当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决

当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。--------北京中天置地房地产经纪有限公司等房屋租赁合同纠纷

北京市第三中级人民法院

民 事 判 决 书

（2020）京03民终3064号

上诉人（原审原告）：李对，女，1988年2月15日出生，汉族，住北京市朝阳区。

委托诉讼代理人：武涛，北京市一法律师事务所律师。

上诉人（原审被告）：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区安定路33号化信大厦905房间。

法定代表人：刘波，总经理。

委托诉讼代理人：贾文彬，男，北京中天置地房地产经纪有限公司法务专员。

上诉人李对因与上诉人北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2019）京0105民初71748号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月25日立案后，由本院审判员鲁南开庭进行了独任审理。上诉人李对之委托诉讼代理人武涛，被上诉人中天置地公司之委托诉讼代理人贾文彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

李对上诉请求：1.依法将一审判决第二项的违约金数额改判为11600元；2.本案一、二审诉讼费用由中天置地公司承担。事实和理由：1.双方在合同中明文约定提前解除合同的违约金数额为月租金的200%；2.该合同为中天置地公司印制并对外统一使用的版本，上述约定是其固定格式条款；3.合同提前解除李对是被动且无过错的，除了直接损失中介费外，李对花费时间和精力找房、搬家势必影响正常生活和工作，这些都是间接损失，应当予以综合考量。

中天置地公司辩称，导致合同不能履行的原因并非中天置地公司，中天置地公司不应承担赔偿责任。

中天置地公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案一、二审诉讼费由李对承担。事实和理由：李对一直对涉案房屋的情况非常了解，李对在入住时，涉案房屋的产权人就已经告知李对房屋要出售的情况，李对并没有提出任何异议，而是继续入住。中天置地公司在得到产权人通知房屋要出售的情况后，也是第一时间通知了李对，符合双方合同约定的提前30日通知，因此中天置地公司不存在违约的情况。

李对辩称，中天置地公司主张的李对入住涉案房屋时产权人告知涉案房屋将要出售的情况与事实不符。李对与中天置地公司是续签合同，没有合同约定涉案房屋将出售，李对在2019年6月底接到中天置地公司通知要配合产权人和中介公司看房的时候才知道涉案房屋要出售。

李对向一审法院起诉请求：1.中天置地公司支付提前解约违约金11600元；2.中天置地公司返还押金193.33元。

一审法院认定事实：2019年2月28日，出租人中天置地公司作为甲方与承租人李对作为乙方签署《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋坐落于北京市朝阳区，房屋租赁用途为居住，房屋租赁期自2019年3月1日至2020年2月28日，共计12月，甲方应于2019年3月1日欠将房屋按照约定条件交付给乙方，《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙及物品后视为交付完成。租金支付标准及支付为不含税5800元/月，租金支付方式押一付三；押金人民币5800元，赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除扣应由乙方承担的相关费用、租金及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，如甲方违约还应退还相应的租金等。

上述合同签署后，李对向中天置地公司交付了押金5800元，开始使用租赁房屋。2019年9月8日，李对搬出租赁房屋，双方进行了房屋交接，对于房屋租金没有争议。对于李对主张的房屋押金，中天置地公司认可少退还李对193.33元。

针对李对提前搬出房屋的原因，双方在一审庭审中确认系由于房屋的产权人王英向中天置地公司提出要提前解除委托代理合同、收回房屋。对此情况，中天置地公司表示，其在2019年8月3日微信通知了李对，符合合同约定的提前30日通知解除合同的情况，不存在违约行为。

一审法院认为：李对与中天置地公司签署的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，且不违反国家法律、法规的强制性规定，故上述合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。

在上述合同的履行期内，由于租赁房屋的产权人向中天置地公司提出要去提前收回房屋，导致李对无法继续使用租赁房屋，实际符合合同中“甲方需要提前收回房屋”的情形，中天置地公司应承担相应的违约责任。合同中约定上述情况下，中天置地公司应承担月租金200%作为违约金，其在一审庭审中表示约定过高，请求法庭下调，一审法院酌情下调至一个月的租金标准。

据此，一审法院于2019年10月判决如下：一、中天置地公司于判决生效之日起十日内返还李对房屋租赁押金一百九十三元三角三分；二、中天置地公司于判决生效之日起十日内支付李对违约金五千八百元；三、驳回李对的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。

经本院询问，李对称涉案房屋产权人于2019年7月初与李对有过沟通，表示要出售涉案房屋，希望李对配合买房人看房；中天置地公司于2019年8月通知李对涉案房屋产权人出售房屋事项，并告知2019年9月底之前要搬走。中天置地公司称并未通知李对应于2019年9月底前搬走，在双方没有协商好的情况下，李对于2019年9月2日通知中天置地公司要搬走。另，李对主张为承租涉案房屋向中天置地公司支付中介费4060元。

本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。

本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。

综合全案案情及双方当事人诉辩称意见，本案的二审争议焦点为：一、中天置地公司应否承担违约责任；二、一审法院酌情确定的违约金数额是否适当。

关于争议焦点一，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力；当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第十条违约责任的约定，租赁期内，中天置地公司需提前收回房屋的，应提前30日通知李对，并按月租金的200%支付违约金。根据已查明的事实，在涉案合同履行期内，由于涉案房屋产权人要求中天置地公司提前收回涉案房屋，导致李对无法继续使用涉案房屋，符合双方合同上述约定的违约情形，中天置地公司应承担相应的违约责任，一审法院对此认定正确。根据合同相对性原则，中天置地公司主张系因涉案房屋产权人提前收回涉案房屋致使本案双方合同无法履行，并不能构成免除中天置地公司违约责任的合法事由，故中天置地公司主张其不存在违约行为，不应承担违约责任，缺乏事实和法律依据，本院对此不予支持。

关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。一审法院综合全案案情，根据中天置地公司的过错程度、合同的履行情况、合同提前解除的原因、李对的实际损失等因素，所酌情确定的违约金数额，并无不当，本院予以维持。

综上所述，李对、中天置地公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费100元，由李对负担50元（已交纳），由北京中天置地房地产经纪有限公司负担50元（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 员　　鲁　南

二〇二〇年三月十七日

法官助理　　温　迪

法官助理　　李圆圆

书 记 员　　杨艳娇