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未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同相对无效,经补正可以认定为有效——赵军辉诉浙江现代商贸物流发展有限公司房屋租赁合同纠纷案

发布日期:2020-03-27 21:15:03

本案要旨:依据合同法理论及相关立法精神,依法必须经过公安消防机构验收的房屋,未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同,因违反标的需确定、可能和合法的合同有效要件之规定,应当认定合同相对无效。但在一审法庭辩论终结前经消防验收合格,租赁标的物符合法律规定,无效合同经过补正已变为有效,且效力具有溯及力,自合同成立时发生效力。

案号:(2011)浙杭民终字第114号

【案情】

   上诉人(原告):赵军辉。

   被上诉人(被告):浙江现代商贸物流发展有限公司(以下简称现代公司)。

   原告赵军辉起诉称,2009年11月4日其与被告签订营业房租赁合同一份,合同约定由原告赵军辉承租被告2号市场1楼2-1-130、198、199号3间营业房,租赁期限一年,年租金36278元。该租赁合同约定原告赵军辉与被告现代公司另行签订营业房管理合同一份,管理合同约定,原告赵军辉另行支付被告现代公司消费者权益保证金5000元及综合费24100元。该合同约定被告现代公司负责市场的物业管理,包括公共水、电、消防、安全、卫生等设施的提供和服务。合同签订后,原告赵军辉即对所承租的营业房进行了装修准备营业。但在此过程中,原告赵军辉发现被告现代公司市场至今未取得房屋所有权证亦未通过消防验收,市场一直处于施工状态,道路及环境卫生情况完全无法满足经营户的经营需要。以上事实导致原告赵军辉至今无法正常营业,且市场及本案所涉营业房未经消防验收即出租给原告赵军辉作为营业房使用,亦违反我国消防法的强制性规定。为维护自身合法权益,原告赵军辉提起诉讼,请求确认原被告于2009年11月4日签订的营业房租赁合同及其从合同即营业房管理合同都无效。

   被告现代公司答辩称,本案双方合同合法有效,且已经履行完毕。市场房屋通过消防验收有一个过程,房屋实际上是符合消防要求的,现在2号市场已经通过消防验收合格,不存在违法的问题。请求驳回原告赵军辉的诉讼请求。

   【审判】

   浙江省杭州市余杭区人民法院经审理查明:原告赵军辉、被告现代公司于2009年11月4日签订营业房租赁合同一份,合同约定由原告赵军辉承租被告位于杭州农副产品物流中心的副食品市场的2号市场1楼2-1-130、198、199号3间营业房,租赁期限一年,时间自所在市场正式开业当天起计算,年租金36278元。合同还约定了其他事项。同时,根据该租赁合同的约定,原告赵军辉与被告现代公司委托管理市场的浙江食品市场另行签订营业房管理合同一份。合同签订当天,原告赵军辉支付租金及其他费用。2009年12月份,原告赵军辉对所承租的营业房进行了装修。合同期届满后,双方未再续签租赁合同。

   另查明,被告现代公司开办的副食品交易市场2号市场于2009年12月28日正式开业,该市场建设工程经杭州市公安消防局进行消防验收,杭州市公安消防局于2011年10月8日向被告出具了工程消防验收合格的意见书。

   综上,原、被告之间的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示,且合同租赁期限已届满。现原告赵军辉以被告开办市场的建设工程未经消防验收,违反法律的强制性规定为由,要求认定双方租赁合同及管理合同均无效。但被告2号市场的建设工程在本案法庭辩论终结前已经消防验收合格,且原被告之间的租赁合同已经届满,原告赵军辉主张租赁合同无效已没有必要。据此,判决:驳回原告赵军辉赵军辉的诉讼请求。

   宣判后,原告赵军辉不服一审判决,提起上诉。

   浙江省杭州市中级人民法院经审理认为:原审法院根据现代公司提交的杭州市公安消防局建设工程消防验收意见书(杭公消2011第0262号),作出现代公司开办的副食品交易市场2号市场已于2011年10月8日经消防验收合格的事实认定,符合证据所反映出的客观情况,故对赵军辉针对事实认定提出的上诉理由不予支持。原审法院鉴于现代公司的上述工程项目在本案一审法庭辩论终结前已经消防验收合格,且双方之间的租赁合同也已经实际履行,故认定赵军辉与现代公司之间的租赁合同有效,并无不妥,故二审法院亦不支持赵军辉针对合同效力提出的上诉请求。最终判决:驳回上诉,维持原判。