如何认定法定代表人以个人名义对外签订的租赁合同？

司法实践中经常出现以法定代表人个人名义签订的租赁合同，因此在租赁合同纠纷中也就出现了对租赁合同主体（实际承租人）的争议，对于此类租赁合同主体争议，根据我国《公司法司法解释（三）》之规定，只要公司事后追认或者公司已经实际享有合同权利或者履行合同义务的，则法院一般认定公司为实际的承租人。此外，对租赁合同纠纷中出现的部分违章建筑是否影响整体租赁合同的效力，要根据违法部分所占比例、租赁用途、建筑物主要功能、以及违法部分对合法部分租赁场地的依附程度、合同目的等确定租赁的整体效力。

上海市第××中学与上海××餐饮有限公司房屋租赁合同纠纷一案一审民事判决书

上海市虹口区人民法院

民事判决书

（2010）虹民三（民）初字第573号

原告上海市第××中学。

法定代表人卢××。

委托代理人田志华，上海市千方律师事务所律师。

委托代理人王惠莉，上海市千方律师事务所律师。

被告上海××餐饮有限公司。

法定代表人翁××。

委托代理人陈渊，上海科汇律师事务所律师。

委托代理人田×。

被告翁××。

委托代理人陈渊，上海科汇律师事务所律师。

委托代理人王昊，上海市高源律师事务所律师。

原告上海市第××中学与被告上海××餐饮有限公司（以下简称××公司）、翁××房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人田志华，两被告的共同委托代理人陈渊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告上海市第××中学诉称，原、被告于2009年6月15日签订了《房屋租赁合同》一份，由被告向原告承租上海市××路128号（以下简称128号房屋）和上海市××路130－132号（以下简称130－132号房屋）的房屋和场地，用途为餐饮管理有限公司。合同约定，两被告应当在2009年7月1日付清第一期租金和场地使用费共计55万元，并同时给付房屋租赁保证金33,333元。但两被告只支付了25万元后，拒绝履行给付义务。原告曾两次去函催讨，但两被告至今仍拒绝履行合同义务。原告认为，两被告已经违约，请求法院判令：1、解除原、被告在2009年6月15日签订的《房屋租赁合同》；2、被告将租赁房屋返还原告；3、两被告支付合同解除违约金5万元；4、被告支付房屋使用费至实际搬离之日止，按每年55万元计算；5、两被告按每日0.25％支付逾期付款违约金，从2009年7月2日起计算至判决生效之日止。

被告××公司辩称，同意解除合同中128号房屋的租赁关系，对于130－132号场地租赁关系要求继续履行。被告没有欠付租金，不同意支付违约金。合同约定128号房屋是用来做餐饮的，所以被告接受年租金40万元。原告承诺帮被告开好门，按照餐饮的用途装修好把128号房屋交给被告。但128号房屋一直没有交付给被告，所以不应存在租金。被告一直在使用的130－132号场地则没有欠付租金。由于128号房屋对外没有门面，开墙的行为也遭到城管的处罚而无法进行，因此无法实现租赁目的。不同意原告诉请。

被告翁××辩称，租赁合同的相对方是原告和××公司，翁××在租赁合同上签名是代表××公司。翁××不是适格的被告，不同意原告诉请。

经审理查明，128号房屋（房地产权证上体现为××路122号11幢，其二楼无房地产权证或建设工程规划许可证）系上海市虹口区教育局所有，与130－132号房屋（无房地产权证或建设工程规划许可证）一起由原告管理使用。××公司原名称为“上海灿×餐饮管理有限公司”（以下简称灿×公司），法定代表人王×。2004年12月25日，王×以灿×公司名义与原告签订《房屋租赁合同》，约定灿×公司向原告承租130－132号平房面积250平方米，租期自2005年1月1日至2008年12月31日，用途“饮食”，年租金10万元。2004年12月，虹口区教育局国有资产管理办公室出具场地证明，确认130－132号房屋产权属虹口区教育局所有，委托原告管理使用和租赁，同意出租给灿×公司经营。2005年1月24日，灿×公司取得以130号房屋为住所地的营业执照，同年4月27日又变更登记增加132号房屋为住所地。2009年6月3日，翁××（乙方）与王×（甲方）签订《协议书》，约定甲方承租上海市第××中学门面房（130号房屋）期满，乙方承租经营饭店，自愿以35万元买断130号房屋内甲方购置的厨房设备、空调、桌椅等所有物品，补偿甲方开办饭店时的房屋建造装潢费、煤气管道安装费、厨房排风设备费和电话安装费；自签订协议起甲方经营饭店期间的所有财物归乙方所有。此后灿×公司的股东王×、朱红香将灿×公司的全部股权转让给翁××、杨明。2009年8月，灿×公司变更登记公司名称为××公司，变更登记法定代表人为翁××。翁××按协议书约定付清了费用，未额外支付股权转让款。

2009年6月15日，原告（甲方）与两被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：由乙方向甲方承租130－132号场地290平方米和128号底层28平方米，128号二楼180平方米无偿提供乙方使用；租赁场地和房屋的用途为“餐饮管理有限公司”，租期自2009年8月1日起至2012年7月31日止，甲方于2009年7月1日前向乙方交付房屋和场地；130－132号场地年租金为15万元，128号底层房屋年租金为40万元，乙方须在2009年7月1日前付清第一期租金和场地使用费55万元，以后按年度支付；在交付首期租金时乙方须缴纳33,333元作为保证金；乙方拖欠租金和场地使用费累计达一个月经书面催讨仍不缴纳的，甲方有权解除合同，甲方不赔偿和补偿乙方的装潢费用，乙方应向甲方支付5万元违约金；乙方逾期交付租金和场地使用费的，应按月租金和场地使用费的5％向甲方支付违约金。合同首部承租方即乙方的表述为“上海××餐饮有限公司（翁××）”；合同尾部乙方签章处书写为“乙方：企业名称：上海××餐饮有限公司；法定代表人：翁××”，××公司公章系在变更登记后补盖。合同第十条第4款约定：“待承租方公司成立后，补盖公司印章，但不影响本合同的效力”。合同签订后，××公司对130－132号房屋作了装修，开设餐馆经营，将128号房屋二楼用作员工宿舍，但未使用128号房屋底层。××公司向原告支付了2009年下半年房租25万元，原告在2009年10月10日开具的发票中记载缴款方为“××餐饮有限公司”。2009年8月3日，原告书面要求承租方在2010年2月28日前付清房租余款（含保证金）333,333元，翁××签字确认。2009年12月16日，原告以“××餐饮有限公司法定代表人翁××同志”为对象致函，要求对方在2009年12月30日前付清房租欠款和保证金。××公司回函称原告已同意租金延期支付，而原告未能将房屋和场地全部交付，128号底层不能提供餐饮工商营业执照等有效证件，也无法开墙做门，无法接收作为营业场所。2010年1月5日，原告再次向××公司致函催讨欠租。因房租等纠纷无法解决，原告遂诉至本院要求判如所请。

另查明，双方租赁的128号底层28平方米为128号房屋的一个房间，原在内侧有门通向房屋另一房间（由原告开设茶坊及体育俱乐部，有面街门户），面街方向无门户。2009年9月左右，原告应被告要求在该房屋的面街墙面中打开一个约1.5米宽的门，安装了卷帘门，并封闭了内侧的门。因破墙开门属违章行为，有关部门对原告作了处罚，但未对所开门户恢复原状。后被告未对128号底层作装修，也未实际使用，该房屋空关至今。

审理中，××公司提出对130－132号房屋装修残值进行评估，但随后又撤回评估申请，明确表示要求继续履行合同，如果法院判决合同解除或无效，对装修损失将另行加以解决，不要求在本案中处理。

上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、房租发票、催缴租金和保证金通知、回函、律师函、情况说明、产权证、派出所证明、协议书及收据、付款承诺，被告提供的××公司工商登记材料，本院调取的灿×公司工商登记材料及现场勘察笔录，以及双方陈述等证据所证实。

本院认为，关于房屋租赁合同的主体问题，在双方发生分歧时，应当从合同约定以及双方履行情况来加以认定。从合同的约定看，首部对承租方的表述为“上海××餐饮有限公司（翁××）”，并未明确将翁××作为一个并列的承租人列出；尾部签章处对承租人仅列出适用于企业的签章格式，没有并列出适用于自然人的格式，翁××也仅在法定代表人一栏内签字。故而在合同形式上，承租方应为××公司，翁××是作为××公司的法定代表人签订租赁合同。考虑到在签约当时，××公司尚未完成从灿×公司的更名，翁××也尚未登记为法定代表人，其无权代表××公司签订合同，也不可能加盖公司公章，一旦公司对其代表行为不加追认则须由其自行承担责任，故其姓名在合同首部出现于××公司后的括号内，符合交易惯例。在公司变更登记手续完成之后，从××公司补盖公章的行为，表明翁××的代表行为已由××公司加以追认，直接对公司发生效力，由公司承担法律后果。租赁合同第十条第4款中明确约定了待承租方公司成立后补盖公章，可见原告对于翁××系代表××公司签约是明知和认可的。而在合同履行过程中，原告收取租金后系向××公司开具发票，双方往来函件也均以××公司或××公司法定代表人翁××的名义，可见原告在履行中亦认可××公司为租赁合同的唯一相对方。综上所述，本院认定××公司是租赁合同的承租方，翁××的签约和履约行为均代表××公司，由××公司承担法律责任。

根据法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案房屋租赁合同中，130－132号房屋与128号二楼房屋均无房地产权证或建设工程规划许可证，就该房屋订立的租赁合同依法无效。虽然房屋租赁合同就租赁130－132号使用的措辞是“场地”，但实质上租赁的是房屋，其不因形式上的措辞而改变实质上的内容。被告以王×与翁××之间协议书中约定的转让费包含“房屋建造”为由，认为130－132号房屋是灿×公司承租期间由灿×公司所建，然原告与灿×公司所签订的130－132号租赁合同标的就已经明确是“房屋”，故本院对该抗辩不予采信。

合同部分无效，如影响到其他部分效力的，其他部分一并无效。128号底层房屋虽有房地产权证，但根据租赁合同的约定，128号底层承租面积仅28平方米，年租金却高达40万元；130－132号房屋面积290平方米，128号二层面积180平方米，却一个年租金仅15万元，一个免费使用，差距过于巨大。探求当事人订立合同的真意，显然有以合法建筑的较高租金填补违法建筑较低租金的意图，128号二楼的免费使用也显然是考虑到了128号底层较高租金的因素。且××公司是在原先灿×公司承租使用了130－132号房屋数年的基础上再追加租赁其他房屋的，如仅有128号底层房屋的28平方米空间，势必无法实现该公司的合同目的。故虽然租赁合同对三处房屋的租金分别进行了约定，但实质上具有整体性，其履行无法分割，否则会导致利益失衡，违背当事人的本意。因此，在租赁合同涉及130－132号房屋与128号二楼的部分无效后，涉及128号底层房屋的部分也受到影响，无法独立分割而维持其效力，故本院认定原告与××公司之间的房屋租赁合同整体无效。

房屋租赁合同无效后，承租人应将租赁房屋返还出租人，对承租人实际占有使用了租赁房屋的，应当参照合同约定的租金标准支付房屋使用费。鉴于本案房屋租赁合同的整体性，须根据合同约定的租金总额作为确定使用费的基础。现××公司实际使用了130－132号房屋和128号二楼房屋，而并未使用128号底层房屋，原因是128号底层房屋在面街方向破墙开门属违章行为，不能合法地获得面街门户，从而无法实现××公司租赁该房屋的经营目的。鉴于原告是房屋的管理人，其理应更为了解128号底层房屋依法不得破墙开门的情况，故对此应负主要责任，相应地减少房屋使用费；××公司在签订房屋租赁合同之前应已明知128号底层房屋无面街门户，也应考虑到擅自破墙开门可能构成违章，然其仍承租该房屋，属自担风险的行为，故应当分担一定责任。本院根据房屋实际使用情况以及双方过错程度，酌情确定××公司应付的房屋使用费为每月37,500元。关于××公司在130－132号房屋的装修损失，其明确要求不在本案中处理，系自行处分诉讼权利，于法不悖，本院予以照准。据此，依照《中华人民共和国合同法》××条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，判决如下：

一、确认原告上海市第××中学与被告上海××餐饮有限公司于2009年6月15日签订的《房屋租赁合同》无效；

二、被告上海××餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内迁出上海市××路128号底层、上海市××路128号二楼和上海市××路130－132号；

三、被告上海××餐饮有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告上海市第××中学房屋使用费，按每月37,500元计算，自2009年8月1日起至本判决生效之日止，扣除已支付的25万元；

四、原告上海市第××中学的其他诉讼请求不予支持。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费9,208.33元、保全费2,770元，由原告上海市第××中学与被告上海××餐饮有限公司各半负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。

审判长  曹北霖

代理审判员  高行玮

人民陪审员  李梅英

二Ｏ一Ｏ年十月十八日

书记员  王颖