房地产转让纠纷案例

上诉人（原审原告）：王海涵，男，住铁岭市。

委托诉讼代理人：齐冰、王珊珊，系辽宁冠越律师事务所。

被上诉人（原审被告）：宏运地产铁岭有限公司，住所地铁岭市银州区岭东街9委综合楼。

法定代表人：邹尚峰，系该公司总经理。

委托代理人：汪纯辉，系该公司法律顾问。

上诉人王海涵与被上诉人宏运地产铁岭有限公司商品房屋预售合同纠纷一案，原经铁岭市银州区人民法院于2017年12月5日作出（2017）辽1202民初1516号民事裁定，驳回了王海涵的起诉，王海涵不服该裁定，向本院提起上诉。本院裁定撤销原裁定，指令铁岭市银州区人民法院审理。铁岭市银州区人民法院作出（2018）辽1202民初1092号民事判决，王海涵不服该判决，向本院提起上诉。本院于2018年10月9日受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。上诉人的委托诉讼代理人齐冰、王珊珊，被上诉人的委托诉讼代理人汪纯辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

上诉人上诉请求：请求撤销原判依法改判或者发回重审。事实和理由：在预售商品房时被上诉人宣传小区建设大剧院、游泳馆。现在没有建成，系被上诉人的欺诈行为。足以构成合同解除的条件；被上诉人给上诉人办理入住的行为不能构成法律意义上的交付；上诉人与被上诉人签订《意向书》时，被上诉人未取得《商品房预售许可证》上诉人按揭贷款以《商品房预售许可证》为前提，被上诉人的违约行为致使合同目的不能实现，解除合同的请求应支持;被上诉人不能给上诉人办理房屋所有权证书，上诉人完全有理由解除合同。

被上诉人宏运地产铁岭有限公司答辩称，服从原审判决。

原告王海涵向一审法院起诉请求：1、判决解除原告与被告签订的房屋买卖合同（协议书）；2、被告返还原告购房款287907元及利息；3、被告赔偿原告投入的初装修损失79129元；4、诉讼费由被告承担。

一审法院认定事实：原告于2013年4月24日购买了被告开发的铁岭大剧院宏运中央观邸03号楼02单元17A层04号房屋，总房款是567907元，原告交了房屋首付款287907元。2015年08月19日，被告将原告购买的房屋交付原告，同时双方签订了一份《补充协议》，该《补充协议》明确了原告所购买房屋的自然状况、价款、首付款等，同时还约定，被告在原告入住之后的360日内为原告办理房产证。被告在预售其开发的宏运中央观邸小区时，对外宣传其小区建有大剧院和游泳馆，但在交付房屋时未能建成。一审法院认为，原、被告双方签订的《补充协议》具备了商品房买卖合同的主要内容，且原告购买的房屋已交付原告，故应认定双方之间存在商品房买卖合同关系。被告在预售房屋时宣传小区建有大剧院和游泳馆，是对其开发的住宅小区有关预建设施的宣传，不是关于原告所购买房屋设施的宣传，不影响原告与被告缔结合同的主要目的，故不构成解除合同的法定条件。原告在庭审中主张要求解除与被告之间的商品房买卖合同，但其所举证据不能证明双方之间具备了法律规定的可以解除合同的情况，故对原告的诉讼请求不予支持，因原告的其他诉讼请求均由此请求衍生，故亦不予支持。为维护社会主义市场经济秩序，保护合同当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款【当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。】、《中华人民共和国合同法》第九十四条【有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。】之规定，判决：驳回原告王海涵的诉讼请求。案件受理费7020元（原告王海涵预交），由原告王海涵负担。

本院二审期间上诉人提交新证据：1、光盘一张，用以证明上诉人与被上诉人与铁岭农业银行所签订的按揭贷款无法办理。2、通知一份，证明被上诉人原来无法办理贷款。被上诉人对证据1、认为是银行自身原因不能办理贷款，与被上诉人无关。证据2、认为公司在铁岭日报以公告形式要求业主办理手续。本院对证据1、2的真实性予以确认，但并不能证明符合合同解除条件。本院对一审法院认定的事实予以确认。

本院认为，上诉人王海涵提起本案诉讼前，被上诉人宏运地产铁岭有限公司取得了商品房预售许可证。因此双方就涉诉房屋签订的商品房预售合同应认定有效。上诉人提出在预售商品房时被上诉人宣传小区建设大剧院、游泳馆。现在没有建成，系被上诉人的欺诈行为。足以构成合同解除的条件的理由，经查，被上诉人宣传小区建设大剧院、游泳馆系对小区预建设施的宣传，并非对上诉人购买房屋相应设施的宣传，建设与否并不影响合同目的的实现。其行为不构成欺诈行为并非合同解除的法定要件。上诉人该理由不能成立。关于上诉人提出被上诉人给上诉人办理入住的行为不能构成法律意义上的交付的理由经查，上诉人承认被上诉人为其办理了购买房屋的入住手续，并实际占有了房屋，因此应当视为上诉人实际取得了房屋。上诉人该上诉理由不能成立。关于上诉人提出不能办理按揭贷款，系被上诉人违约，合同应予以解除的主张，因上诉人没有交纳剩余房款，被上诉人已经通知上诉人可以办理贷款事宜，双方可以实现合同目的，该解除理由不能成立。关于上诉人提出被上诉人不能给上诉人办理房屋所有权证书，上诉人完全有理由解除合同的理由，经查庭审中被上诉人承诺可以办理相关房屋的所有权证书。因此双方当事人应当互相协调办理房屋所有权证书。

综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7020.00元，由上诉人王海涵负担。

本判决为终审判决。

审判长刘芳

审判员张杰

审判员孙伟

二〇一八年十一月二十一日

法官助理李雪莹

书记员常晓峰