以将来确定可发生之事作为解除租赁条件的视为对租赁期限作出了明确约定——严某与李某等房屋租赁纠纷上诉案

本案要旨：不定期租赁制度的设立，系为了避免租赁关系处于不确定状态，导致当事人利益受损，从而赋予合同当事人以随时解除权。在审判实践中，当合同双方当事人以未来确定可发生的事实作为租赁关系解除的条件时，应视作双方对租赁期限给予了明确约定。

严某与李某房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2013）沪一中民二（民）终字第249号

上诉人（原审被告）严某。

委托代理人陈某，上海陈某律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）李某。

被上诉人（原审原告）赵某。

被上诉人（原审原告）章某。

法定代理人赵某（系被上诉人章某之母），年籍同上。

上诉人严某因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2012）徐民四(民)初字第3004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2013年1月9日受理后，依法组成合议庭于2013年1月15日公开开庭审理了本案。上诉人严某及其委托代理人陈某，被上诉人李某、赵某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明，上海市徐汇区某路某号房屋（以下简称系争房屋）系国有性质的非居住营业用房，承租人为案外人章建华。李某为章建华之母，章建华与赵某系夫妻关系，两人婚后育有一女章某。2005年6月16日，章建华与严某签订《经营承包协议书》一份，约定由严某经营系争房屋。后双方发生纠纷提前终止该协议，并经法院调解，达成调解协议，由章建华归还严某借款人民币400,000元（以下币种相同）并补偿严某50,000元。但章建华一直未履行调解协议的内容。

2011年8月,李某与严某签订《协议》约定，某路某号房主李某同意严某在上述房屋中经营，直到章建华回来，还清严某债务为止。严某在章建华回来之前每月先垫付5,000元给李某，章建华回来后一起结算。协议签订后，严某按约支付至2012年4月底。

2012年7月，李某、赵某、章某诉至原审法院称，2005年严某与李某之子章建华签订承包经营协议，为期四年，约定由严某经营章建华提供的系争房屋。后双方发生纠纷，协议提前终止。章建华欠严某45万元至今未付。严某以讨债为名占用系争房屋，致使李某、赵某、章某长期外面借住，有家难回。故请求判令：1.严某迁出系争房屋；2.严某赔偿李某、赵某、章某经济损失580,000元。

严某辩称，不同意李某、赵某、章某的诉讼请求。赵某不是系争房屋同住人，不具备主体资格。2011年8月李某与严某达成协议，房屋由严某暂时使用并每月支付5,000元，等到章建华回来后还清款项一并归还，故李某、赵某、章某的诉讼请求缺乏依据。

原审法院认为，李某与严某就租赁系争房屋签订的《协议》，系签订双方当事人的真实意思表示，内容与法不悖，应为有效，双方均应恪守。由于协议对租赁期限约定为“直到章建华回来，还清严某债务为止”，该约定并不明确，故双方的租赁关系为不定期租赁关系。李某有权随时主张解除合同并要求严某支付至实际迁出之日的房屋使用费。鉴于本案系争房屋为国有非居住营业用房，且赵某户口不在系争房屋内，章某尚属未成年人，且《协议》系李某与严某签订，故严某应向李某支付房屋使用费，至于李某、赵某、章某及承租人关于系争房屋的租赁事宜，可自行解决。另外，李某、赵某、章某主张严某自2009年6月起使用系争房屋，因其未提供相应证据证明，故对李某、赵某、章某的该项主张不予支持。严某辩称其自2011年8月开始使用系争房屋，并支付房款至2012年4月底，李某、赵某、章某对此表示不知道，原审根据证据规则采信严某的辩称意见。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条的规定，于2012年11月30日作出判决：一、严某于判决生效之日起十日内迁出上海市徐汇区某路某号房屋；二、严某于判决生效之日起十日内支付李某房屋使用费（房屋使用费按照每月人民币5,000元为标准，自2012年5月1日起支付至实际迁出之日止）。案件受理费人民币4,840元，由李某、赵某、章某负担4,548元，由严某负担292元。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

原审法院判决后，严某不服，上诉于本院称，章建华与李某存在恶意串通，其系为了拒绝偿还上诉人的债务而恶意提前解除租赁合同。本案双方订立的协议是附条件的租赁关系，在章建华没有回来还清上诉人债务之前，被上诉人提前收回系争房屋的条件尚未成就，故请求二审法院撤销原判，改判驳回被上诉人的原审诉请。

被上诉人李某、赵某、章某辩称，上诉人与章建华之间的债务纠纷与被上诉人无关，原审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，上诉人与被上诉人李某就系争房屋签订的《协议》，系双方当事人真实意思表示，合法有效。本案的争议焦点是双方就系争房屋是否成立不定期租赁关系。不定期租赁是指出租人与承租人对租赁期限没有约定或者约定不明确，且双方对此未能达成补充协议，又不能依照合同有关条款或者交易习惯加以确定的，是为不定期租赁关系，双方当事人可以随时解除合同。

而本案中，上诉人与被上诉人虽然在《协议》中未明确约定租赁期限，但约定上诉人在系争房屋中经营“直到章建华回来，还清严某债务为止”。结合另案上诉人对章建华的债权，探究本案双方当事人之真意，双方系约定以租赁的形式，将房租抵扣章建华对上诉人所负的债务，待租金完全抵销上述债务之时，租赁关系自然终止。可见，《协议》中“直到章建华回来，还清严某债务为止”的表述即是双方对租赁期限的约定，该约定的期限是将来确定能够发生的事实，亦可视作附终期的租赁关系。而不定期租赁制度的设立，系为了避免租赁关系处于不确定状态，将使当事人的利益受损，从而赋予合同当事人以随时解除权，但本案的租赁关系并非没有对租期的约定，当租金足以抵销案外人的债务之时，租赁关系即告解除，不会因此致被上诉人的权益受到损害。故此，本院认为双方当事人之间并不成立不定期租赁关系。

由于系争房屋为国有非居住营业用房，双方在庭审中也一致确认《协议》中约定的上诉人每月垫付被上诉人李某5,000元系让其在外居住的费用，上诉人与章建华于2005年签订的《经营承包协议书》中就系争房屋约定的租金也远超该数额，故本院认为该5,000元并非上诉人租借系争房屋的租金，也就是说，双方对本次租赁的租金并没有约定，事后也未能协商一致。虽然被上诉人主张上诉人自2009年6月就开始使用系争房屋，但未能提供证据加以证明，故在此情况下，被上诉人尚无法证明系争房屋的租金已足额抵销了上诉人对章建华的债权，其以此提出解除租赁关系并要求上诉人迁出系争房屋的诉请，缺乏相应的事实依据，本院无法支持，双方应继续履行租赁合同。被上诉人可在约定的期限条件满足时，并取得相关证据后，再行主张。在双方租赁关系存续期间，上诉人也理应按照双方约定，继续每月支付被上诉人李某在外居住费用5,000元。

综上所述，原审法院认定本案为不定期租赁关系，并据此支持了被上诉人的原审诉请，系未能正确理解当事人之间的真实合意，本院依法予以纠正。上诉人严某的上诉请求，具有事实依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十六条、第六十条第一款、第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：

一、撤销上海市徐汇区人民法院（2012）徐民四(民)初字第3004号民事判决；

二、驳回被上诉人李某、赵某、章某的原审诉讼请求。

一审案件受理费人民币4,840元，二审案件受理费人民币80元，均由被上诉人李某、赵某、章某负担。

本判决为终审判决。

审判长  孔美君

审判员  郑卫青

代理审判员  杨斯空

二○一三年四月八日

书记员  赵樱