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海南新亚房地产开发公司上海公司与新疆邮政金融技术开发公司、新疆建筑工程公司、海南新亚房地产开发公司联建合同纠纷上诉案

发布日期:2020-03-31 18:34:18

上诉人(原审被告):海南新亚房地产开发公司上海公司,住所地:上海市浦东南路1930号。

  法定代表人:金桢基,该公司总经理。

  委托代理人:张井中,上海市易纬律师事务所律师。

  被上诉人(原审原告):新疆邮政金融技术开发公司,住所地:新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市民主路77号。

  法定代表人:申金叶,该公司总经理。

  委托代理人:赵泽民,北京市华泰律师事务所律师。

  委托代理人:李卫国,北京市华泰律师事务所律师。

  原审被告:新趣建筑工程公司,住所地:新越维吾尔自治区乌兽木齐市青年路19号。

  法定代表人:龚振兴,该公司总经理。

  委托代理人:贾高才,该公司法律顾问。

  原审被告:海南新亚房地产开发公司,住所地:海南省海口市沿江路三东路泰罔别墅B座。

  法定代表人:梁亚辉,该公司总经理。

  委托代理人:田海星,上海市易纬律师事务所律师。

  一、案件基本事实

  1994年10月21日,新疆邮政金融技术开发公司(以下简称邮政公司)与海南新亚房地产开发公司上海公司(以下简称上海公司)签订《合作参建协议书》(以下简称《协议书》),约定:双方本着互惠互利的原则,达成由上海公司开发管理、销售,邮政公司出资参建上海市南市区南车站以东、徽宁路以北、规划路、丽闶路以南的地块,总建筑面积5000平方米的“华教大厦”。上海公司的权利义务是负责提供参建项目、履行参建方代表的权利义务、负责监督工程开工及施工进度、负责售房的结算工作,售房价格双方议定;邮政公司的权利义务是负责提供全部资金按季提息,利率按月息11.55%计取,邮政公司有权派出监理人员,有权对参建资金和售房核箅工作进行审计;本项目实行管理股和资金股,按净利三七分成,即上海公司分成30%,邮政公司分成70%,项目终结后,从分成利润总额中扣减计提的利息,有风险首先保证资本利息,不足部分,双方三七分担,实行风险共同分担。该《协议书》还约定了工程面积、单价,邮政公司具体付款期限、数额及违约责任等事宜。

  1998年5月26日,邮政公司与上海公司就该项目的有关事宜召开会议,双方协商形成的《会议纪要》载明:(1)新疆维吾尔自治区邮电管理局上海办事处负责人顾正汉代表邮政公司全权负责上海“华教大厦”售房事宜,并组织人员协助上海公司售房,双方参与售房人员有关费用各自承担。(2)售房价格在每平方米4800元以上,上海公司自行确定,如须下浮售房价格时,由双方协商确定。(3)该项目成败与否,双方均应按《协议书》条款执行。(4)售房冋收资金必须及时归还邮政公司,在不影响售房工作的前提下,可对空闲房屋临时出租,出租价格由双方负责人商定,并作为双方收入一部分及时归还邮政公司。(5)1997年已售房屋580平方米的全部售房款,上海公司应于1998年6月底前归还本金及由此产生的利息。(6)为便于交换、互通售房情况,双方负责人至少每周互通售房情况一次,交换一次售房意见。

  2000年4月20日,海南新亚房地产开发公司(以下简称新亚公司)与邮政公司签订《以房产折抵投资款协议》(以下简称折抵协议),约定:新亚公司将其位于三亚市河西沿--路建筑面积3872.72平方米的“天山大厦”折抵投资款抵给邮政公司,初定价每平方米2500元。双方认可以该房产折抵邮政公司在上海“华教大厦”的投资款,抵债金额9,681,800元,剩余部分双方协商用其他房产折抵。同日,新亚公司就上述房产及所属的天津市红桥区一块土地向邮政公司出具了担保书,但该块土地未依法办理他项权利登记。

  同年5月19日、21日,三合房地产咨询评估服务公司(以下简称评估公司)受邮政公司的委托,对新亚公司的“天山大厦”第4、5层各3套及第7、8、11层房地产(建筑面积约3872.72平方米,分摊土地面积约605.21平方米)价格进行了评估,结论为:房地产价格每平方米2014元,总金额人民币7,799,658元。此前的同年4月8日至10日,评估公司受新亚公司的委托,对上述同一房地产进行了评估,结论为:房地产价格每平方米2486元,总金额人民币9,627,582元。该处房地产已变更登记在邮政公司名下。

  2002年4月8日,邮政公司以上海公司借款1900万元,仅返还200万元,未依《协议书》约定向其支付保底利息和分配利润,给其造成经济损失为由向新疆维吾尔自治区髙级人民法院提起诉讼,请求判令上海公司偿还本金1700万元及利息500万元,新軀建筑工程公司(以下简称建筑公司)与新亚公司作为担保人对上海公司不能返还上述款项承担连带责任。

  另査明,建筑公司的前身为新疆建工集团有限公司,其组建新亚公司后,新亚公司在上海注册上海公司。建筑公司、上海公司及新亚公司均系独立企业法人。邮政公司企业法人营业执照所登记的经营范围无房地产开发内容。上海公司与邮政公司签订《协议书》的标的物“华教大厦”1997年竣工,已进行经营,产权人为上海公司。双方签订《协议书》后,邮政公司至1995年5月22日共支付上海公司21,089,000元,上海公司自1997年6月13日至同年7月24日先后偿还邮政公司240万元,余款尚未支付。

  还査明,一审诉讼期间,一审法院根据2002年4月16日起施行的最髙人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第35条的规定,已向邮政公司阐明其是否认为双方签订的《协议书》为借款合同,对此,该公司坚持对与上海公司借款合同纠纷的诉讼请求没有变更。双方当事人对此事实无异议。

  二、新疆维吾尔自治区高级人民法院一审认定与判决

  新疆维吾尔自治区高级人民法院审理认为:邮政公司与上海公司签订的《协议书》约定双方参建的商品房项目实行管理股和资金股,虽约定保证资本利息,但仍约定净利三七分担条款,且双方协商形成的《会议纪要》表明邮政公司协助上海公司售房,并对售房价格进行监督,故《协议书》的性质为联合开发房地产合同,邮政公司认为为企业间借款合同证据不足。邮政公司企业法人营业执照登记的经营范围无房地产开发内容,不具备房地产开发主体资格,依据最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》的相关规定,应认定《协议书》无效,上海公司应将投资款返还邮政公司,邮政公司因无效合同所造成的利息损失,由双方分担。新亚公司向邮政公司出具担保书承诺以其天津市红桥区的一块土地担保,但是,因该土地的他项权利未到有关部门登记,故双方就该土地约定的担保未生效。新亚公司在担保书中承诺将位于海南省三亚市“天山大度”第4、5层各3套及第7、8、11层房产折抵投资款抵给邮政公司,不损害第三方利益,并已过户邮政公司名下,故该担保行为合法。邮政公司在新亚公司已履行担保义务后,仍要求承担还款责任无据。根据评估公司(2000)第0403号评估报告,新亚公司过户给邮政公司的房地产总价格9,627,582元,此价格与邮政公司和新亚公司约定的该房地产金额9,681,800元基本一致,故新亚公司已履行担保义务的金额可以(2000)第0403号评估报告确定的价格9,627,582元为准。评估公司(2000)第0510号评估报告,是在(2000)第0403号评估报告及邮政公司与新亚公司签订《折抵协议》之后作出,且与上述报告及双方约定的价格相差较大,故邮政公司要求确认(2000)第0510号评估报告对该房地产价格为7,799,658元的理由,不予支持。新亚公司向邮政公司过户的房地产价格9,627,582元,腫行了义务,故上海公司返还邮政公司的投资款应将该部分房地产价格扣除,即上海公司应返还邮政公司投资款7,372,418元。建筑公司与新亚公司及上海公司均系各自独立企业法人,邮政公司主张该《协议书》系建筑公司撮合并担保,但该公司提交的证据不能证明建筑公司与本案有关,故邮政公司要求建筑公司承担还款责任理由不足。

  据此判决:(1)邮政公司与上海公司签订的《协议书》无效;(2)上海公司返还邮政公司投资款7,372,418元;(3)上海公司偿付邮政公司占用投资款期间的利息损失2,974,211.87元(自1995年5月22日至2002年4月8日按中国人民银行同期流动资金贷款利率分段计算,其中10%利息损失由邮政公司自负);(4)驳回邮政公司对新亚公司的诉讼请求;(5)驳冋邮政公司对建筑公司的诉讼请求。上海公司应自本判决生效之日起10日内履行上述给付义务,逾期加倍支付迟延瓶行期间的利息。案件受理费120,010元,由邮政公司负担12,001元,由上海公司负担108,009元。

  三、上诉人的上诉请求与被上诉人的答辩

  上海公司不服一审法院判决,向本院提起上诉称:邮政公司自始主张双方签订的《协议书》为借款合同性质,一审法院在邮政公司坚持该诉讼请求的情况下,没有依法驳回其诉讼请求,变更《协议书》为联建合同性质,损害了该公司的合法权益;该公司与邮政公司共同参与了“华教大夏”的开发建设,具有工商行政管理部门颁发的房地产开发企业营业执照,具备房地产开发资格,因此,双方签订的《协议书》为联建合同性质,合法有效,一审法院判决认定无效,适用法律错误;本案作为联建合同纠纷案件,其诉讼标的物“华教大厦”在上海,应当由不动产所在地的上海法院管辖,为此,请求二审法院依法撤销一审法院判决,依法予以改判或发回重审。

  邮政公司答辩称:1994年,上海公司找到该公司称其在上海有一房地产项目,但是,需要大笔资金。如果该公司能为其解决,除保证本息外,还享有高额利润回报在此情况下,该公司与上海公司签订了《协议书》。该公司在一审期间要求上海公司偿还本金1700万元及利息500万元的诉讼请求自始至终没有变化,不存在变更诉讼请求的事实和理由,因此,一审法院判决没有超出其诉讼请求审法院判决认定事实淸楚,适用法律正确,为此,请求二审法院驳冋上海公司的上诉请求,维持原判。

  建筑公司、新亚公司当庭答辩同意上诉人上海公司的上诉请求。

  四、最高人民法院的认定与判决

  最高人民法院审理认为本案双方当事人签订的《协议书》,虽然约定了“有风险首先保证资本利息”的保底条款,但是,该《协议书》之名称、内容及双方当事人履行情况证明,该《协议书》符合联建合同共同投资、共同经营、共担风险的本质特征,非名为联营实为借贷的法律关系,不符合借款合同的要件。一审诉讼期间,一审法院根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第35条的规定,向邮政公司行使了释明权,且上海公司亦对该《协议书》的性质提出抗辩理由,但是,邮政公司仍坚持双方签订的《协议书》为借款合同,因此,应当认定邮政公司起诉上海公司返还1700万元借款并支付500万元利息的主张,其请求与所依据的证据不符。邮政公司以双方签订《协议书》前存在借款意向为由,主张双方签订的《协议书》为借款合同性质,依据不足。邮政公司应对其选择的借款合同为诉讼请求的依据承担相应的风险。一审法院判决上海公司返还邮政公司的投资款及利息,依据不足,应予纠正。上海公司上诉双方签订的《协议书》为联建合同性质,应当驳回邮政公司坚持借款合同性质的主张,事实根据和法律依据充分,本院予以采纳。

  依据《民事诉讼法》第34条第1项、第153条第1款第4项之规定,最高人民法院于2003年3月19日作出(2002)民一终字第71号民事判决:(1)撤销新疆维吾尔自治区髙级人民法院(2002)新民二字第20号民事判决;(2)驳回邮政公司提出上海公司应返还1700万元及500万元利息的诉讼请求。一审案件受理费120,010元,二审案件受理费120,010元,均由邮政公司负担。


(来自:中国司法案例网)