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菲律宾国际商业有限公司[EverInternationalTrading、厦门市富华东方投资有限公司合同纠纷二审民事判决书

发布日期:2020-04-09 21:09:03

中华人民共和国最高人民法院

2018)最高法民终1343号

上诉人(一审原告):菲律宾国际商业有限公司[EverInternationalTrading(P.I.)INC.]。住所地:菲律宾共和国奎松市阿兰礼沓大道288-290号(No.288-290GAranetaAve.,QuezonCity,MetropolitanManila,Philippines)。

代表人:**泽(AntonioMeridores),该公司董事长。

委托代理人:刘冬云,北京炜衡(厦门)律师事务所律师。

委托代理人:吴志强,北京市两高律师事务所律师。

被上诉人(一审被告):厦门市富华东方投资有限公司。住所地:中华人民共和国福建省厦门市思明区湖滨北路10号6C之一。

法定代表人:陈华文,该公司总经理。

委托代理人:郑杰,北京市天同律师事务所律师。

委托代理人:邱辰,福建天衡联合律师事务所律师。

上诉人菲律宾国际商业有限公司(以下简称商业公司)因与被上诉人厦门市富华东方投资有限公司(以下简称富华公司)合同纠纷一案,不服福建省高级人民法院于2018年7月24日做出的(2017)闽民初86号民事判决,向本院提起上诉。本院于2018年12月6日立案后,依法组成合议庭,于2019年9月23日公开开庭进行了审理。上诉人商业公司的委托代理人刘冬云、吴志强,被上诉人富华公司的委托代理人郑杰、邱辰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

2017年7月21日,商业公司向一审法院起诉称:1989年3月11日,厦门市房地产股份有限公司(原厦门市房地产公司,以下简称厦门房地产公司)与商业公司前身菲律宾国际商业公司签订《合作兴建“厦门市鼓浪屿龙泽花园”合同书》。1995年9月,厦门市人民政府(以下简称厦门市政府)向厦门房地产公司及原鼓浪屿区人民政府核发《国有土地使用权证》。2000年9月22日,厦门房地产公司及原鼓浪屿区人民政府与菲律宾国际商业公司签订《补充合同》,约定地块使用者增加菲律宾国际商业公司,并在该地块上兴建“厦门市鼓浪屿区龙泽花园项目”(以下简称龙泽花园项目)。后“厦门市鼓浪屿龙泽花园筹建处”(以下简称龙泽花园筹建处)未办理工商登记手续。2004年4月,厦门市政府收回龙泽花园项目未建部分用地。2004年11月6日,商业公司(甲方)与富华公司(乙方)就合作处理龙泽花园项目签订《合作协议书》,约定因厦门市政府拟收回龙泽花园项目未建部分用地,在政府免于收回项目或以其他地段的商品房建设用地补偿方案可行的情况下,由甲方委托乙方以甲方名义从事项目(或者补偿的其他地段之等价值建设用地)的开发建设与销售等,获得开发建设的全部收益,并承担开发建设过程中的全部法律责任。第3.2条约定,项目开发建设所需的设计、规划、市场调研、建设、销售等由乙方负责实施,甲方无条件予以配合;后续开发建设所需的全部资金由乙方负责投入。除甲方应得的补偿款项外,项目的全部收益归乙方所有,与甲方无关;因项目所产生的一切债权债务由乙方承担而与甲方无关。同时约定,乙方向甲方支付投资本息的补偿款50585481元人民币(以下币种未特别注明处均为人民币)。第4.7条约定,除本协议约定的对甲方的投资本息的补偿款及一幢别墅外,甲方不得以任何形式就项目向乙方再主张其他任何形式的权益或报酬。第7.1条约定,项目(或者补偿的其他地段的等价值建设用地)由乙方以甲方名义自主经营,乙方对其经济效益自行承担盈亏;在支付甲方投资本息的补偿款后,一切收益均归乙方所有。2010年9月3日,双方就上述事宜签订了《补充协议书(六)》,约定由甲方积极配合乙方继续以甲方名义申请对龙泽花园项目被收回的建设用地予以置换补偿,并约定甲方应签署授权委托书,明确将龙泽花园项目未建设用地的权益及补偿利益转由香港明新投资有限公司(以下简称明新公司)享有。商业公司至今未取得龙泽花园项目置换土地的土地使用权。首先,商业公司在未取得龙泽花园项目合作方同意下签署上述协议,属于无权处置。其次,上述协议书名为合作,实质上是商业公司将龙泽花园项目置换的土地使用权提供给富华公司经营,商业公司不承担任何经营风险,只收取固定利益,应当认定上述协议的性质为土地使用权转让合同。同时,商业公司至今未取得转让土地的使用权。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(以下简称国有土地使用权司法解释)第十五条规定,合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的,应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的,应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的,应当认定合同有效。第二十四条规定,合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同。第九条规定,转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效。综上,请求判令:商业公司和富华公司签订的《合作协议书》《补充协议书(六)》无效。一审庭审中,商业公司变更诉讼请求为:判令商业公司和富华公司2004年11月6日签订的《合作协议书》,2005年4月23日、2006年5月22日、2006年10月17日、2008年7月7日签订的《补充协议书》,2005年11月24日签订的《备忘录》,2006年4月24日签订的《协议书》,2010年9月3日签订的《补充协议书(六)》均为无效。

富华公司答辩称:(一)讼争合同并非合作开发房地产协议,而是收益权转让合同,不违反我国法律法规的规定,并非无效合同。2004年11月6日,双方签订的《合作协议书》约定,商业公司委托富华公司全权处理与厦门市政府协商龙泽花园项目建设用地置换补偿和协商免于收回项目未建部分用地的方案。当上述方案可行时,由富华公司以商业公司名义从事项目的开发建设和销售,获取项目开发建设的全部收益。在项目具备法定转让条件后的任何时机,富华公司均有权要求商业公司将项目过户至富华公司或富华公司指定的第三人名下(后通过补充协议明确为明新公司)。双方在《补充协议书(六)》第四条约定,商业公司应积极配合富华公司以商业公司名义向厦门市政府申请对龙泽花园项目建设用地的置换补偿,若置换补偿可实现,则全部补偿归富华公司享有,置换补偿无法实现的,货币补偿应由富华公司享有,若政府直接交付商业公司,则商业公司应在收到补偿款的三日内支付给富华公司。根据上述约定,商业公司和富华公司并非进行房地产合作开发,更非将龙泽花园项目的建设用地转让给富华公司,案涉合同及补充协议的真实交易模式是,商业公司将其享有的龙泽花园项目建设用地被政府收回而应取得的置换补偿权益转让给富华公司。商业公司向富华公司转让的权益,既可能是项目建设用地(厦门市政府决定不收回),可能是其他地段的等价值商品房建设用地(厦门市政府收回项目用地并以其他土地置换补偿),也可能是货币补偿(厦门市政府收回项目用地后提供现金补偿),甚至还有可能无法获得补偿(项目用地由厦门市政府决定无偿收回)。但不论该等权益如何实现,商业公司均对案涉项目不再享有任何权益。因此,案涉合同及补充协议并非合作开发房地产合同,而是经双方真实意思表示一致签署的收益权转让合同。本案不应适用国有土地使用权司法解释判断合同效力,本案所涉合同不违反我国法律法规的效力性强制性规定,合法有效。(二)商业公司提起本案诉讼属于恶意违约,不应受到法律保护。讼争合同签订至今,富华公司已依约向商业公司支付了包括现金及其他不动产在内的对价共计8930万元(庭审中变更为9430万元),完全依法依约履行了讼争合同项下的全部义务。商业公司也于2010年9月3日通过公证的方式向富华公司指定的公司出具授权委托书,委托案外人就龙泽花园项目未建用地补偿事宜进行商谈并签署相关文件。但是,2017年5月29日,商业公司擅自单方撤销对案外人的前述授权,另行委托他人与厦门市政府处理龙泽花园项目未建用地置换事宜,严重违约并侵犯富华公司的合法权益。商业公司提起本案诉讼不仅缺乏法律、事实和合同基础,还违反了诚实信用原则,故请求驳回商业公司的诉讼请求。

一审法院查明:1989年3月11日,厦门市房地产公司(甲方)与商业公司(乙方)于中华人民共和国福建省厦门市签订《合作兴建“厦门鼓浪屿龙泽花园”合同书》,约定双方合作兴建龙泽花园项目,该项目建造于厦门市鼓浪屿轮渡码头至三丘田码头,福州路以东的沿海地段;为便于该项目的建设工作,由双方派员,以甲方为主组成龙泽花园筹建处,筹建处的工作由双方经理负责;总收入扣除总成本,即支付、偿还各方投资及包干费用,所得余额为项目总收益;结算所得之利润,按甲方60%、乙方40%的比例进行分配。

2004年4月7日,厦门市政府办公厅向商业公司发函,对商业公司关于龙泽花园项目建设问题的信函予以反馈,载明:根据厦门市制定的鼓浪屿法定图则要求,龙泽花园项目建设用地调整为旅游、休闲景区用地,该项目未建部分用地如仍按原批准功能建设,将不能满足现有城市规划的要求,善后问题待厦门市政府下一步专题研究解决。

2005年4月28日,厦门市鼓浪屿--万石山风景名胜区管委会(以下简称万石山管委会,甲方)、厦门房地产公司(乙方)、商业公司(丙方)与**泽(丁方)签订《终止合作兴建“龙泽花园”商品房项目协议书》,在载明龙泽花园项目建设过程的情况下,确认龙泽花园项目终止。载明万石山管委会、厦门房地产公司、商业公司是龙泽花园项目的开发主体,从协议生效之日起解除三方之间的合作关系,基于龙泽花园项目所产生的一切权利义务由厦门房地产公司和商业公司另行协商处理,万石山管委会不享有任何权益,不承担任何义务。

同日,富华公司以商业公司(乙方)的名义与厦门房地产公司(甲方)签订《终止协议书》,鉴于甲方、乙方与万石山管委会、**泽已达成《终止合作兴建“龙泽花园”商品房项目协议书》,就终止龙泽花园项目的合作开发关系约定合作终止后基于龙泽花园项目所产生的一切权利义务由本协议甲方和乙方协商处理,故达成本协议。确定甲方累计投入项目的资金为16582850元,该款项由乙方负责补偿,除此之外的项目的处置、处分及今后涉及的补偿等因项目产生的一切权利义务由乙方承担。乙方应付甲方的全部投资补偿款合计为18688350元。本协议签订后,乙方自行处理与项目后继开发建设所需的与政府有关部门协商、协调等相关事宜,并承担全部费用。

2006年1月17日,富华公司以商业公司(乙方)的名义与厦门房地产公司(甲方)签订《终止合作兴建“龙泽花园”项目补充协议书》,鉴于2005年4月28日甲方、乙方与万石山管委会签订《终止合作兴建“龙泽花园”商品房项目协议书》约定终止三方在龙泽花园项目的合作关系,终止合作后,与项目有关权利义务均由乙方负责行使与承担,双方进一步明确约定:自签署《终止合作兴建“龙泽花园”商品房项目协议书》之日起,与龙泽花园项目有关的权益全部归乙方单方所有,与龙泽花园项目有关的义务、责任也由乙方承担;厦门市政府是否收回龙泽花园项目未建部分的用地以及在收回项目用地的情况下,是否对龙泽花园项目进行补偿、以何种方式补偿的风险均由乙方承担。

2006年1月26日,厦门市城建国有资产投资有限公司向厦门房地产公司作出《关于同意终止鼓浪屿“龙泽花园”商品房项目合作的批复》,载明龙泽花园项目的合作一方万石山管委会(原鼓浪屿区人民政府)已在不承担权利义务的前提下退出,原项目合作的条件不复存在等原因,同意厦门房地产公司以终止合作协议的方式,退出合作项目,收回原投资,由外方提前支付,项目用地的所有风险及后果由外方承继,款项总计18688350元由外方提前支付。

同日,厦门市国有资产监督管理委员会(以下简称厦门市国资委)作出《关于房股公司终止“龙泽花园”商品房项目合作关系的批复》,载明:厦门房地产公司仅作为龙泽花园合作项目代建人,并根据相关委托协议约定向开发商收取管理费,而不拥有该合作项目股权。厦门房地产公司终止龙泽花园项目委托代建关系的行为不涉及产权转让问题。厦门市城建国有资产投资有限公司应协助处理有关终止合作关系的善后事宜。

另查明:2004年11月6日,商业公司(甲方)与富华公司(乙方)在厦门市签订《合作协议书》,就双方合作处理龙泽花园项目的相关事宜作出约定。第三章“合作方式”约定,厦门市政府目前以“项目开发周期过长,与现行规划要求不相符合”为由,拟收回项目未建部分的用地,且尚未确定收回项目未建部分的用地后对甲方的补偿方式及补偿标准。甲方委托乙方全权处理及处置与项目有关的如下事宜:(1)以甲方名义与厦门市政府协商免于收回项目未建部分用地的可行性及具体方案;(2)以甲方名义与厦门市政府协商以等价值的其他地段的商品房建设用地补偿被收回的项目未建部分用地的可行性及具体方案;(3)在(1)(2)两项方案可行的情况下,以甲方名义从事项目(或者补偿项目的其他地段等价值商品房建设用地)的开发建设与销售等,获取开发建设的全部收益,并承担开发建设过程中的全部法律责任。双方确认合作范围仅限于前述事项,除前述事项之外包括政府以货币或除土地之外的其他资产补偿给乙方等事项均不在双方合作范围内。在厦门市政府确定不收回项目未建部分用地,或者确定以等价值的其他地段的商品房建设用地补偿被收回的项目未建部分用地的情况下,乙方同意在现有尚未出售的8幢别墅中的编号为D22(延平路57号)的别墅归甲方所有,乙方对甲方已投入项目的款项总计50585481元应按照以下时间支付给甲方:在厦门市政府确定不收回项目未建部分用地,或者确定以等价值的其他地段的商品房建设用地补偿被收回的项目未建部分用地之日起3日内支付2500万元,90日内支付2400万元,项目过户至乙方或乙方指定的第三人名下之日起3日内支付1585481元。除协议约定的对甲方的投资本息的补偿款及1幢别墅外,甲方不得以任何形式就项目向乙方再主张其他任何的权益或者报酬。乙方负责以甲方的名义办理项目开发建设所需的批文、证件等,甲方应配合。乙方应以甲方的名义负责项目的销售。项目由乙方以甲方的名义自主经营,乙方应对项目的经济效益自行承担盈亏,在支付对甲方投资本息补偿款后,项目的一切收益均归乙方所有。在项目符合法定转让条件后,乙方有权要求甲方将项目过户至乙方或乙方指定的第三人名下。任何在协议签署之日起有关本项目的协议、传真、电报、书信、电传、会议纪要等均为本协议的附件。自合同签订之日起10个月内,如厦门市政府确定不收回项目未建部分用地,或者厦门市政府确定以等价值的其他地段的商品房建设用地补偿被收回的项目未建部分用地,则甲方必须严格遵守协议全部约定,将项目交由乙方以甲方名义自主经营,否则甲方需赔偿乙方全部经济损失(含可得利润损失)并另行支付违约金2000万元;自合同签订之日起10个月内,如政府决定收回项目建设用地,以非土地置换的方式补偿甲方,则协议自然终止,且乙方不能向甲方主张任何费用补偿。

2005年4月23日,商业公司(甲方)与富华公司(乙方)签订《补充协议书》,鉴于甲方于2005年4月28日与厦门房地产公司签订《终止协议书》,约定收购厦门房地产公司就龙泽花园项目中的全部权益,甲乙双方为进一步明确双方之间的权益义务,就案涉项目达成补充条款。(一)甲方于2005年4月28日与厦门房地产公司签订的《终止协议书》中涉及甲方的付款等各项权利义务由乙方承担。(二)甲方因《终止协议书》而受让取得的厦门房地产公司在龙泽花园项目或者厦门市政府对项目的补偿(包括现金补偿及土地补偿等)享有的合作份额及权利,应严格按照双方2004年11月6日签订的《合作协议书》的约定,全部交由乙方享有及过户至乙方指定的第三人名下。(三)《合作协议书》第13.1条有关10个月期限的约定取消。不论厦门市政府在何时以何种方式对项目建设用地及甲方进行补偿,双方均应严格按照《合作协议书》的约定,付款条件保持不变。

2005年11月24日,商业公司(甲方)与富华公司(乙方)签订《备忘录》,鉴于双方于2004年11月6日签订《合作协议书》之后,乙方以甲方名义与厦门房地产公司于2005年4月21日签订《合作补充协议书》(应为2005年4月28日的《终止协议书》),约定由乙方以甲方名义收购厦门房地产公司在龙泽花园项目中的全部权益及权利,并由乙方以甲方名义向厦门房地产公司支付约定的补偿款。上述两份协议签订后,乙方于2005年5月27日以甲方名义向厦门房地产公司支付了1000万元补偿款。甲方于2005年11月23日从龙泽花园筹建处的账户划走200万元,厦门房地产公司于2005年11月23日从该账户划走100万元。双方签订备忘如下:(一)由于龙泽花园筹建处账户中的款项属于乙方收购取得的项目权益的一部分,故甲方及厦门房地产公司从该账户中划转款项的行为应被视为乙方分别向甲方及厦门房地产公司支付约定的补偿款项。(二)结合乙方此前已支付的款项及从龙泽花园筹建处账户中划转的款项乙方已经累计向甲方支付100万元补偿款,向厦门房地产公司支付1000万元补偿款。

2006年4月24日,商业公司(甲方)与富华公司、厦门龙潭房地产开发有限公司(乙方)签订《协议书》,鉴于富华公司已经支付《合作协议书》项下300万元款项,尚余47585481元未付,该款项应待厦门市政府确定以换地方式对龙泽花园项目未建用地进行补偿后一次性付清,双方同意乙方可用房产实物抵偿应付甲方的补偿款。(一)甲方同意乙方可用厦门龙潭房地产开发有限公司开发建设的厦门市“名汇铜锣湾广场”的A009、A010、A011、A012四个店面折抵部分应付甲方的补偿款44764000元。……(三)除以上述店面折抵的补偿款外,乙方尚欠甲方补偿款2821481元,该款项由乙方于2006年6月30日前一次性支付给甲方。

2006年5月22日,富华公司(甲方)与商业公司(乙方)签订《补充协议书》,约定更改双方于2006年4月24日签订的《协议书》约定补偿方式,乙方放弃“名汇铜锣湾广场”的A012号店面,该店面原折抵补偿金14074000元,由甲方依照本补充协议约定的期限支付给乙方。甲方同意于2006年9月1日前将前款所述款项全额支付给乙方。若在2006年9月1日前,厦门市政府已批准龙泽花园项目置换地块,甲方应在政府批准置换地块后的3日内一次性将前款所述款项全额支付给乙方。鉴于在乙方签署了“名汇铜锣湾广场”三个店面的《商品房买卖合同》后,相当于甲方已经提前支付了部分补偿金,故乙方承诺在本补充协议签署后的次日内,将乙方持有的龙泽花园筹建处的全部印鉴、资料一次性移交给甲方,且自本补充协议签订之日起,龙泽花园项目的全部资产、权益、权利均转归甲方所有,甲方为此采取的一切合理措施,乙方均应积极配合和协助。但甲方仍应按原约定向乙方提供一幢龙泽花园项目已建未售别墅。

2006年10月17日,商业公司(甲方)与富华公司(乙方)签订《补充协议书》,约定:鉴于双方于2006年4月24日签订的《协议书》和2006年5月22日签订的《补充协议书》的约定,乙方已以实物和货币方式向甲方累计支付补偿款3469万元,尚余15895481元未支付,且已到期。甲方同意乙方在本补充协议书签订之日起5个月内付清剩余款项。若5个月内,厦门市政府已批准龙泽花园项目置换地块(以乙方设立的项目公司取得项目置换地块的《选址意见书》为准),乙方应在该批准后3个工作日内一次性支付前述款项;无论是否批准,乙方均应在5个月期限届满时全额转账支付补偿款项。甲方同意在乙方支付完补偿款后7日内向乙方移交项目筹建处及相关全部印鉴、资料、凭证等的原件。

2008年7月7日,商业公司(甲方)与富华公司(乙方)签订《补充协议书》,对2004年11月6日的《合作协议书》达成补充协议:(一)甲方同意乙方以其名义在香港设立项目公司“明新投资有限公司”,并以该项目公司承接龙泽花园项目用地现有的补偿利益;(二)甲方同意在本协议签订后向乙方出具由菲律宾公证机关公证并经中国驻菲律宾使馆认证的书面声明,将龙泽花园项目尚余的7幢别墅的产权交割给乙方所有;(三)甲方同意在本协议签订后向乙方出具由菲律宾公证机关公证并经中国驻菲律宾使领馆认证的授权委托书,该委托书明确甲方将龙泽花园项目目前余下的补偿利益转至明新公司名下,并由乙方享有全部的权益及承接相应义务;(四)依照2004年11月6日的《合作协议书》,乙方尚有589.5481万元补偿款未向甲方支付,且占用时间较长;(五)乙方应在本协议签订后4日内向甲方支付389.5481万元,余款200万元在甲方办理完毕上述公证认证的同时,一次性向甲方付清;(六)乙方应向甲方支付自2007年9月30日起至付清款项时止按月息千分之七计算的利息;(七)乙方同意配合提供手续将编号为D22(延平路57号)的别墅的产权登记在甲方指定的第三人名下。附有声明和授权委托书各一份。

2010年9月3日,商业公司(甲方)与富华公司(乙方)签订《补充协议书(六)》,约定:……(四)甲方同意积极配合乙方继续以甲方名义向厦门市政府申请对于龙泽花园项目被收回的20794.77平方米建设用地置换补偿,在置换补偿可以实现的情况下,与补偿用地有关的全部权利及权益均应由乙方享有、全部义务及责任也由乙方承担,与甲方无关;在置换补偿无法实现的情况下,厦门市政府给予的全部货币补偿均应由乙方取得及享有,与甲方无关,若政府直接支付给甲方,甲方同意在收到货币补偿的3日内将全部补偿款支付至乙方指定的账户;在办理上述事项过程中,若需要甲方配合前述相关文件或提供相关资料的,甲方承诺及时配合。……(六)甲方同意在本协议签订的当日办理如下手续:1.甲方向乙方移交龙泽花园筹建处的公章、财务章、发票章、税务登记证、资产负债表、凭证和有关资料,并移交未售的7幢别墅的全部商品房合同的原件……;2.甲方应签署经公证的授权委托书,明确将龙泽花园项目未建用地的权益及今后的补偿利益转由明新公司享有……;3.甲方的法定代表人**泽应签署经公证的授权委托书,将与申请对龙泽花园项目未建用地置换补偿有关的或者与龙泽花园项目未建用地其他的补偿方式有关的文件、合同、协议、申请报告的前述权利,委托给乙方指定的吴国荣行使……(七)乙方应在甲方办理完上述手续的当日,将2600万元的补偿款支付至甲方指定的账户“户名:晋江市围头湾假日酒店有限公司;开户行:工商银行金井支行;账号:14×××93”,乙方支付完上述款项后,方可自公证机关领取附件一、二的授权委托书。……(九)双方同意此前一系列《合作协议书》《补充协议书》《备忘录》《协议书》等与本补充协议书约定不一致的,以本补充协议书为准。见证方吴国荣。附件一为商业公司授权明新公司的授权委托书,附件二为商业公司授权吴国荣的授权委托书。

2010年9月3日,厦门市鹭江公证处对委托人为商业公司、受托人为明新公司、落款时间为2010年9月3日的授权委托书进行公证,商业公司委托明新公司以受托人的名义代表委托人与厦门市政府商定龙泽花园项目未建用地的补偿事宜,并载明自委托书出具之日起,委托人不得再行将上述委托事项的全部或部分委托受托人之外的任何第三人,也不得再自行行使已经授权给受托人的任何权利。

2017年5月8日,厦门市国土资源与房产管理局向商业公司、龙泽花园筹建处出具《信访事项处理答复意见书》,载明因商业公司的联系人为侯桂蓉,与商业公司出具的授权委托书载明的代理人王志毅不一致,该单位暂时无法判断龙泽花园项目后续工作的协商对象。要求联系厦门市政府确定身份。

2017年5月29日,商业公司作出《撤销授权委托函》,撤销2010年9月3日对明新公司的委托。同日,商业公司作出《撤销函》,因该公司已授权委托王志毅作为该公司唯一合法代理人代表该公司处理龙泽花园项目历史遗留问题及未建部分用地置换等事宜,从即日起撤销前述委托。

2007年3月20日,厦门房地产公司与富华公司办理了移交手续,龙泽花园项目文件移交清单显示,双方交接了包括《关于改造鼓浪屿轮渡码头三丘田码头地段的报告》等31份文件。

2010年9月3日,商业公司将包括龙泽花园筹建处公章在内的11份材料移交给富华公司,双方均在龙泽花园项目交接资料上盖章。

2005年5月27日起,富华公司向龙泽花园筹建处账户以及商业公司指定的账户支付款项,其中于2010年9月3日,富华公司直接和通过厦门龙潭房地产开发有限公司分别向《补充协议(六)》中商业公司指定的账户支付1600万元和1000万元。

2005年5月31日、2005年11月24日、2007年3月16日,富华公司通过龙泽花园筹建处账户分三次共向厦门房地产公司支付1869万元。

一审法院认为:本案商业公司为菲律宾共和国法人,本案为涉外合同纠纷。案涉协议均未约定法律适用问题,因案涉合同项目和富华公司的住所地均位于中华人民共和国境内,商业公司也依据最高人民法院的司法解释主张合同无效,根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定,本案适用中华人民共和国法律。

本案的争议焦点在于:(一)双方当事人之间签订的一系列协议的性质;(二)商业公司是否有权就案涉项目与富华公司签订系列协议。

(一)关于双方当事人之间签订的一系列协议的性质问题。根据国有土地使用权司法解释第七条的规定,土地使用权转让合同是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方,受让方支付价款的协议。因此,认定案涉合同性质的主要依据在于合同标的物。根据双方的诉辩主张,综合在案证据,本案双方之间的一系列协议并非土地使用权转让合同。本案查明的事实表明,双方合作的对象是龙泽花园项目。龙泽花园项目的一期已办理国有土地使用权证的面积为16009.98平方米,已开发用地为7498.39平方米,建成别墅13幢,已出售5幢,未开发的为8511.59平方米;二期用地12283.18平方米,尚未办理拆迁,亦未取得土地使用权证。因厦门市政府收回龙泽花园项目未建部分的用地,且尚未确定收回项目未建部分的用地后对商业公司的补偿方式及补偿标准。商业公司委托富华公司全权处理及处置与项目有关的事宜。根据《合作协议书》的约定,富华公司的合同权利有以下几项:一是以商业公司名义与厦门市政府协商免于收回项目未建部分用地的可行性及具体方案;二是以商业公司名义与厦门市政府协商以等价值的其他地段的商品房建设用地补偿被收回的项目未建部分用地的可行性及具体方案;三是在前两项方案可行的情况下,以商业公司名义从事项目(或者补偿项目的其他地段等价值商品房建设用地)的开发建设与销售等,获取开发建设的全部收益,并承担开发建设过程中的全部法律责任;四是已建成的13幢别墅除了D22号别墅归商业公司所有外,已出售的5幢别墅的收益以及未售出的另外7幢别墅归富华公司和厦门房地产公司所有。《补充协议书(六)》进一步明确:富华公司继续以商业公司名义向厦门市政府申请对于龙泽花园项目被收回的20794.77平方米建设用地置换补偿,在置换补偿可以实现的情况下,与补偿用地有关的全部权利及权益均应由富华公司享有,全部义务及责任也由富华公司承担;在置换补偿无法实现的情况下,厦门市政府给予的全部货币补偿均由富华公司享有。综上所述,案涉协议虽然涉及龙泽花园项目下的土地使用权,但并不是土地使用权转让合同,而是龙泽花园项目下权益的转让合同,富华公司通过与商业公司之间的一系列协议获得了以商业公司的名义与厦门市政府协商龙泽花园项目未建部分用地被收回的置换补偿方式和补偿标准。在该合同项下,富华公司能够获得的权益处于未确定状态。富华公司可能是获得置换的土地使用权,可能是获得货币补偿,抑或是获得部分置换土地使用权和部分货币补偿。商业公司依照国有土地使用权司法解释第二十四条的规定,主张案涉协议为土地使用权转让合同,不能成立。据此,商业公司根据国有土地使用权司法解释第九条、第十五条的规定,主张案涉协议无效,不能成立。

(二)关于商业公司是否有权就案涉项目与富华公司签订系列协议的问题。龙泽花园项目的开发主体是万石山管委会、厦门房地产公司和商业公司,商业公司在未取得其他方同意或授权的情况下,于2004年11月6日和富华公司就龙泽花园项目签订《合作协议书》,当时属无权处分。但该三方于2005年4月28日签订《终止合作兴建“龙泽花园”商品房项目协议书》,终止合作并确认该项目的权益由厦门房地产公司和商业公司享有并由该两方协商处理基于该项目的权利义务。厦门房地产公司也于当天与商业公司签订《终止协议书》,确认终止合作,厦门房地产公司除有权向商业公司收取投资补偿款外,项目的处置、处分及涉及的补偿等权利义务由商业公司承担。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定,无处分权的人处分他人财产,无处分权人在订立合同后取得处分权的,合同有效,本案应认定商业公司与富华公司签订的《合作协议书》以及系列补充协议有效。

综上所述,商业公司主张案涉协议无效,不能成立。该院依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条以及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定,判决:驳回商业公司的诉讼请求。案件受理费294727.4元,由商业公司负担。

商业公司不服一审判决,向本院提起上诉称:(一)《合作协议书》的性质应为土地使用权转让合同,一审判决认定为商品房项目下的权益转让合同,属于认定事实错误。《合作协议书》约定商业公司与富华公司在两个条件下开展合作,其一,政府确定不收回龙泽花园项目土地使用权;其二,政府确定收回后补偿其他地段等值建设用地。双方合作的根本是围绕政府或收回或补偿的土地使用权展开建设,项目权益的来源为商业公司原有的土地使用权,实际上仍属于国有土地使用权转让的性质。即便认定商业公司与富华公司合作的是项目下权益转让,由于双方的合作方式为商业公司提供土地使用权且不承担任何风险,富华公司承担全部经营风险,此约定符合国有土地使用权司法解释第二十四条“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险,只收取固定利益的,应当认定为土地使用权转让合同”规定的情形,应当据此认定《合作协议书》的性质为土地使用权转让合同。(二)《合作协议书》及《补充协议书(六)》等一系列协议应当依法认定为无效。首先,根据《合作协议书》及《补充协议书(六)》等一系列协议的内容,商业公司与富华公司可能在以下两种情形下展开“合作”(实为转让):一是政府未收回项目建设用地;二是政府收回项目建设用地,并以建设用地或其他方式进行补偿。《合作协议书》约定无论何种形式的补偿利益全部归富华公司所有。由于龙泽花园项目中未开发部分土地被收回并重新开发利用,第一种情形已经无法实现,该部分“合作”无效且在事实和法律上无法履行。关于第二种情形,自《合作协议书》签订至今,建设用地一直未取得土地使用权证书,商业公司与富华公司亦未取得房地产开发经营资质,根据国有土地使用权司法解释第九条、第十五条的规定,《合作协议书》应当认定为无效。其次,厦门房地产公司签订的《终止协议书》系转让其根据《合作兴建“厦门鼓浪屿龙泽花园”合同书》所拥有的龙泽花园项目60%利润的分配请求权,涉及对国有资产的处置,应当依照《国有资产评估管理办法》进行资产评估。该终止行为及资产转让不但未履行资产评估程序,反而将厦门房地产公司可获得的60%项目结算利润变更为500万元,属于以明显不当的低价处分国有资产。《终止协议书》因违反法律法规等强制性规定、恶意串通损害国家集体利益而无效。因《终止协议书》无效,商业公司在未获得处分权的情况下签订《合作协议书》属于无权处分行为,《合作协议书》应为无效。案涉一系列补充协议并非对《合作协议书》内容的实质性修改,应当认定为《合作协议书》的从合同,因主合同无效,从合同亦属无效。综上,一审判决认定事实不清,适用法律错误。故请求:撤销一审判决,改判支持其全部诉讼请求。庭审时,商业公司将诉讼请求变更为:撤销一审判决,改判支持其全部诉讼请求或者发回重审。

富华公司答辩称:《合作协议书》及一系列补充协议的性质是项目权益转让合同,商业公司享有合法处分权,依法应当认定为有效。(一)关于《合作协议书》及一系列补充协议的性质问题。一系列补充协议均为《合作协议书》的组成部分,应当做整体认定。从《合作协议书》及一系列补充协议的内容看,并不涉及合作开发房地产等安排,更无双方共享收益、共担风险的约定,其标的物包括7幢别墅的所有权及别墅的物业管理、未建用地被收回的补偿利益。从案涉事实看,商业公司的土地使用权已被收回,根本不存在提供土地使用权的事实前提。因此,国有土地使用权司法解释第九条、第十五条、第二十四条规定的情形都不适用于本案。(二)关于《合作协议书》及一系列补充协议的效力问题。厦门房地产公司早在十余年前就已在得到政府批准后退出项目,收取的合同对价公平合理、依据充分,富华公司属于溢价收购厦门房地产公司的项目权益,厦门房地产公司与有关部门从未提出过任何异议。商业公司在争议发生后及本案一审过程中从未主张《终止协议书》因未经评估而无效,亦未提供任何证据证明《终止协议书》存在恶意串通、损害国家利益的情形,其在二审开庭时以此为由主张自己系无权处分,试图借此否定案涉协议的效力,无事实和法律依据。本案中商业公司转让的标的物是龙泽花园项目权益,该权益具有合法正当权源,厦门市政府也确认商业公司系合法的用地单位,有权获得龙泽花园项目未建部分用地被收回的补偿利益。商业公司依法享有对厦门市政府的债权,其对龙泽花园项目的转让属于有权处分,不能依据国有土地使用权司法解释第九条规定得出案涉协议无效的结论。综上,一审判决并无不当。商业公司的上诉请求缺乏事实和法律依据,应予驳回。

二审期间,各方当事人均未向本院提交新证据。商业公司对一审判决认定的事实部分提出异议:1.对《合作协议书》第7.2条的表述,遗漏了该条还约定富华公司无需另行向商业公司支付任何对价的事实。2.根据《合作兴建“厦门鼓浪屿龙泽花园”合同书》的约定,厦门房地产公司可获得的项目结算后60%的利润,但在案涉国有资产并未进行资产评估的情况下,《终止协议书》以及厦门市城建国有资产投资有限公司的《关于同意终止鼓浪屿“龙泽花园”商品房项目合作的批复》中却表明厦门房地产公司应当收取500万元,对厦门房地产公司可获得收益的变化原因以及500万元的计算方式,一审法院未予查明。除此之外,各方当事人对一审法院认定的其他事实均没有异议。本院对各方当事人没有争议的事实予以确认。

本院经审理查明,2005年4月28日签订的《终止协议书》第2.3条约定,厦门房地产公司累计投入项目的资金为16582850元,双方认可的补偿金为500万元,全部款项由商业公司负责补偿。此协议上加盖了商业公司的印章并有其代表人**泽的签名。

另查明,厦门市城建国有资产投资有限公司向厦门房地产公司作出的厦建国资【2006】7号《关于同意终止鼓浪屿“龙泽花园”商品房项目合作的批复》记载:“鼓浪屿‘龙泽花园’项目原系1988年厦门市房地产管理局与原厦门市鼓浪屿区人民政府联合对鼓浪屿轮渡码头至三丘田码头、福州路以东沿海地段进行旧区成片改造项目,委托你司代建,代建费为项目利润(中外合作为中方利润)的8%。根据厦国资产【2006】13号文精神,你司仅作为鼓浪屿‘龙泽花园’商品房合作项目代建人,并根据相关委托协议约定向开发商收取管理费,而不拥有该合作项目股权。鉴于该项目为历史遗留问题,历史时间长,情况复杂,项目自建设以来经营策略欠妥,征地拆迁成本加大;项目后继的存续经营存在着不可预期的风险,你司在此项目中多年沉淀资金及利益无法保障;且合作乙方万石山管委会(原鼓浪屿区人民政府)已在不承担权利义务的前提下退出、原项目合作的条件不复存在等原因,我司同意你司的请示,即:以终止合作协议的方式,退出合作项目,收回原投资16127100元,由外方提前支付你司,项目用地的所有风险及后果由外方承继。考虑到你司前期投入的机会成本及预期可收的项目利润(中外合作为中方利润)的8%之管理费用,你司同时向外方索赔500万元。以上两项资金扣除你司向外方所借款项35万美元,共计人民币18688350元全部由外方提前支付予你司。”

二审开庭前,商业公司以一审承办法官正在被纪委调查、涉嫌枉法裁判为由,请求本案中止审理,等待调查结果明确后再开庭审理。本院认为,本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的应当中止诉讼的情形。

本院认为:本案系涉外合同纠纷案件,一审法院适用中华人民共和国法律审理本案是正确的。

本案二审争议焦点为,商业公司与富华公司签订的《合作协议书》及一系列补充协议的性质如何、效力如何。

(一)关于本案所涉合同性质的认定

因厦门市政府收回龙泽花园项目未建部分的用地,且尚未确定收回项目未建部分的用地后对商业公司的补偿方式及补偿标准,商业公司与富华公司签订《合作协议书》及《补充协议书(六)》等一系列补充协议,对合作处理龙泽花园项目的相关事宜进行安排。从合同内容和履行情况看,《补充协议书》《备忘录》《协议书》《补充协议书(六)》等一系列补充协议是商业公司与富华公司根据事态发展和情境变化,对双方之间在《合作协议书》中的权利义务进行的调整和变更,体现了双方意思联络的延续性。《补充协议书(六)》约定,“双方一致同意,本补充协议若与此前一系列《合作协议书》《补充协议书》《备忘录》《协议书》等约定不一致之处,以本补充协议书为准”。因此,应当将《合作协议书》及《补充协议书(六)》等一系列补充协议作为整体,综合考察各方当事人的权利义务关系后,予以定性。《合作协议书》第3.1条约定,商业公司委托富华公司以商业公司名义全权处理以及处置与龙泽花园项目有关的事宜,包括:1.与厦门市政府协商免于收回项目未建部分用地的可行性及具体方案;2.与厦门市政府协商以等价值的其他地段的商品房建设用地补偿被收回的项目未建部分用地的可行性及具体方案;3.在前两项方案可行的情况下,从事项目(或者补偿项目的其他地段等价值商品房建设用地)的开发建设与销售等,获取项目开发建设的全部收益,并承担项目开发建设过程中的全部法律责任。第3.2条还约定,尚未出售的8幢别墅中编号为D22的别墅归商业公司所有;富华公司还需向商业公司支付50585481元的补偿款。《补充协议书(六)》约定,龙泽花园项目已售的6幢别墅归商业公司所有,未售的7幢别墅归富华公司所有,商业公司配合富华公司设立龙泽花园项目物业管理处。《补充协议书(六)》进一步明确,富华公司继续以商业公司名义向厦门市政府申请对于龙泽花园项目被收回的20794.77平方米建设用地置换补偿,在置换补偿可以实现的情况下,与补偿用地有关的全部权利及权益均应由富华公司享有,全部义务及责任也由富华公司承担;在置换补偿无法实现的情况下,厦门市政府给予的全部货币补偿均由富华公司享有。综合《合作协议书》及《补充协议书(六)》的约定内容,双方对以下两项事宜的处理作出了安排:一是已建成别墅的全部权利和权益以及相应的物业管理问题;二是厦门市政府收回的未建部分用地的置换补偿利益。对于政府收回的未建用地部分,富华公司能够获得的权益处于待确定状态,其可能获得置换的土地使用权,可能获得货币补偿,抑或是获得部分置换土地使用权和部分货币补偿,也存在无法获得任何补偿的风险。可见,《合作协议书》及《补充协议书(六)》的标的物是包含房屋所有权和政府收回未建土地的补偿利益等在内的涉龙泽花园项目的综合性项目权益,而非单一的土地使用权。《合作协议书》及《补充协议书(六)》等一系列协议应为项目权益转让合同,不属于国有土地使用权司法解释第七条规定的土地使用权转让合同,亦非合作开发房地产合同。国有土地使用权司法解释不适用于本案。一审判决认定《合作协议书》及一系列补充协议为龙泽花园项目的权益转让合同并无不当。商业公司关于本案所涉合同应定性为土地使用权转让合同的上诉理由不能成立。

(二)关于本案所涉合同效力的认定

根据已经查明的事实,龙泽花园项目的开发主体是万石山管委会、厦门房地产公司和商业公司。2005年4月28日,三方签订《终止合作兴建“龙泽花园”商品房项目协议书》,确认终止合作,万石山管委会不享有任何权益,不承担任何义务,基于龙泽花园项目所产生的一切权利义务由厦门房地产公司和商业公司协商处理。同日,厦门房地产公司与商业公司签订《终止协议书》,确认厦门房地产公司退出合作项目,商业公司向其支付原全部投资款和补偿金,项目的处置、处分所涉及的补偿利益及风险等均由商业公司承担。商业公司作为《终止协议书》的签约方,在该协议上加盖公章,代表人**泽亦有签名。《终止协议书》是双方当事人之间的真实意思表示。厦门市城建国有资产投资有限公司、厦门市国资委批复先后批准了厦门房地产公司签订《终止协议书》,终止龙泽花园项目合作。厦门市国有资产监督管理委员会《关于房股公司终止“龙泽花园”商品房项目合作关系的批复》中明确指出,“厦门房地产公司终止龙泽花园项目委托代建关系的行为不涉及产权转让问题”。因此,本案《终止协议书》不存在因未经评估导致国有资产流失的问题,商业公司对此亦从未提出过异议。《终止协议书》不存在违反我国法律法规强制性规定、恶意串通损害国家集体利益的情形,一审判决认定有效是正确的。商业公司关于《终止协议书》无效的上诉理由不能成立。

在万石山管委会、厦门房地产公司依法退出合作项目的情况下,商业公司最终成为龙泽花园项目的唯一权利主体。商业公司与富华公司之间签订的《合作协议书》及一系列补充协议,系当事人之间的真实意思表示,并不违反我国法律、行政法规的规定,应认定为有效。一审判决对此认定正确。商业公司关于《合作协议书》及一系列补充协议无效的上诉理由不能成立。

综上,商业公司的上诉理由均不能成立,对其上诉请求应予驳回。一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

二审案件受理费294727.4元,由菲律宾国际商业有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长  高晓力

审判员  李桂顺

审判员  陈宏宇

二〇一九年十二月十七日

法官助理  张伯娜

                                                      书记员    房建屹