租赁合同纠纷中的租赁权转让与转租的司法认定及法律风险防范

司法实践中存在大量的因租赁合同转让和转租而产生的纠纷，而很多当事人却对二者的概念和法律性质无法区别和辨别，租赁权转让系承租人将自己在租赁合同中的权利义务全部转让给了第三人，承租人退出租赁合同法律关系，而转租系承租人与次承租人重新创立新的租赁合同关系，而并不退出与出租人之间的租赁合同关系。

原告上海新宝汽车配件有限公司诉被告上海瞭远物流有限公司、第三人科诺公司等

房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

上海市奉贤区人民法院

民事判决书

（2017）沪0120民初17036号

原告：上海新宝汽车配件有限公司。

法定代表人：金海荣，总经理。

委托诉讼代理人：林吉忠，上海市奉贤区南桥法律服务所法律工作者。

被告：上海瞭远物流有限公司。

法定代表人：豆仁兵，总经理。

委托诉讼代理人：顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。

第三人：上海翊昆投资管理有限公司（以下简称翊昆公司）。

法定代表人：王备，总经理。

委托诉讼代理人：叶元丰，上海华宏律师事务所律师。

第三人：上海科诺建筑装饰工程有限公司（以下简称科诺公司）。

法定代表人：徐庆球，总经理。

第三人：上海妍希建筑材料经营部（以下简称妍希经营部）。

负责人：崔北杰。

第三人：上海利翔进出口有限公司（以下简称利翔公司）。

法定代表人：李瀚翔，董事长。

委托诉讼代理人：李永东，上海利翔进出口有限公司工作。

第三人：上海久合家具制造有限公司（以下简称久合公司）。

法定代表人：熊小鹰，总经理。

第三人：上海风形通风设备有限公司（以下简称风形公司）。

法定代表人：孙伟亮。

第三人：上海旭联建材有限公司（以下简称旭联公司）。

法定代表人：朱卫民。

第三人：上海顶彧塑料制品经营部（以下简称顶彧经营部）。

负责人：陆平。

原告上海新宝汽车配件有限公司诉被告上海瞭远物流有限公司、第三人科诺公司、妍希经营部、利翔公司、久合公司、风形公司、旭联公司、顶彧经营部房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2017年9月25日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林吉忠、被告的委托诉讼代理人顾亮亮、第三科诺公司、久合公司、顶彧经营部到庭参加诉讼，后追加第三人翊昆公司参加诉讼，于2017年12月4日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人林吉忠、被告的委托诉讼代理人顾亮亮、第三人翊昆公司的委托诉讼代理人叶元丰、第三人科诺公司、妍希经营部、利翔公司、久合公司到庭参加诉讼，其他第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。

原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2015年12月8日签订的厂房租赁合同；2、被告支付自2017年10月1日起至实际搬离日止，按照年租金人民币（下同）3,000,000元计算的租金；3、第三人与本案判决生效之日起10日内搬离坐落于奉贤区大叶公路XXX号厂房。

事实和理由：原被告于2015年12月8日签订厂房租赁合同，约定被告租赁原告的奉贤区大叶公路XXX号建筑面积为16,000平方米的厂房，租期十年，从2016年3月1日至2026年4月30日为止，租金起算日从2016年5月1日开始，年租金3,000,000元，每3年租金以6%递增，保证金250,000元。签约后原告交付租赁厂房，被告实际将厂房全部转让给第三人翊昆公司，近日原告发现后，打电话发信息给被告，被告均不予回复。由于被告对租赁厂房不予管理，租赁厂房被转租，企业多，人员繁杂，密度高，市场及经营产品种类多，易燃品多，堆料堆物不规范、垃圾不清理，擅自改建房屋，拆窗开门、隔层隔断、违法搭建等、生产生活混同、消防设施遭破坏等，存在严重安全隐患，政府部门对企业进行交涉与惩处无果，要求消防安全、污水排放、环保三项不达标企业停业搬离。被告直接全部将租赁合同转让，自己未使用一个平方米，造成了上述严重的后果。原告之前只知道是转租，不清楚是转让，现知道后认为被告行为构成违约，故要求解除合同。与被告的合同解除后，愿意与次承租人直接签订租赁合同。

被告辩称，原告的诉请无任何事实法律依据，应予驳回。原告要求解除合同不满足法定条件及约定条件，2015年12月8日双方签订厂房租赁合同后，被告依约足额向原告支付各期租金。被告在厂房内因需要装修也符合合同约定，不存在原告所称的改变结构的情况。并且被告足额支付保证金和租金，原告根据合同约定达成收取房租的合同目的得到保证，原告要求解除合同的请求不符合法定解除条件。政府的行政行为不是解除合同的依据，本案房屋地块是上海市五违整治项目，合同履行中相关机关对本案房屋和被告未做出实际性惩罚，双方合同约定因被告原因造成原告损失的，由被告承担，说明双方对于该种情形已经在合同中做出明确约定，并且针对本次五违整治，被告积极配合政府对于次承租人的违法行为进行清理，不构成原告解除合同的理由。被告将合同转让给第三人翊昆公司，由原告同意，即使原告不同意，转让行为对原告未生效，也并不损害原告的利益，不影响原、被告之间的租赁合同。

第三人翊昆公司辩称，不同意原告的诉讼请求，原告知道并同意翊昆公司与被告租赁权的转让，翊昆公司的租赁权应当依法保护。

第三人科诺公司辩称，不同意原告诉请。

第三人久合公司辩称，最好不搬离，但尊重法院判决。

第三人顶彧经营部辩称，与上海时亦物业管理有限公司签订租赁合同，在墙上开过两个门，为此向该公司交付押金。现是否应当搬离，按照法院判决。

第三人妍希经营部辩称，不同意搬离，与翊昆公司签有租赁合同，租期五年，到2020年才到期。

第三人利翔公司辩称，不同意搬离，与翊昆公司签有租赁合同，租期三年，租金按期支付。

第三人久合公司辩称，尊重法院判决。

根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：

2015年12月8日，原、被告签订《厂房租赁合同》，约定原告将奉贤区大叶公路XXX号建筑面积16,000平方米的厂房出租给被告；租期2016年3月1日至2026年4月30日止，年租金3,000,000元，押金250,000元，租金自2016年5月1日起算；签订合同时，被告支付押金和第一期2016年5月1日至2016年7月30日租金750,000元，之后每三个月支付一次租金。合同第四条约定，被告应保持厂房原貌，不得随意拆改建筑物、设施、设备，如需改建或维修，须经原告同意；被告必须依法经营、依法管理，并负责租用厂房内及公共区内安全、防火、防盗等工作。合同第五条约定，被告如因产业调整出租剩余部分，合同期应控制在与原告的合同期内，并督促第三方合法经营。合同第六条约定，租赁期间，被告可根据自己的经营特点进行装修，但原则上不得破原厂房结构。第七条约定，任何一方未履行本协议约定的任何一项条款均被视为违约。合同尾部原告代表金霖源签名，并写有联系电话13601717673。

2016年1月25日，被告与第三人翊昆公司签订《转让协议》，约定双方协商将奉贤区大叶公路XXX号面积16,000平方米的厂房的合同转让给翊昆公司，转让费500,000元，并约定：被告转让给翊昆公司的合同条款不变（2015年12月8日原、被告签订的合同）；被告同意翊昆公司转租等。

2016年1月22日，翊昆公司出具委托书给案外人上海时亦物业管理有限公司（以下简称时亦公司），委托时亦公司管理奉贤区大叶公路XXX号房屋的出租、收取租金、物业管理等事宜。

2016年1月28日，被告与第三人科诺公司签订《厂房租赁合同》，约定将奉贤区大叶公路XXX号2栋厂房（1,786平方米）出租作为生产使用，租期自2016年3月18日至2021年3月17日止，租金每年378,000元，租金每3年递增10%。

2016年3月10日，翊昆公司与第三人旭联公司签订《租赁合同》，约定将奉贤区大叶公路XXX号厂房（1,780平方米）出租给该公司作为生产用，租期自2016年3月25日至2020年3月24日止，租金每月31,400元，物业费2,670元，合计34,070元，保证金34,000元，租金每两年递增8%。

2016年3月20日，翊昆公司与第三人风形公司签订《租赁合同》，约定将奉贤区大叶公路XXX号XXX号二、三楼办公室、厂房一半（2,000平方米）出租给该公司作为生产用，租期自2016年3月20日至2020年3月19日止，租金每月37,500元，保证金37,500元，租金每两年递增10%。

2016年5月1日，翊昆公司与第三人久合公司签订《租赁合同》，约定将奉贤区大叶公路XXX号厂房（1,880平方米）出租给该公司作为生产使用，租期2016年5月1日至2020年4月30日止，租金每月34,167元，保证金34,167元，租金每两年递增8%。

2016年4月21日，时亦公司与第三人利翔公司签订《租赁合同》，约定将奉贤区大叶公路XXX号XXX号厂房（1,200平方米）出租给该公司做仓库使用，租期自2016年5月1日至2019年4月30日止，租金每月15,833元，保证金20,000元，租金第三年在原基础上递增10%。

2016年4月21日，时亦公司与陆平（代表第三人顶彧经营部）签订《租赁合同》，约定将奉贤区大叶公路XXX号XXX号XXX号楼厂房（6,305平方米）出租作为生产使用，租期自2016年5月1日至2020年4月30日止，租金每月120,000元，保证金120,000元，租金每两年递增10%。

2016年5月15日，时亦公司与第三人妍希经营部签订《租赁合同》，约定将奉贤区大叶公路XXX号XXX号楼右边厂房（1,100平方米）出租给该公司作为仓库使用，租期自2016年5月15日至2020年5月14日，租金每月13,333元，保证金13,333元，租金每两年递增8%。

另查明，2015年12月9日及12月10日，被告支付原告押金250,000元。被告另支付租金750,000元。2016年3月15日许红梅支付原告租金750,000元，2016年8月5日郭根喜支付原告租金750,000元，2016年11月2日郭根喜支付原告租金550,000元，2016年11月8日郭根喜支付原告租金200,000元，2017年1月20日，郭根喜支付原告租金750,000元，2017年4月24日郭根喜支付原告租金750,000元，2017年7月25日郭根喜支付原告租金750,000元。本案诉讼中，2017年11月3日郭根喜转账支付原告租金750,000元。

还查明，奉贤区大叶公路XXX号XXX号工业厂房登记在原告名下。第三人顶彧经营部为经营所需，在租赁厂房上破墙开设两个门。本院于2017年8月31日送达被告起诉状副本以及其余诉讼材料。

争议的事实为：被告将租赁权转让给第三人翊昆公司，原告是否知晓并同意。为此，第三人翊昆公司提供证据：

1、中国移动通信集团上海有限公司详单信息（2017年5月主叫与被叫的通话详单）一份，欲证明翊昆公司工作人员郭加建（手机号码15821791380）与原告工作人员严文龙（手机号码15800739280）以及原告法定代表人的儿子金霖源（手机号码13601717673）多次通话，原告知道与认可租赁权转让的事实。

2、劳动合同一份，欲证明郭加建系翊昆公司工作人员。

3、照片三张，证明原告在涉案厂区设有管理办公室，照片中办公室外的轿车车主是原告工作人员严文龙的。

4、广告牌照片四张，欲证明原告知道被告与翊昆公司租赁权转让的事实。

5、中国建设银行网上银行转账汇款电子回单一份，证明第三人翊昆公司通过郭根喜转账支付原告2017年11月1日至2018年1月31日期间的租金750000元。

6、中国农业银行网上银行电子回单三份（复印件），欲证明翊昆公司支付郭加建各月工资，郭加建为翊昆公司员工。

7、话费账单一份（复印件），欲证明15821791380手机号码机主为郭加建。

原告对第三人翊昆公司提供的上述证据1真实性无异议，但认为通话记录不能反应是为了租赁权转让事务。对证据2真实性有异议，对郭加建为翊昆公司工作人员身份有异议，比如合同约定休息日是一天，而法定休息日是两天；合同约定有产假内容，而郭加建为男性；合同约定最低工资为4,200元，超出国家规定的最低工资一倍等。对证据3真实性无异议，认为原告在涉案厂区设置有办公室，管理水电等事务，但不等于知道租赁权转让的事实。对证据4认为照片上广告牌放在草丛中，原告未见过。对证据5无异议，认为租金支付至2018年1月31日。对证据6认为不能证明该款是支付给郭加建的工资。对证据7认为真实性无法确认。

被告对第三人翊昆公司提供的上述证据均无异议。

就该争议的事实，本院认为，原、被告合同中约定，被告可以部分转租，但未约定可以将租赁权转让，上述证据未分清转租和租赁权转让的概念，即便上述证据能证明第三人翊昆公司与原告有电话联系，而原告在厂区设有管理人员，也可能系原告认为的只是转租，而不能证明系确认了租赁权转让。通过许红梅、郭根喜转账支付了租金，但第三人没有证明原告明确知道该两人为第三人翊昆公司人员。审理中，法庭询问郭加建有无社保资料，翊昆公司也没有提供相关证据，翊昆公司也没有有效证明手机号码15821791380为郭加建所有。本院认为，上述证据并不能直接证明原告知晓并同意被告将租赁权转让给第三人翊昆公司的事实，对被告和第三人翊昆公司主张的该事实不予认定。

本院认为，原、被告于2015年12月8日签订的《厂房租赁合同》，系双方真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。

本案主要争议为租赁权是否已经转让成立，被告单方将租赁权转让给第三人翊昆公司的行为是否构成根本性违约。

租赁权转让是指承租人在租赁期间，将房屋承租权包括权利和义务转让给第三人，承租人退出租赁关系，由第三人直接与出租人建立租赁关系并继续履行该房屋租赁合同。而本案被告与第三人翊昆公司签订《转让协议》之前和之后，并没有将租赁权转让行为通知原告，之后翊昆公司并未与原告直接建立租赁关系，原告只知转租，而对租赁权转让行为并未追认。租赁权转让系对租赁合同关系的重大变更，被告或第三人翊昆公司应当采取更明确合适的方式，比如书面协议的方式，与原告书面确认该转让的事实。根据《合同法》第八十八条规定，被告只有经原告同意，才可以将自己的租赁的权利和义务一并转让给第三人翊昆公司。而《民法通则》第九十一条规定，“合同一方将合同的权利、义务全部或者部分转让给第三人的，应当取得合同另一方的同意，并不得牟利”。本案事实上原告并不知晓并同意租赁权转让的事实，被告将租赁权加价转让给第三人翊昆公司并不合法，该租赁权转让行为不成立，对原告不发生法律效力。

因为承租人未经出租人同意转让租赁权，造成多层次的对租赁物的占有关系，加重出租物的毁损程度，增加对租赁物管理保护难度，直接破坏了出租人对承租人的信任，就本案而言，被告擅自加价转让租赁权给第三人翊昆公司，构成合同权利的滥用，直接以此牟取利益，翊昆公司又委托给时亦公司行使出租、收取租金、物业管理等事宜，已经危及原告与被告间合同关系基础的信赖关系，构成不完全履行场合的根本违约，导致原告合同目的不能实现。原告出租厂房，不单以收取租金为目的，还包含出租的厂房被正常使用和管理，让租赁经营行为能长期健康发展。被告主张租赁权的转让，不影响原、被告履行租赁合同等的观点，本院不予认同。因被告租赁权转让行为构成根本性违约，原告可以主张解除合同。

另外，原、被告的租赁合同第五条约定，被告如因产业调整出租剩余部分，合同期应控制在与原告的合同期内，并督促第三方合法经营。由此可以看出，原告同意的是被告可以部分转租。然而被告整体转让给第三人翊昆公司，自己不再承担管理等义务，显然与原告的意思表示相悖，根据双方租赁合同第七条的约定，被告的行为属违约行为。

本案被告于2017年8月31日收到起诉状副本，视为原告解除合同的通知到达被告，故认定合同于该日解除。因为合同解除，原告收取的押金250,000元应当返还被告。至2017年8月31日的租金已经支付完毕，被告应当支付自2017年9月1日至实际搬离日止按合同约定年租金3,000,000元标准计算的占有使用费。原告已经收到至2018年1月31日止的租金，结算时多退少补。因原、被告的租赁合同解除，次承租人的租赁关系也即解除，本案各第三人应当及时搬离，故对原告的诉请予以支持。至于被告与第三人翊昆公司之间的纠纷，以及他们与其他第三人之间的纠纷，不属本案处理范围，可另行协商或诉讼。部分第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，应承担相应法律后果，由本院依法裁判。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第八十八条、第九十四条第（四）项、第九十六条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民法通则》第九十一条规定，判决如下：

一、原告上海新宝汽车配件有限公司与被告上海瞭远物流有限公司于2015年12月8日签订的《厂房租赁合同》于2017年8月31日解除；

二、原告上海新宝汽车配件有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告上海瞭远物流有限公司押金人民币250,000元；

三、被告上海瞭远物流有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新宝汽车配件有限公司自2017年9月1日至实际搬离日止、以年租金人民币3,000,000元为标准计算的占有使用费（已经支付至2018年1月31日，结算时多退少补）；

四、被告上海瞭远物流有限公司、第三人上海翊昆投资管理有限公司、上海科诺建筑装饰工程有限公司、上海妍希建筑材料经营部、上海利翔进出口有限公司、上海久合家具制造有限公司、上海风形通风设备有限公司、上海旭联建材有限公司、上海顶彧塑料制品经营部于本判决生效之日起十日内搬离奉贤区大叶公路XXX号厂房。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计人民币2,525元，由被告负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 

审判员  唐祖峰

二〇一八年一月十八日

书记员  刘伟