付给我30万元违约金。但是，签约后，卖房人由于房屋升值巨大，不愿履行合同。现在房屋升值远远大于合同约定的30万元违约金。我在请求解除合同的情况下，能否请求将房屋差价作为我的损失，由违约方予以赔偿？

答：对于你所提及的问题在审判实践中比较普遍。合同法第113条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。在有效的房屋买卖合同履行过程中，由于出卖人拒绝履行合同，导致买受人需要另行购买相类似的房屋，则其需要支付的另行购房成本就同之前签约的购房成本之间存在明显的价值之差，此种房屋差价是由于违约方的违约行为造成的，可以作为守约方所遭受的损失。

至于你所提及的问题，人民法院在当事人已经约定了固定违约金的情况下，能否判决违约方承担房屋差价的违约责任，则涉及合同法第114条第2款规定（违约金过高或者过低的调整问题）的适用问题。对此，属于事实认定问题，应由人民法院根据案件具体情况加以处理。当然，如果人民法院能够认定约定的违约金低于造成的损失，则可以适用合同法第114条及相关司法解释的规定，对违约金予以调整，以房屋差价作为非违约方的损失，由违约方对你予以赔偿。

⒉房屋差价损失认定的方法。

1)   天津高院《关于依法妥善审理房屋买卖合同纠纷案件的通知》第6条：房屋价格涨跌差价可以参照以下方式确定：（1）双方能够协商确定的，从其约定；（2）双方不能协商确定的：①原则上可以比照最相类似房屋的市场成交价与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌差价；②无最相类似房屋比照的，可以通过专业机构评估确定房屋涨跌差价。认定涨跌差价的时间点应以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日、双方是否及时采取措施防止损失扩大、涉诉房屋的具体涨跌情况等合理确定。

2)   内蒙古包头中院《关于印发关于审理城镇房屋买卖纠纷案件相关问题的处理意见》第5条：房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：（1）双方协商确定的，从其约定。（2）双方不能协商确定的：①原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（同幢相同楼层及房型、相邻幢同楼层及户型、相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失。②无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。

⒊可得利益损失认定和计算时应考虑的因素。

1)   广东深圳中院《商事审判中法律适用疑难问题指导意见》第2.1条：司法实务中，法院对可得利益损失的计算和认定，启动举证责任分配。一般情况下，守约方应对其遭受的可得利益损失总额，必要交易成本承担举证责任；违约方应当承担守约方没有采取合理减损措施而致损失扩大，守约方因违约获得利益以及守约方亦有过失的举证责任。

2)   北京高院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（试行）》第24条：房屋买卖合同签订后，因一方当事人根本违约导致合同目的无法实现的，守约方要求解除合同，并要求违约方赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失的，应酌情予以支持，但当事人另有约定的除外。在认定和计算可得利益损失时，应从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除守约方未采取合理措施不当扩大的损失、守约方亦有过错所造成的的损失、守约方因此所获得的利益以及守约方取得利益需要支出的交易成本，并综合考虑守约方的履约情况等因素予以确定。