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农村宅基地买卖有效吗？买卖后遇到拆迁如何分配补偿
原告诉称 张三、李四向本院提出诉讼请求： 1、确认张三、李四与王五、王六、赵五于2010年12月10日签订的《房屋及宅基地买卖合同》无效。 2、赵五、王五、王七、王九赔偿张三、李四拆迁安置利益损失1499515.98元。 事实与理由 张三、李四经朋友介绍，购买了王六为户主的宅基地，户内人员为本案中的赵五、王五、王七、王九。 现王六已去世，但未注销户口。张三、李四与王六、王五于2010年12月10日签订《房屋及宅基地买卖合同》，合同约定的转让费为30万元，转让面积为长21米，宽12.1米。后张三、李四搬入案涉房屋居住，并加盖一排北房五间，一排南六间（含门道）。现案涉房屋遇拆迁，赵五、王五、王七、王九一家作为被拆迁人签订拆迁协议并获得拆迁补偿。张三、李四认为，双方签订的合同违反法律法规强制性规定，应属无效。 赵五、王五、王七、王九应当退还合同款项并赔偿损失。现因无法和被告就赔偿问题达成一致意见，特诉至贵院请求依法判决。 被告辩称 赵五、王五、王七、王九辩称：同意确认合同无效的诉讼请求，双方之间不存在房屋买卖协议，只是存在背户协议，其目的是为了拆迁时取得拆迁利益，并非真实的房屋买卖关系，案涉房屋由我们承建并实际居住使用，日常管理也均由我们进行，双方不存在所谓的买卖合同关系，不适用关于农村房屋买卖合同的司法解释。 当时一个朋友介绍张三、李四与王六认识的，并不是张三所述李四介绍的。即使背户协议是无效的，那么按照背户协议所约定的背户款项退还即可，不存在所谓的赔偿回迁安置房，回迁安置房是针对被拆迁安置对象的在册人数进行安置的，张三与李四并非本村村民，且是城镇户口，不属于安置的对象。 案涉房屋是我们承建的，并由我们实际居住，所以拆迁利益应由我们取得。本案不是真实的房屋买卖关系。所有的协议都是背户协议，并不存在真实的买卖关系。 王七辩称：我认为案涉房屋买卖是不存在的，我父亲王六并没有将宅基地卖给张三、李四，只是我父亲从李四处拿了10万元用来盖房子。就案涉房屋而言，我父亲一共就拿了10万元。 刚有拆迁消息的时候，李四找了我们，让我们背户，李四一直说他有熟人，保证涉案院落能分三户，一开始是让我嫂子背户，我们就同意了，就签了买卖协议，我哥哥王五入狱服刑没多久就离婚了，后来变成了让我姥姥王九背户。拆迁时第一次谈的时候是400平方米的安置房、200万元补偿款，但是因为按照两户的标准补偿，我们就没签字，为的是留时间让李四去找人协调按三户签协议。 等了很长时间，没有结果，最后拆迁办还是按三户签了协议（多出了我姥姥王九那一户）。第一天的时候，张三与李四都到场了，但想以张三之子张小三的名义签协议，导致和拆迁公司没议成。第二天的时候，拆迁办的人测量的标准就比第一天严格，致使最终确定的面积变小。其他答辩意见同其他三被告。 本院查明 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年12月10日，张三、李四作为买房（含土地）人与卖房（含土地）人王六、王五签订《房屋及宅基地买卖合同》约定，大兴区A村村民王六，自愿将位于B村的自家的两排房的前排（长21米，宽12.1米）及院子、围墙（包括大门）的独立一处住房（含土地）转让给张三、李四，转让费用30万元（已付清）。 张三、李四购得此房后，对房屋有居住、对外出租及转让的处置权利，王六不得干预、如果遇拆迁，此房屋及房屋所占的宅基地所得的拆迁补偿款，王六必须全部付给张三、李四，不得反悔，也不得以任何借口、理由扣除补偿款的款项，如有违反本合同的规定，造成一切不良的后果，由王六负责，本合同买卖双方在证人监督下签订，双方及证人签字盖章后即生效，双方必须服从协议中的规定，不得违反。 本合同附房产本复印件一份。王六、王五在卖房人处签字。 2016年1月，王六（甲方）与张三、李四（乙方）签订《协议书》，约定，2010年12月10日，王六同意张三、李四在自家的一块房基地建房。张三、李四自建房屋、围墙、大门，建成为一个独立的院落。 现在B村面临拆迁，甲乙双方经协商达成以下协议： 1、该院落以王六或其家里任意一人的名义拆。 2、拆迁所得到的回迁房和拆迁补偿款，王六留下一套回迁房和40万元拆迁款，（40万元已提前由张三、李四付给王六），其他的拆迁所得全由张三、李四所有。 3、与房屋没有关系的各项补助及房主的租房款归王六所有，与张三、李四无关。 4、拆迁时，王六需通知张三、李四，明确拆迁房的评估价值及拆迁所得的回迁房和拆迁款的数值。 5、及时将回迁房及拆迁款的手续向张三、李四交清。 甲乙双方是本着相互信任，相互理解的原则下签订的本协议书，双方必须自觉遵守。任何乙方不得再（在）此以外提出任何不合理的要求。本协议双方各持一份，双方签字后生效。赵五、王七在协议尾部甲方处签字；张三在协议尾部乙方处签字。 2016年1月12日，赵五、王七作为借款人出具《借款条》，载明：经张三、李四和王六协商决定，张三、李四在B村所建的民房以王六或其家里的任意一人的名义拆迁，拆迁后张三、李四送给王六一套回迁房和现金40万元。现王六因事急需用钱，向张三、李四提前借款40万元整，抵拆迁后的40万元。到拆迁后王六留下一套回迁房后其余所得全部返还给张三、李四。立字为证。赵五、王七认可收到40万元。 2018年9月12日，为推进北京搬迁腾退工作的顺利进行，案涉院落分别由赵五、王五、王九与北京M公司（以下简称M公司）签订拆迁协议。其中，赵五（被搬迁腾退人，乙方）与M公司（搬迁腾退人，甲方）签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》及《补充协议》，补偿协议约定：本户1口人，乙方在搬迁腾退范围内有一套宅院位于A村一号房屋，宅基地面积228.33平方米，房屋建筑面积119.43平方米。被搬迁腾退人按照定向安置方式确定选房指标为171.25平方米。房屋搬迁腾退补偿款总计搬迁腾退补偿金1194621元。 补充协议约定： 根据乙方签订的《定向安置房买卖合同》，乙方选购期房5套，建筑面积为453.84平方米，购房总价款为2027933元，乙方同意甲方在其搬迁腾退补偿款中直接扣除用于支付购房款定向安置房的购房款。 乙方签订《定向安置房买卖合同》后，甲方按选房建筑面积，先行发放42个月周转费共计762451元。弃楼面积为2.74平方米，弃楼款为8220元。甲方应向乙方支付搬迁腾退补偿总金额为1965292元。王九（被搬迁腾退人，乙方）与M公司（搬迁腾退人，甲方）签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》及《补充协议》，其中补偿协议约定：本户1口人，乙方在搬迁腾退范围内有一套宅院位于A村一号房屋，宅基地面积228.33平方米，房屋建筑面积119.43平方米。 被搬迁腾退人按照定向安置方式确定选房指标为171.25平方米。房屋搬迁腾退补偿款：总金额922189元。甲方支付乙方搬迁腾退补助、奖励及其他费用共计257132元。以上总计搬迁腾退补偿金1179321元。 补充协议约定： 根据乙方签订的《定向安置房买卖合同》，乙方选购期房1套，建筑面积为57.18平方米，购房总价款为257310元，乙方同意甲方在其搬迁腾退补偿款中直接扣除用于支付购房款定向安置房的购房款。乙方签订《定向安置房买卖合同》后，甲方按选房建筑面积，先行发放42个月周转费共计96062元。甲方应向乙方支付搬迁腾退补偿总金额为1275383元。 王五（被搬迁腾退人，乙方）与M公司（搬迁腾退人，甲方）签订《住宅房屋搬迁腾退安置补偿协议》及《补充协议》，其中补偿协议约定：其中补偿协议约定：本户3口人，乙方在搬迁腾退范围内有一套宅院位于A村一号房屋，宅基地面积228.33平方米，房屋建筑面积119.43平方米。被搬迁腾退人按照定向安置方式确定选房指标为171.26平方米。 房屋搬迁腾退补偿款： 区位补偿价款697579元；房屋重置新的补偿费111191元；房屋装修及其他附属物定额补偿费113468元；总金额922238元。甲方支付乙方搬迁腾退补助、奖励及其他费用共计257132元。以上总计搬迁腾退补偿金1179370元。补充协议约定：根据乙方签订的《定向安置房买卖合同》，乙方选购期房0套。 拆迁档案中的《购安置房通知书》显示：1号院被拆迁腾退人赵五已经签订《搬迁腾退安置补偿协议》，该户5口人，分别是赵五、王五、王一、王二、王九，该户可享受选择定向安置房指标为513.76平方米选房指标系按确权面积选房，请准予选购定向安置用房。赵五、王五、王九签署《合并选房放弃或接受选房指标承诺书》及《合并领款申请书》后，2018年9月13日，赵五分别与北京M公司（以下简称M公司）签订《定向安置房买卖合同》，分别购买北京新机场噪音区安置房项目一号房屋、2号房屋、3号房屋、4号房屋、5号房屋五套房屋，赵五作为王九的代理人与M公司签订《定向安置房买卖合同》，购买6号房屋。 上述定向安置房买卖合同第七条房屋产权性质均约定，依照《关于加强“三定三限三结合”定向安置房产权登记及上市交易管理有关问题的通知》（京建法[2014]13号）文件规定，房屋产权性质为定向安置住房，安置家庭自取得房屋产权证或契税完税凭证之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益。房屋产权证上应注明“三定三限三结合定向安置房，取得房屋产权证或契税完税证明之日起，5年内不得上市交易；5年后可按市场价格上市交易，不补交土地收益”字样。扣除上述房款后，剩余补偿款2134802元一并支付给赵五。 双方当事人均认可房号2、3及过道（49.84平方米）系诉争院落的整体情况。 案件审理过程中, 双方当事人主要对以下问题产生争议 一、案涉房屋买卖合同所涉及的30万元转让费是否付清 张三、李四称：双方在《房屋及宅基地买卖合同》中已注明30万元转让费已付清。如果未付清，双方之后的两次协商行为就没有达成合意的可能。双方在签订协议时是没有地上物的，签订协议之后新建地上物，建完之后宅基地和地上物以30万元的价格一并转让给我们。赵五、王七出具借条中所涉及的40万元与该笔转让费没有关联。 赵五、王五、王七、王九称：张三、李四起诉状中所列的四至方位是王六自己的宅基地，是原有宅基地范围内的一块空地，原有的宅基地建了前后院，把前院的宅基地出售给了张三、李四。拆迁的时候是前后院一起拆，以赵五、王九、王五三人的名义签拆迁协议。双方签协议时是空地，签协议之后新建的地上物，是王六自建并居住使用。合同中约定的30万元转让费并未付清，我们只收到了10万元，还有10万元是承建房屋的费用。事实上承建房屋一共花了十五六万元，剩余部分是王六自己出的。 二、张三、李四是否有权分配案涉房屋的拆迁利益 张三、李四称：根据赵五、王五、王七、王九提交的案涉房屋所属地区的拆迁政策显示，选房仅按照面积或者人口两种方式，结合拆迁档案可知赵五、王五、王七、王九确认的是按面积选房的原则，我们认为赵五、王五、王七、王九将已出售给我们的宅基地部分合并到自家的拆迁面积中，无论最终是否利用了人口优势，均已侵犯了我们的利益。双方之间的买卖合同及后续的协议书均已履行且赵五、王五、王七、王九没有拒绝，足以说明双方对购买宅基地的行为及后续拆迁利益分割的行为达成一致意见。双方在协议书中对留下的一套回迁房没有约定明确的面积和金额，是因为双方认为后续有协商的可能。虽然没有约定，但我们认为应该是所得回迁房中面积居中的一套。 裁判结果 一、确认张三、李四与王五、王六于2010年12月10日签订的《房屋及宅基地买卖合同》无效； 二、于本判决生效后十日内，赵五、王五、王七、王九给付张三、李四赔偿损失130万元； 三、驳回张三、李四的其他诉讼请求。 律师点评 当事人订立合同应遵守法律法规，不得违反国家法律或行政法规的强制性规定，不得损害社会公共利益。 按照我国土地管理法的相关法律规定，农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份相联系，不允许转让，农村房屋的买卖依赖于宅基地使用权的有效转让，否则该买卖行为无效。一方当事人提出的书证、物证，对方当事人提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应当确认其证明力。 首先，赵五、王七在王六去世后与张三签订的《协议书》实际系对诉争房屋如遇拆迁所得利益如何分配的约定，虽协议中约定，拆迁所得到的回迁房和拆迁补偿款，王六留下一套回迁房和40万元拆迁款（40万元已提前由张三、李四付给王六），其他的拆迁所得全由张三、李四所有，与房屋没有关系的各项补助及房主的租房款归王六所有，但诉争房屋及院落的拆迁利益在拆迁协议及相关拆迁档案中并未明确予以区分，且结合拆迁档案及拆迁政策可知，12号院拆迁时按院落宅基地的确权面积确定回迁安置房的选房面积，回迁安置房系“三定三限三结合”定向安置房，张三、李四不符合被拆迁腾退人的主体资格、不能享有回迁安置房利益。 其次，因诉争房屋已与1号院其他房屋一起按照“分院”原则以赵五、王五、王九的名义签订了拆迁补偿协议，虽张三、李四不能享有回迁安置房利益，考虑到张三、李四作为买受人因房屋拆迁价值和原买卖价格的差异所造成的损失以及具体拆迁利益大小等因素，综合考虑张三、李四所支付购房款数额、房屋建设情况、双方过错程度以及张三、李四提前给付拆迁补助款40万元等因素核算张三、李四应获得的补偿金额，法院酌情确定130万元。 本案中，王六、王五与张三、李四签订《房屋及宅基地买卖合同》明确记载双方就诉争房屋之间形成买卖关系且房款已经付清，因张三、李四并非大兴区A村集体组织成员，该转让行为未经过区（县）级以上政府部门批准，故该买卖行为违反国家法律关于农村宅基地禁止转让的强制性规定，应属无效。 合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。 本案中，出卖人王六在出卖时应知其所出卖房屋及宅基地属于禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖房屋之行为违反法律、行政法规的强制性规定，其应对本案农村房屋买卖合同无效承担主要责任；张三、李四在购买房屋时应知晓购买农村房屋可能存在的风险，其应对本案农村房屋买卖合同无效承担次要责任。 因诉争房屋已经被拆迁，全部拆迁利益由赵五、王五、王七、王九取得，本案所审理内容即为合同无效后赵五、王五、王七、王九对张三、李四所负赔偿损失责任范围。 首先，赵五、王七在王六去世后与张三签订的《协议书》实际系对诉争房屋如遇拆迁所得利益如何分配的约定，虽协议中约定，拆迁所得到的回迁房和拆迁补偿款，王六留下一套回迁房和40万元拆迁款（40万元已提前由张三、李四付给王六），其他的拆迁所得全由张三、李四所有，与房屋没有关系的各项补助及房主的租房款归王六所有，但诉争房屋及院落的拆迁利益在拆迁协议及相关拆迁档案中并未明确予以区分，且结合拆迁档案及拆迁政策可知，12号院拆迁时按院落宅基地的确权面积确定回迁安置房的选房面积，回迁安置房系“三定三限三结合”定向安置房，张三、李四不符合被拆迁腾退人的主体资格、不能享有回迁安置房利益。 其次，因诉争房屋已与1号院其他房屋一起按照“分院”原则以赵五、王五、王九的名义签订了拆迁补偿协议，虽张三、李四不能享有回迁安置房利益，考虑到张三、李四作为买受人因房屋拆迁价值和原买卖价格的差异所造成的损失以及具体拆迁利益大小等因素，综合考虑张三、李四所支付购房款数额、房屋建设情况、双方过错程度以及张三、李四提前给付拆迁补助款40万元等因素核算张三、李四应获得的补偿金额，法院酌情确定130万元。 北京万典律师事务所系专业化、规模化房产领域的律师团队，在多年的维权道路中律师团队已逐步探索出诉讼、裁决、调查、协调谈判等多种程序密切配合的有效维权战略体系，凭借法律与智慧、运用法律武器成功解决当事人的房产纠纷问题。办理了无数经典案例，其强有力的风格、具有智慧的解决问题方法在司法实践中取得了卓越的成效。 业务范围：房屋拆迁纠纷，房屋征收纠纷，引发的行政处罚和刑事辩护案件，全盘战略，办案思路高瞻远瞩、精心谋划，维权战略稳打稳扎，以求完美实现每一位委托人的殷切厚望。打造品牌服务，追求卓越成就，聘请北京万典律师事务所律师就是聘请了一个高度负责的专业化律师团队。 律师热线：400-1789-688 固定电话：010-8639-3036 地址：北京市海淀区上地三街9号金隅嘉华大厦A座1210室 电子邮件：15810784790@163.com www.wandianlvshi.com/
