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昆明富亨房地产开发经营公司执行申诉案

发布日期:2020-03-31 18:31:37

一、案件基本情况

  申请执行人:中国农业银行昆明市官渡区支行(以下简称官渡支行)。

  被执行人:五南策裕集团有限公司(以下简称策裕集团)、昆明策裕经贸有限责任公司(以下简称策裕经贸公司)、张锦、张行。

  第三人:昆明富亨房地产开发经营公司(以下简称富亨公司)。

  官渡支行与策裕集团、策裕经贸公司、张锦、张行借款担保合同纠纷一案,最高人民法院2008年1月30日作出(2007)民一终字第22、23号民事判决,判决认定以下事实:

  张策、张锦、张行是三兄弟,张策是策裕集团法定代表人。1998年10月28日,策裕集团与富亨公司签订《商品房购销合同》约定,富亨公司将其开发的总面积26499.59平方米金碧商城房屋以11845万元卖给策裕集团,房屋所有权人名字由策裕集团提供。1998年12月至1999年1月,富亨公司给策裕集团开具了客户名为张锦、张行,累计金额为1.15亿元的金碧商城购房发票,但张锦、张行未支付该笔购房款。

  1999年4月5日,根据策裕集团指示,就金碧商城房屋买卖,富亨公司分别与张锦、张行签订14份《商品房购销合同》。4月12日,策裕集团与富亨公司签订《补充协议(二)》约定,办理金碧商城房产过户手续时,房屋所有权证列名为张锦、张行,购房款由策裕集团支付。富亨公司向昆明市房管局为张锦、张行申请办理金碧商城房屋产权过户登记手续,在昆明市房管局领取14件《房产登记收件收据》,先后于4月14日、5月5日分两次交给策裕集团。策裕集团未依约向富亨公司支付全部购房款,仅支付1231万元,余款未付。

  1999年4月16日,官渡支行与策裕经贸公司、张锦、张行签订抵押借款合同,约定官渡支行向策裕经贸公司提供3730万元最高债权额以下贷款;张锦、张行以其具有所有权的金碧商城房产向官渡支行作抵押。4月20日,昆明市房管局根据策裕经贸公司的申请,依据4张交件人为张锦、张行的《房产登记收件收据》,办理了官渡支行为抵押权人的金碧商城1一6幢4—8层A、C、Bl、B2四段共12550平方米住宅的抵押登记。5月6日,官渡支行与策裕集团、张锦、张行签订抵押借款合同,约定官渡支行向策裕集团提供4320万元最高债权额以下贷款;张锦、张行以其具有所有权的金碧商城房产向官渡支行作抵押。6月1日,昆明市房管局根据策裕集团的申请,依据10张交件人为张锦、张行的《房产登记收件收据》,办理了官渡支行为抵押权人的金碧商城1—6幢1—3层及地下层共13532.05平方米房产的抵押登记。

  1999年6月4日,昆明市房管局根据上述14份购房合同,填制14本所有权人为张锦、张行的金碧商城房产证,但因其未交纳相关税费,一直未核发。

  1999年10月21日,富亨公司就其与策裕集团的商品房买卖纠纷向昆明仲裁委员会申请仲裁。2000年1月3日,昆明市仲裁委员会作出(2000)昆仲裁字第01号裁决书,裁决结果如下:富亨公司与策裕集团签订的购买金碧商城的《商品房购销合同》无效,富亨公司与张锦、张行签订的14份《商品房购销合同》无效,富亨公司将已收取的购房款1231万元,于策裕集团返还金碧商城并将该房产证撤销的当日返还给策裕集团,策裕集团赔偿富亨公司经济损失600万元。

  1999年10月26日,官渡支行向石南高院起诉,请求策裕集团、策裕经贸公司归还借款,并请求确认该行对金碧商城房产享有抵押权。富亨公司向云南高院申请以独立请求权的第三人参加诉讼。该院以富亨公司未缴纳诉讼费为由,驳回其参加诉讼的请求。云南高院2000年6月作出一审判决,认定官渡支行对金碧商城的抵押权无效,最高人民法院经二审审理后,于2003年2月作出二审判决,改判官渡支行对金碧商城的抵押权有效。富亨公司以与本案有利害关系为由申诉,申请参加诉讼。最高人民法院2005年8月作出再审裁定,撤销最高人民法院及云南高院的两审判决,发回云南高院重审。云南高院重审期间追加富亨公司为第三人参加诉讼,于2006年5月15日作出(2005)云高民二再初字第1、2号民事判决,判决官渡支行对金碧商城的抵押权无效。官渡支行不服,向最高人民法院上诉。最高人民法院2008年1月31日作出(2007)民一终字第22、23号判决(本案的执行依据)。判决认定,在富亨公司为张锦、张行申请办理产权过户登记手续以及官渡支行与张锦、张行办理抵押登记后,讼争房产作为不动产物权变更已经完成,张锦、张行已经作为讼争房屋的所有权人登记,并对外产生公示公信力;张锦、张行以金碧商城相关房产向官渡支行提供抵押担保的行为有效。官渡支行对金碧商城所享有的抵押权,是经过公正合法登记公示设定的担保物权,可以对抗抵押物的所有人和其他第三人。尽管(2000)昆仲裁字第1号裁决书裁决策裕集团、张锦、张行与富亨公司签订的全部《商品房购销合同》均无效,但该仲裁书对《商品房购销合同》无效的裁决,不能否定抵押人在此之前对抵押物拥有合法所有权的事实,也不能否定抵押人在拥有合法所有权过程中所行使的处分权的事实,更不能否定抵押人通过合法登记程序中所产生的抵押权的事实,即富亨公司因该仲裁裁决所取得的对金碧商城相关房产的权利,不能有效对抗官渡支行对金碧商城相关房产设定的抵押权。判决判令:策裕集团偿还官渡支行逾期贷款42701020元及利息(判决书中载明,利息自1999年相应日期起按日万分之五分段计算);策裕经贸公司偿还官渡支行逾期贷款30009500元及利息(判决书中载明,利息自1999年相应日期起按日万分之五分段计算);策裕经贸公司偿还官渡支行贷款700万及利息(判决书中载明,利息分两段计算,月利率分别为5.85‰,6.3‰);官渡支行对金碧商城房产的抵押权有效;在策裕集团、策裕经贸公司的财产不足以清偿上述债务时,由张锦、张行以其抵押的金碧商城相关房产对未获清偿债务承担抵押担保清偿责任;策裕经贸公司、张锦、张行共同支付官渡支行律师代理费22.2万元。

  官渡支行于2008年6月10日申请云南高院执行,云南高院对金碧商城抵押房产进行了查封,并进入评估、拍卖程序。评估结果为房地产总价值21394.25万元,评估快速变现价值为14976万元,其中土地价值为5109.8887万元(850.93万元/亩),金碧商城的土地使用权证上登记的是富亨公司。2009年4月1日,云南高院裁定将最高人民法院(2007)民一终字第22、23号民事判决指定昆明中院执行。昆明中院立案执行后,于2009年7月25日拍卖金碧商城,拍卖成交款项为1.9亿元。因案外人中国工商银行昆明市南屏支行已经依昆明中院的判决取得金碧商城1—6幢第1层C1号精品店房产所有权(建筑面积264.26平方米)和相应的土地使用权(土地面积33.89平方米),拍卖时,昆明中院没有将该房产纳入拍卖范围。此争议已另案处理。

  拍卖成交后,富亨公司和官渡支行就拍卖款的分配产生争议。官渡支行认为:根据最高人民法院上述两份生效判决,张锦、张行对金碧商城房产拥有所有权,富亨公司已将该房产出售给了张锦、张行。张锦、张行对该房产范围内的土地具有合法的使用权,符合“地随房走”的原则。《物权法》第一百八十二条规定,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押,因此,应将拍卖成交款全额给官渡支行。富亨公司认为:该公司持有土地使用权证。最高人民法院上述两份生效判决虽然认定金碧商城部分房屋抵押有效,但抵押的只是房屋产权,不包括土地。该土地没有办理抵押登记手续。判决书中没有对土地权属进行认定,官渡支行只是房产的抵押权人。张锦、张行向富亨公司购买金碧商城房屋时,并没有支付全部房款,购房合同已被昆明市仲裁委员会(2000)昆仲裁字第01号裁决书裁决无效。本案的土地权益应归富亨公司所有。

  本案执行标的本金为7940余万元,由于时间跨度较大,利息从1999年按生效判决确定的计算标准(日万分之五等)和相应区间进行计算后,数额已达1.48亿元,远远超过本金。

  针对当事人的争议,昆明中院经两次审委会研究讨论后形成倾向性意见:最高人民法院生效判决认定官渡支行的抵押权有效,拍卖款按最高人民法院生效判决执行,全部清偿官渡支行的债权。并就该意见向云南高院请示。

  二、云南高院处理情况

  云南高院在审查过程中出现两种意见:多数意见认为,拍卖款分配按最高人民法院生效判决执行。最高人民法院生效判决确认官渡支行对金碧商城享有抵押权,以建筑物抵押的,该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押,即“地随房走”原则,官渡支行依据最高人民法院生效判决申请执行有法律依据,拍卖款成分配给官渡支行。富亨公司要求分配土地款没有依据。少数意见认为,土地款应分配给富亨公司。富亨公司足金碧商城土地使用权人,抵押财产的范围应该以登记为准,该土地没有办理抵押登记手续,张锦、张行购买金碧商城时没有支付完全部房款,而且购房合同已经昆明市仲裁委裁决无效。土地款应归富亨公司所有,官渡支行只享有地上建筑物拍卖款的优先受偿权。

  云南高院经审委会研究后最终形成决议:根据《物权法》第一百八十二条、《城市房地产管理法》第三十二条、《担保法》第三十六条第一款的规定,不动产应按照“地随房走”的原则,土地的权益已随房屋的出售而转移。因此,案件拍卖成交款的分配,应按照最高人民法院生效判决执行。

  昆明中院按此意见,在扣除税款10061049.26元后,发还官渡支行179938950.74元,官渡支行已向昆明中院申请终结本次执行。

  三、申诉人的申诉请求及理由

  富亨公司不服,向最高人民法院申诉。该公司认为,昆明中院拒绝向其分配拍卖款违法,请求返还金碧商城附着土地所得价款5109.8887万元;返还拍卖金碧商城附属设施所得价款6459820.88元;返还抵押物实现抵押权后剩余值。理由如下:

  1.官渡支行抵押权不及于金碧商城土地使用权。富亨公司系金碧商城附着土地的合法使用权人,该公司仍然持有金碧商城的土地使用权证,该公司与策裕集团、张行、张锦签订的《商品房购销合同》,出售标的仅涉及金碧商城的房产,不包括该房产占用范围内的土地使用权,也不包括房产的附属设施。本案法院也对土地使用权价值单独进行了评估,整体拍卖是为了查封财产的统一执行,并非认可土地使用权的抵押效力。本案争议的标的物并非抵押物。张锦、张行对金碧商城的土地不拥有使用权,当然无权处分。金碧商城房产抵押虽然有效,但其效力并不及于土地。根据《担保法解释》第五十条的规定,以国有土地使用权、房屋抵押的,抵押财产的范围应当以登记的财产为准。从该规定看,房屋办理了抵押登记不当然等同于其附着的土地也办理了抵押登记,本案土地使用权未依法进行抵押登记,生效判决确认房产抵押的效力不及于土地。生效判决未将金碧商城的土地使用权认定为抵押物。

  2.金碧商城的配套设备包括4部电梯、2部扶梯、1部货梯以及配电室、消防设施等没有在销售过程中一并出售给张锦、张行,生效判决也未将其列入抵押物范围,所有权属富亨公司,应当将配套设施拍卖款返还该公司。

  3.依据昆明市仲裁委员会(2000)昆仲裁字第01号裁决书,《商品房购销合同》无效,金碧商城1—6幢房产返还富亨公司。该公司仍然是金碧商城房产的合法所有权人,官渡支行抵押权实现后,金碧商城的剩余值应返还富亨公司。


(来自:中国司法案例网)